（2015）二中民终字第08240号

裁判日期: 2015-08-19

公开日期: 2015-09-24

案件名称

郭元猛与张贝尔儿房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郭元猛,张贝尔儿,北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2015）二中民终字第08240号上诉人（原审被告）郭元猛，男，1963年8月18日出生。委托代理人余��成，上海申之春律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张贝尔儿，女，1990年9月19日出生。委托代理人郭广吉，北京市汉卓律师事务所律师。原审第三人北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区小屯西路111号院1号楼2层201室。法定代表人周政，董事长。委托代理人孙无为，北京市建祥宇律师事务所律师。委托代理人杨易，北京市建祥宇律师事务所律师。上诉人郭元猛因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第06871号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭元猛之委托代理人余纪成，被上诉人张贝尔儿之委托代理人郭广吉，到庭参加了诉讼。原审第三人北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年3月，张��尔儿起诉至原审法院称：2010年5月22日，我与郭元猛签订协议书，约定：我借郭元猛的名义购买北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司（以下简称中粮万科公司）出售的位于丰台区×××1001号房产，以郭元猛名义签署商品房认购书和商品房预售合同，但上述所购商品房的产权实际归我所有；房屋购买款由我支付完成后，郭元猛对房屋不享有任何权益，房屋权属完全归我享有；待上述房产办理完产权证后，郭元猛配合我办理产权过户手续。协议签订后，我与郭元猛按照协议履行了各自义务。2014年10月，上述房屋可以办理房产证，而郭元猛却拖延至今不予办理，房屋产权仍在中粮万科公司名下。故起诉要求中粮万科公司和郭元猛协助我将上述房屋产权过户至郭元猛名下，郭元猛协助我将房屋过户至我名下，诉讼费由郭元猛负担。郭元猛辩称：我不同意张贝尔儿的诉��请求。张贝尔儿不享有涉案房屋的实际权利，张贝尔儿未支付有关涉案房屋的任何款项，且房屋的实际所有权人并非我。房款是我和案外人张贝贝（签订合同期间与张贝尔儿系恋爱关系）实际支付，张贝贝向我借款130万元，实际产权人应为案外人张贝贝。若张贝尔儿要求过户，则需要向我和张贝贝返还房款。张贝尔儿买房时不满20周岁，没有付款能力，故请求法院依法驳回张贝尔儿的诉讼请求。中粮万科公司述称：北京市商品房认购书和商品房预售合同系我公司与郭元猛签订。现房屋价款已付清，随时可以过户，在法院查明事实后，如需必要，同意协助为郭元猛办理过户手续，但我公司不承担任何费用。原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张贝尔儿与郭元猛签订的协议书和房屋权属确认书，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，该协议书和房屋权属确认书有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。协议书和房屋权属确认书明确约定张贝尔儿借郭元猛之名购买涉案房屋，并对房屋权属及购买过程作出清晰确认。现郭元猛主张实际付款人和产权人为案外人张贝贝，通过郭元猛提交的郭元猛和案外人张贝贝的账户明细单可见，郭元猛和张贝贝向中粮万科公司账户转款之日为2010年5月26日，郭元猛签署房屋权属确认书之日为2010年5月27日，可见，郭元猛在明知实际付款人的情况下，仍签署了房屋权属确认书，确认了张贝尔儿以郭元猛的名义购买了涉案房屋，并由张贝尔儿一次性支付了全部购房款。故郭元猛现在以张贝贝实际付款为由主张房屋产权归张贝贝所有，以此抗辩向张贝尔儿履行义务，法院不予采信。至于案外人张贝贝支付相关款项行为的性质，应属张贝贝与张贝尔儿之间的��一法律关系，法院不予处理，可另行解决。郭元猛称在签署协议书和房屋权属确认书时，受到张贝尔儿胁迫，未向法院举证，法院不予采信。在张贝尔儿与郭元猛这层法律关系中，双方签署了借名买房协议和权属确认书，确认由张贝尔儿支付全部房款，现房屋由张贝尔儿实际控制居住，房屋相关合同、房款发票、契税等手续原件均由张贝尔儿持有，房屋物业费、燃气费等后续费用由张贝尔儿支付，且基于签订合同当时双方人际关系，以上过程符合借名买房习惯，故法院对张贝尔儿与郭元猛之间的借名买卖关系予以认定。基于张贝尔儿与郭元猛之间的借名买卖协议，郭元猛与中粮万科公司签署北京市商品房认购书及补充协议、商品房预售合同及补充协议，上述认购书、预售合同及补充协议系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，该认购书、合同及补充协议均有效，当事人亦应当按照约定全面履行自己的义务。现涉案房屋产权登记在中粮万科公司名下，中粮万科公司认可涉案房屋价款已全部付清，故房屋过户条件已成就。现张贝尔儿要求郭元猛和中粮万科公司协助其办理过户手续，理由正当，法院予以支持。据此，原审法院于2015年6月判决：一、郭元猛、北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内协助张贝尔儿将位于北京市丰台区×××1001号房屋过户至郭元猛名下；二、郭元猛于取得北京市丰台区×××1001号房屋所有权之日起七日内协助张贝尔儿将位于北京市丰台区×××1001号房屋过户至张贝尔儿名下。判决后，郭元猛不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判驳回张贝尔儿的诉讼请求。其主要上诉理由为：《协议书》及《房屋权属确认书》系在张贝尔儿的逼迫之下签订。即使郭元猛无法证明被张贝尔儿逼迫，因《协议书》约定“该购房款由张贝尔儿支付完成后，郭元猛对此房产不享有任何权益”，但张贝尔儿未支付购房款，涉案房屋的购房款由郭元猛和案外人张贝贝支付，故张贝尔儿未能履行《协议书》约定义务，无法取得房屋的实际所有权。涉案房屋的购买人系案外人张贝贝，郭元猛签署的《房屋权属确认书》与事实不符，郭元猛没有权利向张贝尔儿出具该文件。张贝尔儿同意原审判决。中粮万科公司未到庭参加诉讼，但提交书面意见同意原审判决。经审理查明：2010年5月22日，张贝尔儿与郭元猛签订《协议书》，约定：张贝尔儿欲购买中粮万科公司出售的位于丰台区×××1001号房产，张贝尔儿欲借郭元猛的名义购买上述房产。对此，双方达成如下协议：一、张贝尔儿以郭元猛的名义与中粮万科公司签署商品房认购书和商品房预售合同，但上述所购商品房的产权实际归张贝尔儿所有；二、张贝尔儿实际支付上述购房的定金和购房款，郭元猛无需支付任何费用；三、在上述购房协议签署完成，购买款由张贝尔儿支付完成后，郭元猛对此房产实际不享有任何权益，此房产的权属完全归张贝尔儿实际享有，待该房产办理完产权证后，郭元猛配合张贝尔儿办理房产过户手续，过户费用由张贝尔儿承担。落款处签约人为张贝尔儿和郭元猛。2010年5月23日，郭元猛(认购人)与中粮万科公司（出卖人）签订《北京市商品房认购书》及《补充协议》，主要约定：认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于丰台区×××1001号房产。该商品房朝向为南北，用途为住宅，建筑面积共94.65平方米。认购人应当于签订本认购书之日，向出卖人支付认购定金10万元。认购人与出卖人应该在支付定金之日起10日内签订商品房买卖合同并支付100%的购房价款。本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。本认购书终止后，认购定金应当抵作商品房价款。认购人在2010年6月1日前签订《北京市商品房预售合同》且选择一次性付款，可享受认购总房价款2%的优惠。签订认购书时认购人已明确了解出卖人出示的《北京市商品房预售合同》及相关补充协议示范文本，并对各项条款均无异议。落款处有出卖人中粮万科公司盖章和认购人郭元猛签字。2010年5月23日，案外人张贝贝通过中国建设银行个人活期存款账户向中粮万科公司账户支付100000元。2010年5月26日，案外人张贝贝通过中国建设银行个人活期存款账户向中粮万科公司支付890000元和54291元两笔款项，同日，郭元猛通过中国建设银行账户向中粮万科公司账户支付1300000元。以上各款项共计2344291元。2010年5月27日，郭元��（买受人）与中粮万科公司（出卖人）签订《商品房预售合同》及相关《补充协议》，主要约定：该商品房房屋坐落为丰台区×××1001，用途为普通住宅，预测建筑面积共94.65平方米，其中套内建筑面积共75.3平方米，相关面积最终以测绘部门的测绘报告书为准。出卖人与买受人按照套内建筑面积计算该商品房价款，每平方米为31132.68元，总价款为2344291元。买受人采取一次性付款。出卖人应当在2011年12月30日前向买受人交付该商品房，实测面积与预测面积发生误差的，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。2010年5月27日，郭元猛签订《房屋权属确认书》，确认内容如下：2010年5月22日，张贝尔儿与郭元猛协议张贝尔儿以郭元猛名义购买涉案房屋；2010年5月23日，张贝尔儿以郭元猛名义与中粮万科公司签署北京市商品房认购书，并由张贝尔儿支付认购定��十万元；2010年5月27日，张贝尔儿以郭元猛名义与中粮万科公司签署商品房预售合同，并由张贝尔儿一次性支付了购房款2344291元；张贝尔儿与郭元猛一致认同上述房屋产权归张贝尔儿所有，郭元猛对此无任何异议，在上述房屋办理完产权证后，由郭元猛过户至张贝尔儿名下，张贝尔儿无需向郭元猛支付任何费用。落款处签署人为郭元猛。2011年12月9日，中粮万科公司向郭元猛出具了收款发票，“×××1001”房款为2343668元。2014年4月14日，丰台区地方税务局向郭元猛出具税收缴款书，涉案房屋以2343668元为计税金额交纳了相应契税。中粮万科公司认可因房屋面积误差，总房款发生变更，现涉案房屋房款已付清，并称已按合同约定时间交付房屋。张贝尔儿称房屋已交付并实际入住，交付时间与合同约定一致。郭元猛认可张贝尔儿和案外人张贝贝婚后共同入住。原审庭审中，张贝尔儿提交《协议书》、《房屋权属确认书》、《北京市商品房认购书》及《补充协议》、《商品房预售合同》及《补充协议》、房款发票、契税发票、专项维修资金收款通知单、物业费收款收据以及交纳燃气费相关票据，证明张贝尔儿与郭元猛存在借名买房关系，房屋价款和契税已付清，其实际入住涉案房屋并交纳后续相关费用，并持有所有房屋买卖文件原件。郭元猛对上述证据真实性均认可，但称其在签署协议书和房屋权属确认书时，受到张贝尔儿胁迫。针对胁迫，郭元猛未向法院提交证据证明。郭元猛称房屋价款和契税均由案外人张贝贝支付，张贝尔儿持有证据原件是基于与张贝贝共同生活之便利。中粮万科公司对与其相关的证据材料真实性均认可，认可房屋价款已付清。原审庭审中，郭元猛向法院提交案外人张贝贝的中国建设银行个人活期存款��户明细表以及郭元猛的中国建设银行账户明细单，证明房款是由张贝贝和郭元猛通过转账的方式支付给中粮万科公司，称郭元猛所支付的130万元是张贝贝向郭元猛借款，故全部房款和契税均由张贝贝支付。张贝尔儿对上述证据真实性均认可，但认为在本案中张贝尔儿与郭元猛签订借名买房协议书，与张贝贝无关，张贝贝与张贝尔儿之间与本案并非同一法律关系，张贝贝可以另行起诉，并称张贝尔儿将房款分别通过郭元猛和张贝贝账户支付给中粮万科公司，但房款为张贝尔儿支付。中粮万科公司认可房款已付清，其他事宜与中粮万科公司无关，亦不知情。原审庭审中，郭元猛称，签订合同时，张贝尔儿与郭元猛之间无特殊关系，张贝尔儿与案外人张贝贝是男女朋友关系，张贝贝与郭元猛是很好的朋友关系。张贝尔儿认可，称张贝尔儿、郭元猛之间只是认识，属于普��朋友。另查：2011年11月9日，经公安机关审核，涉案房屋行政地址正式确认为：丰台区×××1001号。现房屋所有权登记在中粮万科公司名下。本院庭审中，郭元猛向本院提交银行卡客户交易查询，证明案外人张贝贝交纳购房契税，涉案房屋的所有权人系案外人张贝贝。张贝尔儿认可银行卡客户交易查询的真实性，但不认可证明目的。以上事实有三方当事人陈述、协议书、房屋权属确认书、北京市商品房认购书及补充协议、商品房预售合同及相关补充协议、房款发票、税收缴款书、收款通知单、收款收据、燃气用户登记表及发票、中国建设银行个人活期存款账户明细表、账户明细单、查询结果、北京市门牌楼牌编号证明信等证据在案佐证。本院认为：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定��求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。根据本案已经查明的事实，郭元猛在与张贝尔儿签署了关于张贝尔儿以郭元猛名义买房的的《协议书》后，以自己名义与中粮万科公司签署了一系列关于买卖涉案房屋的协议。在购房款付清后，又签署了《房屋权属确认书》，确认张贝尔儿支付了涉案房屋的购房款，涉案房屋产权归张贝尔儿所有，在涉案房屋办理完产权证后，由郭元猛过户至张贝尔儿名下。涉案房屋交付后，张贝尔儿实际控制居住享有房屋权益。现涉案房屋产权登记在中粮万科公司名下，中粮万科公司认可涉案房屋价款已全部付清，房屋过户条件已成就。故张贝尔儿要求郭元猛按照约定办理房屋所有权转移登记，符合法律规定，应予支持。关于郭元猛主张的《协议书》及《房屋权属确认书》系在张贝尔儿的逼迫之下签订，本院认为，虽然郭元猛称因受到张贝尔儿胁迫所签，但未提供相应证据加以证实；且受协迫并非合同当事人不履行合同的有效抗辩理由，如郭元猛另有证据证明其受张贝尔儿胁迫订立《协议书》、《房屋权属确认书》，可另行主张。对于郭元猛的此项上诉理由，本院不予采纳。关于郭元猛主张的张贝尔儿并未支付任何购房款项，涉案房屋的购房款由郭元猛和案外人张贝贝支付，张贝尔儿未能履行《协议书》约定的支付购房款义务，无法取得房屋的实际所有权，本院认为：郭元猛作为涉案房屋《商品房预售合同》载明的买受人，在本案诉讼提起之前已经书面认可涉案房屋的购房款由张贝尔儿支付，现又主张张贝尔儿并未支付任何购房款项，缺乏依据，本院不予采纳。至于郭元猛为何在其向中粮万科公司帐户转帐支付涉案房屋的有关款项后签署《房屋权属确认书》，以及张贝贝为��在涉案房屋的购房人为郭元猛的情况下，向中粮万科公司帐户转帐支付涉案房屋的有关款项，不属于本案审理的内容，相关当事人可另行解决。关于郭元猛主张的涉案房屋的购买人系案外人张贝贝，郭元猛签署的《房屋权属确认书》与事实不符，郭元猛没有权利向张贝尔儿出具该文件。本院认为：郭元猛在签署《协议书》及《房屋权属确认书》后，又主张涉案房屋的购买人系案外人张贝贝，且未能提供相关证据加以证实，不足采信。相关当事人可另行主张。郭元猛作为涉案房屋《商品房预售合同》载明的买受人，签署《房屋权属确认书》，并无不当之处。对于郭元猛的此项上诉意见，本院不予采纳。综上所述，郭元猛的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一��项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费12777元，由郭元猛负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）。二审案件受理费25554元，由郭元猛负担（已交纳）审　判　长　　顾国增代理审判员　　李汉一代理审判员　　纪灵筠二〇一五年八月十九日书　记　员　　史天予关注微信公众号“”