（2015）粤高法民一申字第710号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2018-07-21
案件名称
陈智民、黎绮珊等与广州埔丽房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
广东省高级人民法院
所属地区
广东省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
陈智民,黎绮珊,陈智泉,广州埔丽房地产发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第十三条，第十四条，第二十条，第二十一条，第二十三条第一款，第二十五条，第三十条，第九十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百条，第二百零四条
全文
广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）粤高法民一申字第710号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈智民，男，汉族，住广州市海珠区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黎绮珊，女，汉族，住广州市天河区龙口。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈智泉，男，汉族，住广州市天河区龙口。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州埔丽房地产发展有限公司，住所地：广州市越秀区中山。法定代表人：吴楚年。再审申请人陈智民、黎绮珊、陈智泉（以下简称陈智民等三人）因与被申请人广州埔丽房地产发展有限公司（以下简称埔丽公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第1019号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。陈智民、黎绮珊、陈智泉申请再审称：（一）陈智民等三人与埔丽公司于1997年8月23日签订的《房地产预售契约》（以下简称涉案合同）并未解除，双方应当继续履行合同，埔丽公司应当依照合同约定向陈智民等三人交付广州市越秀区中山五路起义路交汇百汇广场第四层448号商铺（以下简称涉案商铺）。1、陈智民等三人在合同履行过程中，没有解除合同的意思，认同合同应继续履行。陈智民等三人提起本案诉讼时，基于和埔丽公司确认了继续履行合同的共识，提出了要求埔丽公司履行交楼义务和支付逾期交楼违约金的诉讼请求。2、埔丽公司一直无意解除合同，认为合同应继续履行。在1999年1月23日陈智民等三人向埔丽公司发出《解除百汇广场房地产预售契约通知》（以下简称第一次解除合同通知）后，埔丽公司于2000年12月10日委托律师向陈智民等三人发出《律师函》要求支付尚欠购房款，说明其要求继续履行合同，无意解除合同。本案中，埔丽公司一直认为合同应当继续履行，陈智民等三人已经事实上收楼，仅需要支付余款。同属本系列案之一的广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1171号案（以下简称1171号案）一审开庭时，埔丽公司答辩认为要求解除合同的诉讼请求没有法律及事实依据。3、已有生效判决认为涉案合同应继续履行，合同并未解除。广州市越秀区人民法院（2011）越法民三初字第1014号民事判决认为，“三原告（即陈智民等三人）共同与被告（即埔丽公司）签订的《房地产预售契约》（合同标的为同一系列案所涉的百汇广场四楼413号商铺）是双方当事人的真实意思表示，内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应依约履行，……被告以三原告尚有一半房款未付为由不同意为原告办理所购商铺房产证的抗辩，理由成立，本院予以支持。”该案上诉后，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第210号民事判决认为，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。该生效判决确认涉案合同在2012年3月7日（即二审判决作出之日）前应继续履行，并未解除。本案二审判决认定合同解除，违背已有生效判决所认定的事实，造成判决之间的自相矛盾。4、在2012年3月7日后，陈智民等三人于2012年12月8日第十七次、2013年3月8日第十八次向埔丽公司发出解除合同的函，埔丽公司均未收到，依法不产生解除合同的法律效力。（二）即使第一次解除合同通知到达埔丽公司时合同已经解除，在这之后双方当事人也已经对继续履行合同达成了新的合意。1、现有新证据证明陈智民等三人与埔丽公司就合同关系形成了新的合意。本案二审判决后，陈智民等三人在清理资料时发现了2002年12月2日埔丽公司向陈智民等三人发出的《关于清付所购商铺及写字楼楼款的催款函》（以下简称《催款函》），函中称“请你们尽快履行清缴楼款及利息的义务”。该函证明埔丽公司以自己的实际行动表明不同意解除合同，而是要求继续履行合同，是埔丽公司做出的继续履行合同的意思表示，而陈智民等三人亦同意继续履行合同，由此双方达成了新的合意。陈智民等三人在之后连续发出17次解除合同通知，但埔丽公司均表示未收到，或没有证据证明其收到，该17次通知不发生法律效力。因此，上述新证据能够证明本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，属于有新的证据足以推翻原判决、裁定的情形，应当再审。2、双方当事人已经确认继续履行合同。埔丽公司在1171号案一审开庭时答辩认为要求解除合同的诉讼请求没有法律及事实依据；在本案中一直认为合同应当继续履行，陈智民等三人已经事实上收楼，仅需要支付余款。而陈智民等三人在1171号案一审过程中也撤回了解除合同及与此相关的诉讼请求；在本案中也基于确认继续履行合同，提出了要求埔丽公司履行交楼义务和支付逾期交楼违约金的诉讼请求。上述事实说明双方当事人已经确认继续履行合同。本案双方当事人都没有解除合同的意思表示，原审法院不应当强行解除合同。原审判决违反“不告不理”原则认定合同解除，属于适用法律错误。（三）涉案合同尚未解除，埔丽公司构成逾期交楼，按合同约定应当承担违约责任，向陈智民等三人支付逾期交楼违约金和赔偿相关损失。（四）埔丽公司的违约行为给陈智民等三人造成了巨额损失。由于埔丽公司对外欠下巨额债务致使涉案大楼变成烂尾楼，涉案商铺土地使用年限已经过半，系具有严重瑕疵的残次品。假设涉案商铺按时交付，则十多年来的经营收益将高达数千万。原审在判决合同解除的情况下没有判令埔丽公司退回购房款，对陈智民等三人造成严重损失。据此，陈智民等三人请求撤销广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第1019号民事判决，再审本案并判决支持陈智民等三人的全部诉讼请求。本院认为：本案争议焦点有三：一是涉案合同是否已经解除；二是双方当事人是否就继续履行合同达成过新的合意；三是埔丽公司是否应当依照合同约定履行交楼义务，并支付逾期交楼违约金。（一）关于涉案合同是否已经解除的问题。本院认为，本案一、二审判决认定涉案合同已经解除并无不当。理由如下：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事人可以解除合同。第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案一、二审查明，埔丽公司未能在合同约定的交楼日期即1998年6月30日前将符合约定条件、经验收合格的涉案商铺交付给陈智民等三人使用，在1998年12月14日埔丽公司向陈智民等三人发出《交楼通知书》时涉案商铺也不符合交楼条件，埔丽公司迟延履行债务致使陈智民等三人合同目的不能实现，陈智民等三人根据上述法律规定享有合同解除权。合同解除权在性质上为形成权，享有解除权的当事人一方将解除合同的意思表示送达合同另一方当事人，就发生合同解除的法律效果。根据查明的事实，陈智民等三人于1999年1月23日向埔丽公司发出第一次解除合同通知，双方当事人均确认该通知已经到达埔丽公司，埔丽公司亦未在规定期限内提出异议并请求人民法院确认解除合同的效力。因此，涉案合同在第一次解除合同通知到达埔丽公司时就已经依法解除。2、广州市越秀区人民法院（2011）越法民三初字第1014号和广州市中级人民法院（2012）穗中法民五终字第210号案件的审理过程均是围绕陈智民等三人是否已经付清购房款展开，双方当事人的诉辩意见未涉及合同是否解除的问题，也未向法庭提交过解除合同通知等证据，判决书判项部分也未对合同应当继续履行作出认定，因此不能认为已生效的广州市中级人民法院（2012）穗中法民五终字第210号民事判决已作出涉案合同应当继续履行的认定。该判决生效后，埔丽公司未收到陈智民等三人发出的第十七、第十八次解除合同的函，并不影响涉案合同已经解除的事实。3、涉案合同是否已经解除，是本案必须查明的关键事实，只有在对此作出认定的前提下，才能够作出是否支持陈智民等三人要求埔丽公司交付涉案商铺，并支付逾期交楼违约金诉请的判决。因此，本案一、二审判决对涉案合同是否已经解除这一问题作出认定，并无不妥。（二）关于双方当事人是否就继续履行合同达成过新的合意的问题。在涉案合同已经解除的情况下，双方当事人如果要就继续履行合同达成新的合意，成立一个继续履行涉案合同的新合同，应当依照《中华人民共和国合同法》第十三、十四、二十、二十一、二十三、二十五、三十条等规定，采取要约、承诺的方式，并且承诺内容应当与要约内容一致，不得作出实质性变更。根据查明的事实，2002年12月2日埔丽公司向陈智民等三人发出的《催款函》，可视为对继续履行合同的新要约，但陈智民等三人并未在合理期限内作出承诺，而是继续多次向埔丽公司发出解除合同通知，该通知应视为对新要约的拒绝，因此不能认为埔丽公司发出《催款函》后，双方当事人对继续履行合同达成了新的合意。1171号案开庭审理后，陈智民等三人于2013年6月21日撤回了解除合同及与此相关的诉讼请求，改为要求埔丽公司支付逾期交楼违约金；在本案一审时，陈智民等三人要求继续履行合同的同时，要求埔丽公司支付逾期交楼违约金。埔丽公司则在1171号案及本案一审时均表示不同意支付违约金。可见，双方当事人对于如何继续履行合同的关键问题并未达成一致，双方并未达成新的合意。而到了本案二审时，埔丽公司认为涉案合同于1999年1月23日收到第一次解除合同通知时就已经解除，更不能视为其与陈智民等三人就继续履行合同达成新的合意。（三）关于埔丽公司是否应当依照合同约定履行交楼义务，并支付逾期交楼违约金的问题。陈智民等三人诉请判决埔丽公司履行交楼义务并支付逾期交楼违约金，该诉请是以涉案合同未解除，或者合同虽已解除但双方当事人就继续履行合同达成新的合意为前提的。现涉案合同已经依法解除，且双方当事人亦未就继续履行合同达成新的合意，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，陈智民等三人的该项诉请缺乏事实和法律依据，一、二审判决对此不予支持并无不当。至于陈智民等三人所称合同解除后埔丽公司未退还购房款，埔丽公司的违约行为给其造成巨额损失等问题，因不在本案一、二审审理范围，本院对此不予处理，陈智民等三人可另循法律途径解决。综上，陈智民、黎绮珊、陈智泉的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：驳回陈智民、黎绮珊、陈智泉的再审申请。审 判 长 金锦城代理审判员 张扬云代理审判员 刘史丹二〇一五年八月十九日书 记 员 梁 滨 微信公众号“”