（2015）乌民初字第32号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2016-05-11
案件名称
原告（反诉被告）关胜与被告（反诉原告）祺达公司、迅达公司买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
伊春市乌马河区人民法院
所属地区
伊春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
关胜,伊春祺达房地产开发有限公司,伊春迅达房地产开发有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
黑龙江省伊春市乌马河区人民法院民 事 判 决 书（2015）乌民初字第32号原告（反诉被告）关胜，男，汉族。委托代理人夏庆军，系黑龙江泽瑞律师事务所律师被告（反诉原告）伊春祺达房地产开发有限公司（以下简称祺达公司）。法定代表人王龙成，职务总经理。委托代理人朱晓梅，系黑龙江新飞律师事务所律师。委托代理人王龙海，男，汉族。被告伊春迅达房地产开发有限公司（以下简称迅达公司）。法定代表人冯奎良，职务总经理。委托代理人朱晓梅，系黑龙江新飞律师事务所律师。原告（反诉被告）关胜与被告（反诉原告）祺达公司、迅达公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月20日受理此案，反诉原告（被告）祺达公司于2015年3月12日提起反诉，本院决定合并审理。该案依法适用普通程序，分别于2015年4月27日、2015年7月29日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）关胜与委托代理人夏庆军、被告（反诉原告）祺达公司与迅达公司共同委托代理人朱晓梅、被告（反诉原告）祺达公司委托代理人王龙海到庭参加诉讼。现已在法定期限内审理终结。原告（反诉被告）关胜诉辩称：2013年7月3日，原告与第二被告签订了《伊春迅达房地产认购书》。2013年11月3日，原告与第一被告签订了《协议书》和《商品房买卖合同》，原告按合同规定向被告交纳房款520，000.00元。原告入住所购房产并进行装修。原告到房地产有关部门办理房证时，发现不能办理房证，致使原告合同目的不能实现，原告找被告多次协商，被告一拖再拖，依据《合同法》第94条等相关法律规定请求解除合同，返还原告所交付房款，并赔偿被告给原告造成的损失。反诉原告所述不符合法律规定，请驳回反诉原告的诉讼请求，房款已经交清，不存在贷款，且现在房证不能办理，合同无法履行。被告迅达公司辩称：迅达公司不具备本案诉讼主体资格，迅达公司与被答辩人签订合同后，1万元订金已经作为原告人的购房款交付。原告与迅达公司签订的房屋买卖合同已经实际履行。因此迅达公司不具备本案的诉讼主体资格，应驳回原告对迅达公司的诉讼请求。被告（反诉原告）祺达公司辩诉称：1、双方签订的《商品房买卖合同》及《协议书》是真实有效的。原告自2013年7月3日与迅达房地产开发公司签订《房地产认购书》后，又陆续与答辩人签订《商品房买卖合同》及《协议书》，每次签订都是双方真实意思表示，均是有效合同，双方应严格遵守。2、原告未按合同约定履行义务，其行为已经构成违约。根据《合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。然而，原告在缴纳房屋首付款后，拒绝办理房屋贷款手续，又不将剩余房款一次性交付，违反《商品房买卖合同》及《协议书》的约定，应承担违约责任。3、原告主张解除合同无事实及法律依据。首先，双方签订《协议书》及《商品房买卖合同》后，答辩人已全面履行协议及合同约定的义务，几次通知原告到指定银行办理房屋贷款手续，然而，原告以种种理由拒不办理房贷。其次，原告仅支付该房屋首付款261，233.00元，剩余房款既不办理贷款，又不一次性缴纳，在未全额缴纳房款的基础上，税务局不会出具完税发票，在没有完税发票的情况下，如何办理房屋产权登记。其三，该房屋原告已于2013年11月4日交付原告居住及使用，原告在此房做生意，经营水暖器材。因此，基于以上事实与原告不能办理房证，不是答辩人的过错，而是因原告未缴纳全部房款及拒绝办理房贷导致的，过错在原告，原告要求解除合同无事实及法律依据，该主张不能成立，应依法驳回原告的诉讼主张。反诉原告与被反诉人签订的《协议书》和《商品房买卖合同》，协议约定了双方的权利义务及违约责任和合同约定房屋总价款、贷款数额及违约责任，被反诉人购买该房屋采取的是贷款方式付款，然而，被反诉人违反合同约定及协议约定内容，拒不到指定银行办理贷款，又不缴纳剩余房款，此举违约，严重侵犯了反诉原告的合法权益。根据《合同法》相关规定，被反诉人应继续履行合同，并支付剩余房款260，000.00元及逾期办理贷款违约金10，000.00元、逾期付款违约金14，040.00元。请求法院维护反诉原告的合法权益，作出公正判决。原告关胜为证明其主张成立，向本院出示下列四份证据：1、伊春迅达房地产认购书一份、迅达公司收据3份，意在证实原告交付购房款259，233.00元。实际当时开了4份收据，其中有一张已经收回，返给原告2，000.00元。2、房屋买卖协议、房屋价款结算清单、房屋进户通知单各一份，意在证实原告诉祺达公司具有主体资格，并与之签订了合同。3、商品房买卖合同复印件一份，意在证实原告未在合同上签字，该合同无效，要求解除。4、在乌马河区建设局刻录的光盘一份，证实原告去办房证，建设局工作人员说办不了房证，要求解除合同。被告祺达公司为反驳关胜的诉求，出示以下九份证据：1、尚河富都物业管理委托协议、交付业主房屋钥匙凭证、房屋进户通知单及收据。证明房屋已于2013年11月4日办理了进户手续，房屋已交付原告使用。2、照片四张及商品明细表。证明原告在该房装修后一直在经营水暖器材，至今仍在经营中。3、个人贷款借款借据及转账凭单六张。证明尚河富都一期自2013年至2014年期间多次办理按揭贷款，然而本案原告在接到被告通知后拒绝到银行办理按揭贷款，此举违反了《商品房买卖合同》及《协议书》的约定。4、关于乌马河林业局委托祺达房地产代为开发销售尚河富都A、B组团商品房及商服房（含车库）的情况说明。证明祺达公司开发尚河富都是受乌马河林业局委托，被告自2013年起有权销售房屋。5、建设选址意见书及附图、建设用地许可证及附图。证明乌马河林业局经伊春市城乡规划局审批由被告开发乌马河林业局尚河富都A组团，用地面积144491平方米。6、建设工程规划许可证及附图。证明乌马河林业局经伊春市城乡规划局审批由被告开发乌马河林业局尚河富都A组团，建设规模为158556.63平方米。7、建设用地批准书。证明乌马河林业局经伊春市国土资源局审批在乌马河区通府路北侧建设乌马河林业局尚河富都A组团，土地用途是商住混合用地，用地面积为14.4491公顷。8、建设工程施工许可证5张。证明乌马河林业局经伊春市住房和城乡建设局审批在乌马河区通府路北侧建乌马河林业局尚河富都A组团楼房。9、商品房预售许可证。证明乌马河林业局尚河富都房屋经伊春市住房和城乡建设局审批允许售房。本院依法对伊春龙江银行新兴支行信贷部工作人员赵鹏所做的调查笔录，其证实迅达公司在向该行贷款的时候，不需要提交房屋价款结算清单。本院依法对乌马河区地税局办事大厅工作人员所做的笔录，其证实迅达公司所出具的结算单是地税局作为计算的一个依据，如果交全款就以销售不动产发票作为依据，如果贷款就以结算单作为依据。被告祺达公司对原告关胜出示的证据1没有异议，本院予以确认。证据2协议书和房屋进户通知单没有异议，这两份证据签订时间是同一时间，证明原告购买房屋是用贷款方式购买，贷款数额是260，000.00元，并且约定了逾期办理贷款手续应支付违约金10，000.00元，该房屋已经交给原告使用。房屋价格结算清单，该证据不能证明原告已经缴纳全部房款，祺达公司为了协助原告办理房贷而出具的。时间上和协议书、进户通知单都是同一时间，如果原告为了证明自己已经全部缴纳房款，应向法庭提供祺达公司出具的凭据，否则不能证明原告已经交付全部房款。证据3真实性没有异议，是双方自愿签订的，是真实有效的合同，该合同已经履行，原告已经交付首付，剩余房款没有缴纳，原告认为该合同是有效的，才能涉及到解除。证据4有异议，认为与本案无关。对证据2、3，本院采纳被告祺达公司的质证意见，对协议书、买卖合同和房屋进户通知单予以确认，对房屋结算清单，因乌马河区地税局工作人员证实房屋结算清单只是计税的依据，对结算清单不予确认。对证据4，与本案无关，不予认定。原告关胜对被告祺达公司提供的证据1、2没有异议，本院予以确认。证据3有异议，认为与原告无关。本院认为证据3真实可信，予以确认。证据4有异议，该证据违反法律规定，应由行政主管部门办理相关手续。对证据5没有异议。证据6有异议，这是2014年12月批的，我们的房屋在2013年就实际使用了，办房证的时候没有这个许可证。证据7是复印件，不具备效力。证据8有异议，这是2014年12月22日办的，说明当时建筑时候是违法的。证据9有异议，这是2015年3月4日批准的，出售时候是不符合法律规定的。对证据4-9，本院认为与本案无关，不予认定。原告关胜对两份调查笔录均有异议，认为与本案无关。被告祺达公司没有异议。本院认为上述两份笔录真实可信，予以确认。被告迅达公司未出示证据，其质证意见同祺达公司一致。反诉原告祺达公司为证明反诉请求成立，出示以下七份证据：1、商品房买卖合同。证明两个问题，一是原告购买尚河富都3号楼7号商服采取按揭贷款方式付款，贷款数额是260，000.00元；二是证明原告逾期交付房款应承担违约金。2、协议书。证明两个问题，一是原告未按协议约定履行，拒绝办理贷款，此举违约；二是原告既要承担逾期办理贷款违约责任，又要将剩余房款一次性交齐即260，000.00元。证据3-7与在本诉时提交的证据5-9相同。反诉被告关胜为反驳反诉原告的诉求，出示一份证据：房屋价款结算清单一份，意在证实原告已经全部交付房款。反诉被告关胜对反诉原告提供的证据1有异议，认为应提供原件，且我们没有在合同上签字，合同上也没有日期。证据2真实性没有异议，对证明观点有异议，房款已经全部交清，不存在贷款，也不存在违约。证据3-7和之前质证意见一致。本院认为证据1买卖合同虽然没有买卖双方签字，但合同已经实际履行，原告关胜已经进户，合同合法有效，予以确认。对证据2协议书系双方自愿签订的，予以确认。对证据3-7认为与本案无关，不予认定。反诉原告祺达公司对反诉被告提供的结算单有异议，认为这是办理贷款使用的，如果原告想证明全部缴纳房款，应提供交款票据，如果祺达房地产公司收到房屋全款会为原告出具税务发票以及财务收款凭证。本院采纳祺达公司的质证意见，且其质证意见与乌马河区地税局工作人员证实的内容相互吻合，对该结算清单不予确认。经过当事人举证质证、法庭调查，查明如下事实：2013年7月3日，原告关胜与迅达公司签订房地产认购书，关胜认购迅达尚河富都项目门市。后原告关胜与祺达公司签订商品房买卖合同，关胜以521，233.00元的价格购买尚河富都的商服，交纳购房款261，233.00元，其余260，000.00为贷款方式。2013年11月3日，原告关胜与祺达公司签订协议书，对办理贷款及逾期办理贷款的后果进行了约定，2013年11月3日，关胜进户从事水暖器材经营。另查明，2013年祺达公司没有开发资质，与迅达公司合作，迅达公司后来退出。本院认为：原告（反诉被告）关胜与被告（反诉原告）祺达公司签订的商品房买卖合同，虽然没有原告关胜的签字，但其于2013年11月3日进户，合同已经实际履行，故该合同合法有效，双方均应约履行合同义务。原告（反诉被告）关胜欲以被告（反诉原告）祺达公司出具的房屋价款结算单证明已经交付全款，但在出具房屋价款结算单当日又签订了一份对办理贷款相关问题的协议书，不符合常理，且房屋价款结算单只是计税依据，故原告（反诉被告）关胜要求解除合同并返还房款的诉讼请求，证据不充分，本院不予支持，对其诉讼请求予以驳回。反诉原告祺达公司依约履行合同义务，房屋已经交付。通知反诉被告关胜办理贷款手续，在祺达公司为业主多次办理贷款的情况下，因其个人原因没有办理按揭贷款，已构成违约。依合同与协议约定，反诉被告关胜应履行给付剩余房款的义务。反诉原告祺达公司要求给付剩余房款的诉讼请求应予支持。反诉原告祺达公司要求关胜支付逾期办理贷款违约金和逾期付款违约金的诉讼请求，因证据不充分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告关胜的诉讼请求；二、反诉原告伊春祺达房地产开发有限公司与反诉被告关胜签订的商品房买卖合同继续履行，反诉被告关胜给付反诉原告伊春祺达房地产开发有限公司剩余购房款260，000.00元，此款于判决生效后十日内给付；三、驳回反诉原告伊春祺达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元、反诉费2，780.00元均由原告（反诉被告）关胜承担。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。审判长 张桂芳审判员 于汶倩审判员 孙海波二〇一五年八月十九日书记员 郑 广 来源：