（2016）皖0802民初113号

裁判日期: 2015-08-19

公开日期: 2017-07-14

案件名称

广东碧桂园物业服务股份有限公司安庆分公司与何长林、赵霞物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

安庆市迎江区人民法院

所属地区

安庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

广东碧桂园物业服务股份有限公司安庆分公司,何长林,赵霞,何科

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

安徽省安庆市迎江区人民法院民事判决书（2016）皖0802民初113号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司安庆分公司，住所地安徽省安庆市东部新城商务区。统一社会信用代码91340800677582479J。法定代表人：李长江，总经理。委托代理人：江亚，公司员工。被告：何长林，男，1959年10月25日出生，汉族，户籍地安庆市大观区，现住安庆市迎江区。被告：赵霞，女，1963年2月25日出生，汉族，户籍地安庆市宜秀区，现住址同上。被告：何科，女，1986年11月24日出生，汉族，现住址同上。以上两被告共同委托代理人：何长林，身份信息同上。（系被告赵霞丈夫、被告何科父亲）原告广东碧桂园物业服务股份有限公司安庆分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告何长林、赵霞、何科物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王丽适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司的委托代理人江亚、被告何长林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园物业公司诉称：被告于2009年8月12日购买了安庆市碧桂园山水云间小区86栋4室的商品房。同日，原、被告双方签订了《安庆碧桂园前期物业服务协议》，协议约定由原告向被告提供物业管理服务，被告必须于公历每月15日按每月411.26元向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2012年11月至2016年1月一直未支付物业服务费，欠款金额高达16006.16元，原告多次向被告催收，被告均无理由拒绝缴纳。被告上述欠款行为违反了协议的约定，已严重违约。原告根据相关规定，请求贵院依法判令:1、被告向原告支付物业服务费16006.16元（暂计算至2016年1月）；2、被告向原告支付逾期付款违约金15000元（暂计算至2015年12月，以被告逾期应付款项的每日3‰，计算期限自逾期之日起至实际全额支付应付款之日止）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交了以下证据：1、《安庆碧桂园前期物业服务协议》1份，证明原、被告之间存在的物业服务合同真实合法有效，双方对服务费用、缴费期限、违约责任等达成一致意思。2、《安庆碧桂园物业及资料转移书》、《收楼通知书》各1份，证明被告收楼时间。3、未付物业费及违约金明细1份，证明被告未按约定履行交款义务。4、EMS邮寄单、挂号信各1份，证明原告多次向被告催收物业服务费的事实。5、广东碧桂园物业安庆市分公司获得《优秀住宅小区》称号、《示范住宅小区》称号，证明原告为被告提供了优质服务。何长林、赵霞、何科共同辩称：一、原告起诉被告的事实不清、证据不足。1、物业服务协议第一章总则中约定“该楼房交付后由原告提供物业服务”，而原告所述的物业服务收费日期违背事实，因为被告至今未在原告的验房收楼单上签字收楼，钥匙还在原告处保管。2、碧桂园开发公司于2010年12月30日才与被告协商收楼，而物业服务协议上的日期是2009年8月27日，严重本末倒置，与事实不符。3、物业服务协议第五条明确了“物业服务费的计算标准由乙方报政府相关主管部门备案或批准后执行”，原告应按照该约定提供政府相关主管部门备案或批准后的文件。4、物业服务协议第六条规定了“甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起缴纳物业服务费”，原告提供给法院的复印件无此页，可想而知原告就是在避重就轻。5、开发公司与我签订的补偿协议及（2015）迎民一初字第00845号民事判决确认了:被告己于2010年12月30日办妥收房手续，对该商品房的未妥善之处已修复，后期以房屋渗漏彻底修复完好，共同验收为标准；双方同意由碧桂园开发公司一次性向被告补偿9870元，作为该商品房此前存在的不妥善之处及未能在合同约定的交付日期交接等所有违约和赔偿责任的补偿；在签订本协议书后，如有渗漏等质量问题，导致无法入住，所支付补偿金后延至完全彻底修复完好时开始冲抵物业费用。6、原告提供的物业服务协议日期造假,从协议首页被告签名处的日期、编号以及尾页双方日期的签订来看,均出自原告方一人之手。实际情况是:当时在签订前期物业服务协议时，因楼房还未交付，开发公司销售人员让被告在协议的空白处签名，因该房有渗漏，在征得销售人员同意后，确定等下雨后双方共同验房无问题再在收楼书上签上日期，后来原告在被告不知晓的情况下擅自填写了物业服务协议日期（即2009年8月27日）。原告提供的入住登记表业主签名确认处无业主签名，同时该表下方的收楼日期为2009年12月30日，交付材料日期是2010年12月30日，一张表上出现两个不同日期，明显又是一次造假行为。这是原告预先有预谋而有意设下的陷阱,是想达到不可告人的目的来欺骗业主。根据《合同法》第三条规定，合同当事人的法律地位是平等的，一方不得将自己的意志强加给另一方，而原告所提供的物业服务协议日期是未经被告协商擅自填写的，其行为违反了《合同法》第42条、52条的规定，构成了恶意欺诈，因此该物业服务协议为无效协议。2010年12月30日，被告才在开发公司催促收楼通知书上签字，而业主入住登记表就显示已入住，也与事实不符。鉴于上述情况，被告请求法院依法撤销原告的诉讼请求。7、原告计算的物业费标准、金额、收费日期错误。被告在原告账户上共有人民币12370.80元，根据安庆市城市住宅区物业管理服务收费实施办法第14条和物业服务收费标准规定，服务等级为五星级的别墅类为1.1元/每月建筑面积m2，浮动幅度20%，也就是最高1.33元；暂未入住的空置房，业主应按规定标准的50%缴纳。按此计算，被告在原告账户上的金额可支付物业费83个月，所以被告至今根本不欠原告物业服务费。根据《安徽省消费者权益保护条例》第七条规定消费者在接受服务时，有权要求经营者提供服务的内容、费用、标准等情况；第十七条规定经营者提供服务时，应当依照国家规定明码标价；第十八条规定经营者在标价之外加价、虚标价格提供服务、是侵害消费者权益的行为，可以通过大众媒体予以揭露、批评，并计入经营者的信用档案；第九条规定消费者享有公平交易的权利，在接受服务时有权拒绝强制交易。8、物业不能提供有效的维修和安全服务保障。原告提供的安全服务有缺陷，已造成了被告存放在室内的私人物品丢失（时间在2014年的2-6月份）。如果被告与原告签收了楼房，那么原告开门入室进行破坏性修补达200多处及每月7、8次开门入室，是未经被告同意的，该情况导致被告存放在室内的私人财产丢失，该有谁来承担负责。根据《宪法》、《民法》、《合同法》、《物权法》、《消费者权益保护法》的规定，未经被告许可非法私闯民宅是要承担法律责任的。二、原告已于2014年10月14日向法院提起过诉讼，后无故向法院申请撤回起诉，现又以同一事实及理由再起诉，已违反了“一事不再理”原则，法院应依法不予受理。三、原告提供的证书与本案无任何关联，被告不予认可。四、2014年10月14日，原告在无任何事实证据及依据的情况下将被告起诉到法院，后又无故向法院申请撤回起诉，至今原告未向被告作出任何解释，严重损害了被告的声誉，在此请求法院依法要求原告向被告作出书面道歉。五、由原告承担本案全部诉讼费，以维护被告的合法权益。被告为支持其答辩意见，向法庭提交了以下证据：一、物业服务协议1份，证明：1、该协议系格式条款，没有经过业主协商，系强制性协议；2、协议第五条已明确了“物业服务费的计算标准由乙方报政府相关主管部门备案或批准后执行”，第六条规定了“甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起缴纳物业服务费”，原告提供给法院的复印件无此页；3、原告提供的物业服务协议日期造假，从物业服务协议首页被告签名处的日期、编号以及尾页双方日期的签订来看，均出自原告方一人之手。二、催促收楼通知书1份，证明被告和物业公司没有任何合同关系，被告至今没有收楼。三、开发公司补偿协议1份，证明房屋修缮后才能计算物业费。四、迎民一初字第00845号民事判决1份，证明法院判决结果中明确了开发公司的补偿协议。五、入住登记表1份，证明签名虽然是被告签名，但日期造假，不是被告填写的。六、《安庆市城市住宅区物业管理服务收费实施办法》1份、《安庆市城区住宅物业综合服务收费标准》1份，证明原告收费过高，没有法律依据。原告提交的证据，被告质证认为：对证据1有异议，签名是我们签字的，但首页和尾页的日期不是我们填写的，该协议与开发公司的协议是不一致的。物业服务协议第六条规定了“甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起缴纳物业服务费”，原告提供给法院的复印件无此页。可想而知原告就是在避重就轻。物业费必须报备后才能收取，我至今没看到相关文件。我和开发公司有补偿协议，等房屋修缮完毕共同验收不漏水后，才能收取我的物业费。物业费收费标准过高，违反了消费者权益保护法的相关内容；对证据2有异议，签名是我们签字的，我12月30日才和开发公司协商收楼，很明显日期不是我方填写；对证据3有异议，我至今还没有收楼，与物业公司不存在物业服务协议，所以也不存在物业费，且物业费收费标准过高，没有计算依据；对证据4的真实性有异议，我没有收到过；对证据5有异议，与本案无关，且达不到原告的证明目的，我家现在的院子草长的有一米多高了，房屋积水也没有人管。被告提交的证据，原告质证认为：对证据1真实性无异议，但是达不到证明目的；对证据2的真实性无异议，但是关联性有异议；对证据3，对上面手写的笔迹真实性有异议，其余无异议；对证据4真实性无异议；对证据5、6真实性无异议，但达不到证明目的。综合原、被告的举证、质证，本院对原、被告提交的证据作如下认定：原告提交的证据：证据1，经原告盖章及被告签名确认，本院对其真实性予以认定；证据2，经被告签字确认，对其真实性予以认定；证据3，系原告单方面打印与提交，没有被告的签字确认，本院不予采信；证据4，被告称未收到，且原告未提交相应签收回执佐证，本院不予采信；证据5，与本案无关联性，不予采信。被告提交的证据：证据1、2、5，同原告提交的证据1、2，本院对其真实性予以认定；证据3，经（2015）迎民一初字第00845号生效民事判决书确认，本院予以认定；证据4，系生效裁判文书，予以认定；证据6中的《安庆市城市住宅区物业管理服务收费实施办法》，因2006年已出台新的《安庆市物业服务收费管理办法》、《安庆市物业服务收费管理办法实施细则》，该办法已失效，本院不予认定，对《安庆市城区住宅物业综合服务收费标准》，真实性予以认定。本案在审理过程中，为查明案件事实，法院依职权向安庆市住房和城乡建设委员会物业管理科调取了安价房函[2008]45号《关于碧桂园小区前期物业服务收费标准的函》1份、房管发[2012]85号《关于碧桂园物业服务项目延长前期物业综合服务费标准期限的报告的备案批复》1份,原告质证认为：无异议，该两份文件证明了我公司的收费标准已经得到物价局和房管局等相关部门批准；被告质证认为：对上述两份文件无异议，但是文件也没有明确收费价格，且我没有和原告签验楼收楼单，所以和原告之间没有物业合同关系。根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2009年8月27日，被告与安庆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称安庆碧桂园开发公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告购买该公司建设的位于安庆市迎江区皖江大道1188号安庆碧桂园山水云间小区86幢4室房屋，建筑面积228.57平方米，花园面积83平方米；安庆碧桂园开发公司应当在2009年12月30日前，将验收合格的商品房交付被告。同日，原、被告签订了《安庆碧桂园前期物业服务协议》，协议约定：由原告向被告提供物业管理服务，期限自签订时起至小区内全体业主依法选聘的物业服务企业与其签订的物业服务合同生效时止，物业费收取标准为房屋建筑面积每月每平方米1.8元，交费时间为公历每月15日（节假日或系统原因顺延），业主或物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。2010年12月30日，安庆碧桂园开发公司交付上述房屋给被告，并与被告签订《协议书》一份，约定：安庆碧桂园开发公司向被告一次性支付补偿金9870元，该补偿金由安庆碧桂园开发公司于本协议签订后支付给原告，作为被告该房自2010年9月1日起应付的物业服务费，直至抵扣完为止。在签订本协议书后，如有渗漏等质量问题，导致无法入住，所支付补偿金后延至完全彻底修复完好时开始作为支付物业费用。另被告支付原告三个月物业费1233.8元，被告因老业主带新业主政策享受减免物业费1268元。后被告因上述房屋质量问题将安庆碧桂园开发公司诉至本院，本院经审理判决安庆碧桂园开发公司给付被告上述房屋维修期间（2011年1月起至2014年11月）共47个月的物业费损失19329.22元。另查明，2008年10月13日，安庆市房地产管理局与安庆市物价局联合发布《关于碧桂园小区前期物业服务收费标准的函》，载明：碧桂园前期住宅物业综合服务收费标准暂由建设单位和物业买受人遵循合理、公平、公开以及费用与服务水平相适应的原则，在商品房买卖合同中约定，报市物价局、房地产管理局备案；试行期一年。2012年5月16日，安庆市房地产管理局与安庆市物价局联合发布《关于碧桂园物业服务项目延长前期物业综合服务费标准期限的报告的备案批复》，载明：同意碧桂园项目前期物业综合服务费在安庆市新的物业服务收费管理办法出台前，暂按碧桂园物业服务公司与业主签订的《安庆碧桂园项目前期物业服务协议》中约定的标准执行。本院认为：原、被告双方签订的《前期物业服务协议》经双方签字确认，是双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，对双方当事人均具有法律约束力。2010年12月30日，安庆碧桂园开发公司交付上述房屋给被告，被告在《安庆碧桂园业主入住登记表》及《催促收楼通知书》上签字，收房手续完成，故被告辩称涉案房屋尚未交付不成立。针对原告的物业收费标准，因原告已向物价局及房管局进行了备案登记，不违反法律规定。被告称房屋质量存在问题，并与安庆碧桂园开发公司达成协议，自房屋修好后交纳物业费，该约定不违反法律规定，但不能对抗第三人，且本院作出的（2015）迎民一初字第00845号生效法律文书已判决安庆碧桂园开发公司赔付被告维修期间的物业费，故该抗辩理由不能成立。现原告依照双方签订的协议要求被告支付相应物业费有事实及法律依据，按双方协议约定，被告每月应支付物业费411.26元，但起算时间应自被告实际收房之日的第二天即2011年1月1日开始计算，且应扣除被告已经交付的1233.8元、老业主带新业主减免的1268元及安庆碧桂园开发公司支付的补偿金9870元，合计12371.8元，可抵扣物业费30个月（自2011年1月1日至2013年6月30日），并剩余34元（12371.8元-411.26元/月×30个月），故原告要求被告支付物业费的诉讼请求支持12715.06元[411.26元/月×31个月（自2013年7月1日至2016年1月31日）-34元]。因被告房屋存在质量问题，自2011年1月至2014年11月期间一直持续维修，原告在管理服务方面存在瑕疵，其要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告何长林、赵霞、何科于本判决生效之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司安庆分公司支付2013年7月1日至2016年1月31日期间的物业服务费12715.06元。二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司安庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费575元，减半收取287.5元，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司安庆分公司负担170.5元，被告何长林、赵霞、何科负担117元（原告已预缴287.5元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。代理审判员　王　丽二〇一五年八月十九日书　记　员　苏曼琳附本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来源：百度“”