（2015）怀民初字第03489号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2017-12-18
案件名称
张绍泽与北京京北鑫民房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市怀柔区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张绍泽,北京京北鑫民房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款，第十九条；《城市房地产开发经营管理条例》：第三十三条
全文
北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2015）怀民初字第03489号原告张绍泽，男，1982年11月2日出生。委托代理人刘慧玉，女，1984年9月9日出生，农民，住北京市怀柔区。被告北京京北鑫民房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇经纬工业区。法定代表人刘振辉，总经理。委托代理人肖丽建，北京王晓玉律师事务所律师。委托代理人刘恋，北京王晓玉律师事务所律师。原告张绍泽与被告北京京北鑫民房地产开发有限公司（以下简称鑫民公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员夏阳独任审判，公开开庭进行了审理。原告张绍泽及其委托代理人刘慧玉、被告鑫民公司委托代理人肖丽建、刘恋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张绍泽诉称，2014年3月，原告购买被告开发建筑的位于北京市怀柔区北房镇驸马庄村裕华园一区楼房1套。后在被告的建议下，原告按照被告提出的5288元/平方米的价格购买了楼房附属地下室1间，具体位置为×号楼×单元地下×室。面积约为10.75平方米。原告于2014年3月10日向被告支付地下室房款56846元，后在入住楼房时补交了212元，共付房款57058元。原告付款后，被告以尚在施工为由阻止原告实地查看已购买的地下室情况。2014年5月10日，原告从被告处拿到地下室钥匙实地查看，发现被告承诺的地下室面积与实际使用面积有较大出入，公摊面积较大，实际使用面积不足建筑面积一半。后了解到被告销售涉诉地下室未经过相关行政部门许可。原、被告虽未签订书面合同，但地下室买卖合同已实际履行。原告虽不清楚合同效力，但被告至今未给原告办理房屋所有权证书，故主张解除地下室买卖合同。现诉至法院要求：1、解除原、被告的地下室买卖合同。2、被告返还原告地下室购房款57058元及利息（利息以购房款为基数自原告第一次给付购房款之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际给付之日止）。3、案件受理费由被告承担。被告鑫民公司辩称，被告认为双方房屋买卖合同有效，不同意解除合同。地下室作为配套库房，无需办理预售许可，不同意原告的诉讼请求。双方买卖房屋按照建筑面积计算单价，单价为5288元/平方米。理由如下：一、原、被告双方买卖地下室的行为合法有效。第一，2011年8月，被告按照合法审批手续针对北京市怀柔区北房镇裕华园一区地上、地下房屋同时开工。2013年10月25日，经四方验收合格。2014年3月、4月，地上、地下房屋同时交房。2014年4月，被告向怀柔区建委办理备案手续，建委于2014年9月22日备案完毕，并向被告出具《房屋登记表》。第二，被告已经针对地上经济适用房办理了《商品房预售许可证》，地下室作为经济适用房的配套用房，无需单独办理该证。地下室在销售时已经竣工，虽然《房地产管理法》规定出售现房需要取得房屋所有权证，但并非效力性强制性规定，未明确规定在未取得房屋所有权证时签订的房屋买卖合同无效。大部分业主对地下室有需求，双方买卖行为均系真实意思表示。国家要求销售现房需要获得房屋所有权证，只是政府管理行为，被告可以承担行政性处罚，但不导致买卖行为无效。二、原告以未获得房屋所有权证为由要求解除合同没有法律依据。第一，房屋建筑面积、套内面积和分摊的共有面积经过专业机构测绘并经北京市住房和城乡建设委员会备案。被告正积极向北京市土地局申报大产权，北京市土地局经地价款核实后，被告到怀柔区建委备案就可以进行商品房初始登记并取得房屋所有权证。第二，地下室是配套设施故不用办理产权登记，但是补缴土地出让金后可以办理产权证并作为商品房单独对外出售。现被告已经交纳土地出让金并竣工验收合格，地下室可以现房销售。虽然没有获得的大产权和销售许可，双方对地下室买卖是真实意思表示，不影响合同效力。原告已经交付地下室购房款，被告已经实际交付地下室。原告以没有获得房屋所有权证为由要求解除合同，没有法律依据。被告认为合同有效，暂不要求原告腾退房屋。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年1月，鑫民公司以组织抓阄的形式，对外出售位于北京市怀柔区北房镇驸马庄村裕华园一区楼房地下室。买受人现场抓阄确定所购房屋编号、面积、每平方米单价、房屋总价。原告抓阄取得购房资格后，在购房确认单上写明姓名、地下室编号、面积、单价、总价、备注、出卖人银行账户、账号，并注明业主应在选定地下室后，7日内将款存入指定账户，未按规定时间存款的，视为自动放弃。原告于2014年3月10日交付购房款56846元，又于2014年5月10日补交购房款212元，两次共计支付被告全部购房款57058元。被告于2014年5月10日将地下116室房屋交付原告。原、被告双方确定购房时，确定以5288元/平方米计价，面积约为10.75平方米，未签订书面购房合同。被告未向原告说明所售房屋价款计价面积是指建筑面积或套内面积。被告交付房屋前一直以尚未竣工验收为由，拒绝原告看房直至交房之日。涉诉地下×室房屋已于2013年10月25日竣工验收，经测绘建筑面积为10.79平方米，其中套内面积6.47平方米，分摊共有共用建筑面积4.32平方米。直至2015年8月18日法庭调查结束，被告尚未取得涉诉地下室权属证书，被告亦未完成涉诉地下室初始登记。2015年5月25日，原告持诉称理由诉至本院。上述事实，有双方当事人陈述、单位工程质量竣工验收记录、房屋登记表、房屋面积测算技术报告书、建设工程规划许可证、土地出让金缴款书、国有建设用地使用出让合同、国有土地使用证等证据在案佐证。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。本案中，原、被告约定地下室编号、面积、单价、总价，原告于2014年3月10日和2014年5月10日分别交付主要购房款和面积误差款，双方虽未签订书面销售合同，但原、被告各自履行支付购房款和交付房屋的义务，且被告陈述在补缴地下室土地出让金后，地下室可以办理产权证并作为商品房单独对外出售，故本院认定原、被告于交付主要购房款的2014年3月10日起已经形成事实商品房买卖关系。双方形成房屋买卖关系时虽未约定地下室权属登记事宜，但被告未取得商品房预售许可证明，涉诉地下室已经竣工验收，可以参照现售商品房买卖合同确定双方的权利和义务。因被告尚未取得涉诉地下室权属证书，导致原告至今无法办理涉诉地下室所有权登记，故原告要求解除双方形成的地下室买卖合同，本院予以支持。合同解除后，被告应返还原告全部购房款，并赔偿相应损失。原告分两次支付的购房款，故其主张的利息损失，应分别以实际支付之次日起计算。被告坚持认为合同有效，不同意解除，暂不要求原告腾退房屋，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：一、解除原告张绍泽与被告北京京北鑫民房地产开发有限公司签订的位于北京市怀柔区北房镇驸马庄村裕华园一区×号楼×单元地下×室房屋的房屋买卖合同。二、被告北京京北鑫民房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张绍泽购房款五万七千零五十八元。三、被告北京京北鑫民房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张绍泽利息损失（以五万六千八百四十六元为基数，计算标准为按中国人民银行同期贷款利率，自二○一四年三月十一日起至本判决生效之日止；以二百一十二元为基数，计算标准为按中国人民银行同期贷款利率，自二○一四年五月十一日起至本判决生效之日止）。四、驳回原告张绍泽的其他诉讼请求。如果被告北京京北鑫民房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六百一十四元，由被告北京京北鑫民房地产开发有限公司负担（于判决生效后七日交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 夏 阳二〇一五年八月十九日书 记 员 董立志 关注微信公众号“”