（2015）穗中法民五终字第3468号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-08-19
案件名称
尤志文与广州市洲际物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市洲际物业管理有限公司,尤志文
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3468号上诉人（原审被告）：广州市洲际物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：王军。委托代理人：王丹，广东君厚律师事务所律师。委托代理人：李艳，广东君厚律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：尤志文，住广东省鹤山市。委托代理人：钟绮云，广东博导聚佳律师事务所律师。委托代理人：林健华，广东博导聚佳律师事务所实习人员。上诉人广州市洲际物业管理有限公司（以下简称“洲际物业公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第535号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人洲际物业公司的委托代理人王丹、李艳，被上诉人尤志文的委托代理人钟绮云、林健华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年1月30日，尤志文向原审法院起诉，请求判令：1.立即解除尤志文与洲际物业公司的《房屋租赁合同》，洲际物业公司将广州市环市东路370、372号正佳东方国际广场2320房交还给尤志文；2.洲际物业公司向尤志文支付从2014年5月15日起至实际交还租赁房屋之日止的租金（其中2015年1月14日之前，按5000元／月元计算；2015年1月15日起，按每5500元／月计算；2016年1月15日起，按每6000元／月计算）；3.洲际物业公司以未支付租金总额按每天0.1%的标准（从2014年5月16日起至洲际物业公司实际付清所有拖欠租金之日止）向尤志文支付逾期给付租金的违约金；4.洲际物业公司向尤志文支付补偿金5500元。原审法院查明：2011年3月12日，尤志文（乙方）与广州合银广场发展有限公司（甲方）签订《商品房预售合同》，其中约定由乙方以1841696元向甲方购买广州市环市东路372号正佳东方国际广场第23层2320房，用途为办公，建筑面积67.52平方米，甲方应当在2012年8月30日前将房屋交付乙方使用等。该合同并于当天办理了网签手续。2013年12月2日，尤志文（出租方，甲方）与洲际物业公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：第一条、房屋基本情况，1.1、甲方将其名下位于广州市环市东路370、372号正佳东方国际广场2320房的房产出租给乙方。1.2、租赁房屋建筑面积为67.52平方米，出租目的为：乙方承租后另行出租经营。第二条、租赁期限，租赁期为三年，自2014年1月15日至2017年1月14日止，其中免租装修期为1个月（即2013年12月15日起至2014年1月14日）。租金从免租装修期结束之次日起开始计算。第三条、租金及支付方式，3.2、租金支付方式：租金分期按月支付，乙方应于每月的15日前通过银行划帐一次性向甲方支付该月租金；租金标准按如下表支付：2014年1月15日至2015年1月14日，月租金为5000元；2015年1月15日至2016年1月14日，月租金为5500元；2016年1月15日至2017年1月14日，月租金为6000元。第六条、甲方的权利和义务，6.8、甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金三十天以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第九条、违约责任，9.2、如乙方未有依约向甲方支付约定租金的，乙方应以每天按未支付的租金总额的0.1%的标准向甲方支付违约金。乙方逾期付款超过30日，甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担一个月租金作为补偿金，但乙方已经代甲方支出的租赁房屋相关的费用（包括预付物业管理费、装饰装修款等）甲方一直未以任何形式支付的（已成功用租金抵扣的不在此列），甲方应予补偿等。上述《房屋租赁合同》签订后，尤志文将涉案房屋交由洲际物业公司使用，洲际物业公司仅支付了4个月的租金给尤志文。其余的租金没有支付。原审法院认为：尤志文与洲际物业公司自愿签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。洲际物业公司逾期向尤志文支付租金已经超过30日，洲际物业公司的行为已构成违约，尤志文据此请求解除合同，收回房屋，并要求洲际物业公司支付拖欠的租金、逾期给付租金的违约金、补偿金合法有理，法院予以支持。洲际物业公司经法院合法传唤没有到庭应诉，视为放弃对尤志文所举证据及陈述进行质证的权利。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，于2015年4月17日作出如下判决：一、尤志文与广州市洲际物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》应于本判决发生法律效力之日解除。二、广州市洲际物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，迁出广州市环市东路370、372号正佳东方国际广场2320房，将房屋腾空交回给尤志文。三、广州市洲际物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，向尤志文支付广州市环市东路370、372号正佳东方国际广场2320房房屋从2014年5月16日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（其中2015年1月14日之前，按5000元／月计算；2015年1月15日起，按每5500元／月计算；2016年1月15日起，按6000元／月计算）；本判决发生法律效力之次日起，广州市洲际物业管理有限公司应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价按月向尤志文交纳房屋使用费至实际腾空交还房屋之日止。四、广州市洲际物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，向尤志文支付逾期给付租金的违约金（以未支付租金总额按每天0.1%的标准，从2014年5月16日起计至广州市洲际物业管理有限公司实际付清所有拖欠租金之日止）；违约金的总额不能超过同期未付租金的总额。五、广州市洲际物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，向尤志文支付补偿金5500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1310元，保全费584元，由广州市洲际物业管理有限公司承担。判后，上诉人洲际物业公司不服，向本院提起上诉称：（一）洲际物业公司已支付涉案房屋2014年5-7月期间的租金，原审法院未对上述已付金额予以扣除，属认定事实不清。本案中，双方自2013年12月3日签订返租合同后，洲际物业公司积极履行合同义务，在其经营状况不佳的情况下仍分别于2014年10月、11月、12月份向尤志文支付2014年5月、6月、7月的租金。尤志文在一审期间隐瞒洲际物业公司已支付相应租金的事实。（二）《房屋租赁合同》已于2015年1月15日解除。自双方签订返租合同后，因商业广场整体装修等问题，严重影响了洲际物业公司的经营情况，导致洲际物业公司无法向尤志文支付在此期间的租金，洲际物业公司就该问题多次与尤志文进行交涉，但尤志文均予以拒绝。后尤志文于2015年1月15日前往现场强烈要求收回涉案房屋，应其要求，洲际物业公司于2015年1月16日清空屋内所有物品，并通知尤志文前来领取房屋钥匙并办理有关收房手续，但尤志文一直未予理睬，涉案房屋至今一直处于空置状态。综上，双方已于2015年1月15日就解除《房屋租赁合同》达成一致，原审涉及解除合同及违约金的判决存在明显错误。据此请求：1.撤销原审判决第一项，判令洲际物业公司与尤志文签订的《房屋租赁合同》已于2015年1月15日解除；2.撤销原审判决第三项，判令洲际物业公司仅应支付从2014年8月16日起至2015年1月15日止的房屋租金；3.撤销原审判决第四项，判令洲际物业公司仅承担从2014年8月16日起至2015年1月15日止的违约金；4.诉讼费用由尤志文承担。被上诉人尤志文答辩称：洲际物业公司没有证据证明双方在2015年1月15日达成协议解除合同；尤志文确实收到洲际物业公司支付的2014年1月16日至5月15日四个月的租金；洲际物业公司逾期支付租金的违约金有合同明确约定。原审查明事实清楚，适用法律正确，不同意洲际物业公司的上诉请求，请求维持原判。原审法院查明的事实均有相关证据证实，本院予以确认。另查明，一审庭审中，尤志文确认收到洲际物业公司支付的涉案商铺2320房和2321房四个月的租金，其中第一个月租金10000元（每月10000元，5000元／房）是以现金支付的，其余三个月的租金（每月10000元，5000元／房）是通过银行转账支付的，并提供银行存折一本，载明其银行账户于2014年10月18日、11月26日和12月23日分别收入10000元。二审庭审中，洲际物业公司为证实其支付租金的事实，提交以下证据：1.收款人为“尤志文”、日期为2014年7月7日的《收条》一份，载明尤志文收到洲际物业公司支付的2320房2014年4月15日至5月14日的租金5000元；2.日期分别为2014年10月18日、11月26日和12月23日的银行转账凭证共三份，载明收款人为尤志文，汇款金额均为10000元。洲际物业公司还提交其自行制作的水表照片，拟证明自2015年1月15日至今2320房的水表处于闲置状态。尤志文认为洲际物业公司提交上述证据已超过举证期限，不属于新证据，不予确认。本院认为：关于洲际物业公司请求确认双方的租赁合同已于2015年1月15日解除的问题。洲际物业公司为证实其上述主张，于二审期间提交其自行制作的水表照片，但该证据不能证实其已将涉案房屋交还给尤志文，其亦未能举出其他证据证实已将涉案房屋交还尤志文管业使用，尤志文亦予以否认，因此，洲际物业公司上述上诉请求理据不足，本院不予采纳。关于洲际物业公司已支付涉案房屋2320房的租金问题。根据尤志文一审期间举出的银行存折及其自认，以及洲际物业公司二审期间举出的银行转账凭证和收据，可以确认洲际物业公司分别于2014年7月7日、10月18日、11月26日和12月23日向尤志文支付涉案房屋的租金5000元／月，故原审判决确认洲际物业公司支付了共四个月的租金，并判令洲际物业公司支付租赁期间第五个月起即自2014年5月16日起的房屋租金，并无不当，本院予以维持。原审判决洲际物业公司应支付逾期给付租金的违约金和补偿金，有合同依据，并无不当，本院予以维持。洲际物业公司认为其仅应支付自2014年8月16日起至2015年1月15日止的房屋租金和违约金，理据不足，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决适当，本院予以维持。上诉人洲际物业公司的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1260元，由上诉人广州市洲际物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄文劲审判员 钟淑敏审判员 苗玉红二〇一五年八月××日书记员 邱穗珠黄蔚 关注微信公众号“”