（2015）佛中法民三终字第776号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-11-09
案件名称
佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司与孙建芝商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司,孙建芝
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第776号上诉人（原审被告）：佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：杨建军。委托代理人：罗永洪，广东杰辉律师事务所律师。委托代理人：陶伟坤，广东杰辉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：孙建芝，女，汉族，1969年11月24日出生，住广东省广州市黄埔区。委托代理人：梁敏杰，系广东国慧律师事务所律师。上诉人佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司（以下简称锦绣华庭公司）因与被上诉人孙建芝商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第266号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对案件进行了审理。本案现已审理终结。2015年2月10日，孙建芝向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）锦绣华庭公司向孙建芝支付逾期交付房屋违约金18330.82元（以572838元为本金从2014年1月1日起至2014年3月5日止，按照日万分之五的标准计算）；（二）锦绣华庭公司向孙建芝支付逾期办证违约金2864.19元（按房价572838元的0.5%计算）；（三）本案的诉讼费用由锦绣华庭公司承担。原审法院查明：2012年12月9日，孙建芝、锦绣华庭公司签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：孙建芝购买佛山市南海区狮山科技北路1号锦绣北苑4号楼503房；价款572838元；锦绣华庭公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并已办理竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付孙建芝使用；锦绣华庭公司逾期交房的（1）不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，锦绣华庭公司按日向孙建芝支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）超过30日后……孙建芝要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，锦绣华庭公司按日向孙建芝支付已交付房价款万分之五的违约金；锦绣华庭公司应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由锦绣华庭公司提供的资料报产权登记机关备案；如因锦绣华庭公司的责任，孙建芝不能在规定期限内取得房地产权属证书的，锦绣华庭公司按已付房价款的0.5%向孙建芝支付违约金。孙建芝已按合同约定付清房款。2014年1月29日，锦绣华庭公司向孙建芝寄发收楼通知书。同年2月16日，孙建芝签署收楼书，其内容包括涉讼房屋可于该日交付使用。同年2月17日，涉讼房屋经竣工验收备案。针对涉讼房屋所在4号楼，行政部门对办理确权备案资料的收件时间为2014年5月22日，确权时间为同年5月28日。原审法院认为：涉讼合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行该合同义务。有关逾期交房问题。涉讼合同约定房屋交付期限为2013年12月31日前，但涉讼房屋至2014年2月17日才竣工验收备案，超出约定期限。锦绣华庭公司虽辩称因应业主方要求而加建围墙导致涉讼楼宇迟延竣工备案，但未提供证据予以证明，且小区围墙建设与单栋楼宇竣工验收并不存在必然关联，故对于锦绣华庭公司辩称因应业主要求加建围墙致楼宇竣工验收备案延误的主张，原审法院不予采纳。涉讼房屋于其竣工验收备案之日具备约定交付条件，故逾期交房违约金应计至该日，孙建芝认为应计至同年3月5日、锦绣华庭公司认为应计至同年1月29日的意见，原审法院均不采纳。综上，锦绣华庭公司应以已付房款572838元为本金从约定交付期限届满次日（2014年1月1日）起至竣工验收备案之日（同年2月17日）止（共48日）按日万分之五计付的违约金共13748.11元予孙建芝；孙建芝有关逾期交房违约金的诉请在原审法院核定范围部分，原审法院予以支持；超出部分，原审法院不予支持。有关逾期办证问题。涉讼合同约定“锦绣华庭公司应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由锦绣华庭公司提供的资料报产权登记机关备案”。行政部门对办理确权备案资料的收件时间为2014年5月22日，故原审法院认定锦绣华庭公司于此日才履行完上列约定中报送材料备案的义务。对比涉讼房屋交付使用时间（同年2月16日），锦绣华庭公司履行办证义务已超出约定期限，故孙建芝主张锦绣华庭公司逾期办证违约金2864.19元（按572838×0.5%计），符合合同约定，原审法院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，原审法院判决：一、锦绣华庭公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金13748.11元予孙建芝；二、锦绣华庭公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2864.19元予孙建芝；三、驳回孙建芝的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取164.94元，由孙建芝负担57.29元，由锦绣华庭公司负担107.65元。上诉人锦绣华庭公司不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决第一项认定事实不清，依据不足，本案中延迟交房的原因在于孙建芝，锦绣华庭公司并不构成违约，不需要支付逾期交楼违约金。1.施工平面图中显示涉案楼盘仅有北面和东面有围墙线，按照该规划，涉案楼盘仅需要在北面和东面加建围墙即可，但在2013年12月锦绣华庭公司向相关主管部门提交验收备案材料后，部分业主以未加建围墙为由到狮山镇相关行政主管部门投诉，致使锦绣华庭公司的验收备案材料被暂缓审查，并责令锦绣华庭公司在涉案楼盘的南面加建围墙，而交房时间也因加建围墙相应延迟，因此，迟延交房的原因在于孙建芝，锦绣华庭公司并不构成违约。2.加建的围墙属于基础设施，根据双方签订的《合同补充协议》第四条的约定：“鉴于锦绣华庭是分期开发，根据政府部门批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其它项目的交付时间不迟于锦绣华庭最后一期的交付时间。”而锦绣华庭公司的其它项目仍然在建，因此，最终的竣工总平面图尚未确定，故原审判决以对比规划总平面图和竣工总平面图，两者并不存在差异为由认定锦绣华庭公司称应业主要求加建围墙致使迟延交房的主张不应采信，该认定依据不足。原审判决以竣工验收备案的日期认定锦绣华庭公司延期交房，而不考虑锦绣华庭公司基于相关主管部门的压力而加建不属于规划平面图内的部分项目的实际情况，明显认定事实不清，依据不足。（二）退而言之，即使认定锦绣华庭公司存在逾期交房行为，计算逾期时间应到2014年2月16日孙建芝实际收楼之日至，孙建芝的收楼行为说明其认可当时涉案房屋符合交付条件。（三）锦绣华庭公司已履行了合同义务，不存在逾期办证的情形，不需要支付逾期办证违约金。双方签订的合同约定，锦绣华庭公司应当在商品房交付使用后60日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机构备案。本案中，锦绣华庭公司分别于2014年3月18日、4月10日向房管部门提交了相关材料，房管部门在4月10日时表示材料已经齐备，并承诺4月30日即可办结，该事实对比3月18日和4月10日的房管部门出具办理表即可明晰，即锦绣华庭公司在2014年4月10日里已经按合同约定履行了相关义务，不存在逾期行为。之所以出现4月10日的办理表与房管部门复函中载明的受理时间2014年5月22日不一致的情况，是由于涉案房屋的地块是比较早期的地块，当时相关资料并未录入电脑，以及涉案地块的第一手合同没有留存（锦绣华庭公司是从案外人处受让该地块）等问题，房管部门一直进行内部协调，期间也多次要求锦绣华庭公司进行协调。到协调解决后，房管部门以已经超过系统内承诺办结日期为由，重新出具受理通知并要求锦绣华庭公司签名，原审法院仅认可房管部门出具的复函载明的时间，却未就锦绣华庭公司提出的异议及办理表上载明时间的明显差别进行进一步的核实，并以此为由要求锦绣华庭公司承担逾期办证的违约责任，属于认定事实不清。由于锦绣华庭公司已按合同约定时间将办理权属登记须由锦绣华庭公司提交的资料报房管部门备案，已尽合同义务，而孙建芝的房产权属证明是自行办理的，其能否在规定时间内取得房产证明完全取得于孙建芝本人，与锦绣华庭公司无关，故原审认定逾期办证的责任在于锦绣华庭公司并判定锦绣华庭公司承担违约责任属于认定事实错误。综上，锦绣华庭公司请求：（一）撤销原审判决第一项、第二项，改判锦绣华庭公司不需向孙建芝支付逾期交房违约金及逾期办证违约金；（二）一、二审诉讼费用由孙建芝承担。被上诉人孙建芝答辩称：锦绣华庭公司违约事实明确，原审判令其支付违约金认定事实清楚，适用法律正确。双方当事人在二审期间均未提交新的证据。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》明确约定了涉案房屋的交付期限，即出卖人应当在2013年12月31日前，将具备验收合格、已办理竣工验收备案以及符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方当事人上述约定符合法律规定，合法有效，锦绣华庭公司作为出卖人应严格按约定履行义务。经审查，涉案房屋竣工验收备案时间为2014年2月17日，即涉案房屋自2014年2月17日起才符合合同约定的交付条件，锦绣华庭公司未在合同约定的交付期限内将涉案房屋交付给孙建芝，已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。锦绣华庭公司上诉主张，即便锦绣华庭公司的行为构成延迟交楼，逾期交楼违约金应计付至孙建芝实际收楼之日而非涉案房屋取得竣工验收备案之日。对此本院认为，孙建芝虽然于2014年2月16日接收涉案房屋，但彼时涉案房屋并不符合约定和法定的标准，故锦绣华庭公司未依照合同的约定履行相应的交付义务。涉案房屋自2014年2月17日取得竣工验收备案起才符合合同约定的交付条件，因此锦绣华庭公司于2014年2月17日才完成交付涉案房屋的义务，逾期交付房屋的违约金应计付至该日，原审判决对此处理正确，本院予以维持。锦绣华庭公司还上诉主张延迟交付房屋系因业主投诉，政府部门要求其加建小区南面围墙原因而导致，但未提交证据予以证明，本院对此不予采信。即使锦绣华庭公司所称属实，交付符合安全居住条件（包括小区的安全环境）的房屋是开发房地产公司的应有义务，锦绣华庭公司上诉自认是相关行政主管部门责令其在涉案楼盘的南面加建围墙，表明加建南面围墙是行政主管部门认为涉案楼盘完成竣工备案验收前所要完成的工程，也表明了行政主管部门认可业主要求在小区南面加建围墙以保证居住安全的合理诉求，故即使加建围墙不属于原规划建设的范围，相应的法律后果也应由锦绣华庭公司承担。锦绣华庭公司该上诉理由不成立，本院不予支持。关于逾期办证的问题。锦绣华庭公司认为，锦绣华庭公司已按合同约定时间将办理权属登记须由锦绣华庭公司提交的资料报房管部门备案，锦绣华庭公司并未违约。本院认为，双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》明确约定，锦绣华庭公司应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由锦绣华庭公司提供的资料报产权登记机关备案，如因锦绣华庭公司的责任，孙建芝不能在规定期限内取得房地产权属证书的，锦绣华庭公司按已付房价款的0.5%向孙建芝支付违约金。根据佛山市南海区国土城建和水务局的复函显示，涉案房屋确权备案资料的收件时间为2014年5月22日，故原审法院认定锦绣华庭公司履行上述合同约定的报送材料备案义务的时间为2014年5月22日并无不当。涉案房屋的交付使用时间为2014年2月16日，锦绣华庭公司履行办证义务已超出约定期限，故原审判决锦绣华庭公司支付逾期办证违约金2864.19元处理正确，本院予以维持。综上，锦绣华庭公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费215.3元，由上诉人佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘建红代理审判员 郑正坚代理审判员 吴媛媛二〇一五年八月十九日书 记 员 梁启星