（2015）安岳民初字第1485号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2016-01-05
案件名称
原告李香诉被告四川省勇前房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
安岳县人民法院
所属地区
安岳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李香,四川省勇前房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第八条第一款，第一百三十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
四川省安岳县人民法院民 事 判 决 书（2015）安岳民初字第1485号原告李香，女，汉族，农民，住安岳县协和乡治山村*组。委托代理人谢运强，四川兴岳律师事务所律师。被告四川省勇前房地产开发有限公司。住所地：安岳县岳阳镇沱街**号。法定代表人代奋勇，总经理。委托代理人石以雄，男，汉族，系四川省勇前房地产开发有限公司售楼部经理。委托代理人邓受禄，安岳县岳阳法律服务所法律工作者。原告李香诉被告四川省勇前房地产开发有限公司（以下简称为“勇前房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李香的委托代理人谢远强到庭参加诉讼，被告勇前房地产公司法定代表人代奋勇的委托代理人石以雄、邓受禄到庭参加诉讼。本案在审理过程中，双方当事人申请庭外和解未果，后恢复审理。本案现已审理终结。原告李香诉称，2011年1月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告按照该合同的约定，不仅向被告付清了购房款，而且也向被告支付了办理房屋产权手续所需的相关费用。经原告多次催促，被告至今仍未按照合同的约定为原告办理房屋产权证书。现原告为维护其合法权益，向本院提起诉讼，请求法院调解或判决被告立即向原告交付房屋所有权证，并向原告支付由此产生的违约金102530元（以原告交付的购房款为基数，按日万分之四点五的利率计算，从2012年12月29日起计算至2015年4月22日止）。被告勇前房地产公司辩称，第一、原被告双方于2011年1月15日签订的《商品房买卖合同》属实；第二、合同签订后原告向被告支付了98%的购房款，尚欠2%，原告未履行全部付款义务，被告享有不办理产权过户登记的抗辩权；第三、原告未书面委托被告办理房屋所有权证和土地使用权证，所以被告没有为原告办理两证的义务。经审理查明，2011年1月15日，原告李香（乙方）与与被告勇前房地产公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》，约定：一、乙方购买甲方开发的民族·星城小区一期7号楼1单元第16层1-16-2号住房，面积为95.27平方米，单价为2510元／平方米，房屋总价为239128元；二、乙方选择分期付款的方式支付房款，在签订合同时支付总房款的50%，封顶时支付总房款的45%，余款在交房前付清；三、买受人在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证，双方未约定谁办理房屋所有权证和逾期交付房屋所有权证书的违约责任；四、买受人同意委托出卖人代收专项维修资金、契税和前期物业服务费，原被告补充协议中约定买受人应当承担国土局工本费33元／证、房管局工本费100元／证及契税。安岳县房地产市场中有开发商办理房屋所有权证的交易习惯以及交房前支付98%的房款、余款2%在交付两证时付清的交易习惯。原告李香于2009年11月2日向被告支付购房款71517元，2011年1月12日支付购房款7610元、148000元，2012年7月2日支付购房款7218元，共计234345元（239128元×98%）。2012年7月2日，原告李香向被告支付工本费133元、契税4913元和玻璃费1340元。同日，被告勇前房地产公司向原告李香交房。房屋移交明细表载明“房款已收”“实欠房款2%，4783元”、“代收款已收”和“钥匙已交”。房屋移交后被告未向原告交付房屋所有权证。上述事实，有经庭审质证的商品房买卖合同、个人购房证明、房屋移交明细表、被告勇前房地产公司向原告出具的收款收据及庭审中原、被告一致陈述等证据予以证明。上述证据，其形式要件及其来源合法，内容客观真实，与本案事实相关联，本院予以采信。本院认为，原、被告因房屋买卖签订房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，原、被告间的买卖合同关系成立并生效。原、被告签订的合同未约定由谁办理房屋所有权证，也未达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，结合安岳县房地产市场中由开发商办理房屋所有权证的交易习惯，本案被告勇前房地产公司有为原告李香办理房屋所有权证的义务。故本院对被告辩称的原告未书面委托其办证其有权不办证的意见不予支持。本案中双方签订的书面合同约定原告李香应在交房前付清余款，但在合同履行过程中双方按照交易习惯进行付款，由原告在交房前向被告支付98%的房款，余款2%在被告向原告交付两证时付清。依此交易习惯，原告李香已履行交付房屋所有权证前的付款义务，且李香也依约向被告缴纳了工本费和契税等办理房屋所有权证的税费，履行了办证的协助义务。后因被告原因致使原告李香未在房屋交付之日起180日内取得房屋所有权证，被告的不履行行为构成违约，应当承担相应的违约责任。因此，本院对被告关于原告未履行全部付款义务被告有权不办理产权过户登记的辩称意见不予支持。因双方未约定逾期交付房屋所有权证书的违约责任，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告勇前房地产公司应从2012年12月28日起以原告已付房款234345元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准向原告支付违约金，逾期贷款利息的标准参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）之规定确定为中国人民银行同期同档贷款基准利率标准上浮40%。原告主张的按日万分之四点五计算违约金缺乏事实和法律依据，本院对其主张的高于中国人民银行同期同档贷款基准利率标准上浮40%的利息部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、由被告四川省勇前房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告李香交付民族·星城小区一期7号楼1单元第16层1-16-2号住房的房屋所有权证；二、由被告四川省勇前房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李香支付从2012年12月29日起至2015年4月22日期间的违约金（违约金=中国人民银行同期同档贷款基准利率×（1＋40%）÷12个月÷30天×234345元×845天）。三、驳回原告李香的其他诉讼请求。案件受理费2350.60元，由被告四川省勇前房地产开发有限公司承担938.60元，由原告李香承担1412元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审 判 长 杨丽玲人民陪审员 许 林人民陪审员 陈善贵二〇一五年八月十九日书 记 员 唐 婷 更多数据：