（2015）江法民初字第03323号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-12-11
案件名称
原告吴洪亮与被告重庆市江北区石马河街道大川水岸业主委员会业主撤销权纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴洪亮,重庆市江北区石马河街道大川水岸业主委员会
案由
业主撤销权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款，第七十八条第一款；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条，第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十三条，第一百三十四条，第一百四十八条
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2015）江法民初字第03323号原告：吴洪亮，男，1970年7月23日出生，汉族，住重庆市江北区。委托代理人：武善义，重庆善义律师事务所律师。被告：重庆市江北区石马河街道大川水岸业主委员会，住所地：重庆市江北区石马河街道大川水岸小区物业办公室内。负责人：付峻峰，该业委会主任。委托代理人：谢碧华，女，1952年6月2日出生，该业委会副主任，住重庆市江北区。委托代理人：祁敏，女，1961年8月12日出生，住重庆市江北区。原告吴洪亮与被告重庆市江北区石马河街道大川水岸业主委员会（以下简称大川水岸业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2015年2月27日受理后，依法由审判员赵进适用简易程序，于2015年3月24日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法于2015年5月21日裁定转为普通程序审理，由本院审判员赵进、江英，代理审判员王中申组成合议庭，由书记员张建征担任记录，于2015年6月16日公开开庭进行了审理。原告吴洪亮的委托代理人武善义、被告大川水岸业委会委托代理人谢碧华、祁敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴洪亮诉称，2014年7月29日，被告未经业主大会授权，擅自决定与重庆大川集团物业管理有限公司（以下简称大川水岸物管公司）签订了《重庆市江北区大川水岸物业服务合同》，该合同的签订不符合物业管理法律法规的程序和小区的实际情况，严重损害了广大业主的权益，请求法院依法判令撤销被告与大川水岸物管公司签订《重庆市江北区大川水岸物业服务合同》的决定；诉讼费由被告承担。原告吴洪亮向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：1.房地产权证（XXX房地证2011字第XXX753号，复印件），证明原告系重庆市江北区大川水岸小区X号X楼X号所有权人，即涉案小区业主。2.重庆市江北区大川水岸物业服务合同（合同编号：CQ-WG-14XXXX-XXXX，复印件），证明被告与大川水岸物管公司签订了物业合同，被告作出了签订该份合同的决定。被告大川水岸业委会辩称，因重庆渝振物业管理有限责任公司（以下简称渝振公司）撤场，业委会选取三家物业公司作为小区服务对象征求小区业主意见并于2014年7月1日进行了公示。2014年7月5日，业委会通知于同年7月12日召开业主大会。在业主大会上，业委会对候选的三家物业服务企业情况进行了通报，由业主投票决定终止与渝振公司的物业服务合同，选中大川水岸物管公司作为小区物业管理公司，业委会按照规定于2015年7月15日公示了与大川水岸物管公司提供的物业服务合同及细则。故业委会已按照法律规定的程序履行了职责，各项工作均进行了公示告知，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告大川水岸业委会向本院提交以下证据以支持其抗辩理由：1.关于请业主对大川、仁德、牵情等3家物业公司进行考察的通知（2014.7.1），证明石马河街道向被告方推荐了物业公司，被告方已贴出通知请业主考察。2.关于召开大川水岸小区第二次业主大会的通知（2014.7.5），证明被告方合法通知召开业主大会。3.函（2014.7.22），证明前期物管渝振公司撤场。4.函告（2014.7.23）、通知（2014.7.25），证明前期物管渝振公司撤场的后续工作。5.物业服务合同备案证明（2014.9.2）、重庆市江北区物业服务收费价目表，证明被告方签订的物业合同经过了相关的备案和价格备案。6.签到表32页和6张照片，证明被告方召开业主大会，业主参加大会的签到情况，及召开业主大会时的现场情况。7．重庆市江北区石马河街道办事处关于大川水岸业主委员会备案通知书，证明大川水岸业委会合法成立。8．大川水岸小区业主的意见征求表（26页）及汇总表，证明小区253户业主签字同意选聘大川物管公司和2014年7月29日被告与大川水岸物管公司签订的物业管理服务合同的内容。小区共471户，总建筑面积为76000平方米。9．重庆大川集团房地产开发有限公司于2015年5月26日出具的情况说明，证明该公司在大川水岸小区的车库8118.25平方米，会所1545.32平方米，幼儿园1559.28平方米，共计11222.85平方米，同意由大川水岸物管公司进行管理，并同意被告与大川水岸物管公司于2014年7月29日签订的物业服务合同。经本院庭审质证，被告对原告提交的1、2号证据真实性、合法性、关联性无异议。原告对被告提交的1、2、3、4、5，7证据的真实性无异议、不认可其关联性，原告对被告提交的6号证据的真实性不发表质证意见，认为签到表中未载明物业服务合同的内容且无法核实签字的真伪，6张照片与本案无关。原告对证据8的合法性无异议，认为意见表中业主签字的真实性及业主的身份应由法院进行审查。原告对证据9的真实性、合法性与关联性没有异议。结合双方当事人质证意见，本院对原告提交的1、2号证据及被告提交的证据9的真实性、关联性、合法性，对被告提交的1、2、3、4、5，7证据的真实性予以确认。对证据6和证据8，经本院与从重庆市江北土地房屋权属登记中心提取的大川水岸小区登记的所有权人的姓名及面积核对，在26页意见征求表中签字人员姓名与土地房屋权属登记中心登记的产权人姓名相符的有258户，所占专有面积共计39530.92平方米，重庆大川集团房地产开发有限公司的物管用房面积为2718.73平方米，车库为8118.25平方米，故本院对证据6和8中258户的签名的真实性、合法性和关联性予以确认。根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：原告吴洪亮系重庆江北区大川水岸小区X号X-X房屋的所有权人之一。大川水岸业委会于2012年8月1日成立，并在重庆市江北区石马河街道办事处备案。2014年7月1日，大川水岸业委会选取重庆大川集团物业管理有限公司，重庆仁德物业管理有限公司、重庆牵情物业管理有限公司三家物业公司作为将来候选物管公司征求大川水岸小区业主意见并进行了公示。2014年7月5日，大川水岸业委会通知于同年7月12日召开业主大会。由业主投票决定是否终止与渝振公司的物业服务合同，是否从三家备选物管公司中选取新的物业管理公司作为小区物业管理公司。同年7月12日，大川水岸小区召开业主大会，当天会议签到人数220人，会议决定同意渝振公司撤离大川水岸小区，由大川物管公司对小区提供物业服务。2014年7月22日，被告大川水岸业委会去函渝振公司，告知渝振公司无权单方终止物业服务合同并保留采取法律手段维护小区业主合法权益的权利。同年7月23日，渝振公司函告业委会，其决定于2014年8月10日撤场并办理移交。同年7月25日，渝振公司通知大川水岸全体业主其于8月10日撤场。2014年7月29日，大川水岸业委会与大川物管公司签订物业服务合同，合同约定大川物管公司为大川水岸小区提供物业服务，时间从2014年8月10日至2017年8月9日，物业管理区域为1-6栋，8-20栋，会所1500平方米及车库3000平方米，共计76360.3平方米。同年9月2日该物业服务合同报重庆市江北区房管局备案。此后，大川水岸业委会书面征求小区业主意见，小区258户业主和作为小区车库及会所的所有权人的重庆大川集团房地产开发有限公司均签字同意选聘大川物管公司及大川水岸业委会与大川物管公司于2014年7月29日签订的物业服务合同内容。另查明，根据土地房屋权属登记中心的登记，大川水岸小区1-6栋，8-20栋共计477户，其中重庆江增机械有限公司有10套房屋，重庆大川集团房地产开发有限公司是10套房屋及车库的所有权人，范瑾、杨永生及杨名娟各有两套房屋，大川水岸小区1-6，8-20栋的总建筑面积为74874.07平方米，车库面积为8118.25平方米，共计82992.32平方米。同意大川物管公司进行物业服务的259户业主中范瑾和杨永生各有两套房，该259户业主所占专有面积为50367.9平方米。诉讼中，双方当事人共同确认的争议焦点为：大川水岸业委会与大川物管公司签订《重庆市江北区大川水岸物业服务合同》的决定是否经过合法程序作出？根据本院查明的事实，依照相关法律的规定，结合双方争议的焦点，评述如下：最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；…建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”第九条规定“（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。”本案中大川水岸小区1-6栋，8-20栋共计477户，因重庆江增机械有限公司拥有10套房屋，按照规定只能按一人计算，重庆大川集团房地产开发有限公司拥有10套房屋和车库，按照规定也只能按一人计算，范瑾、杨永生和杨名娟各有两套房，按照规定也只能分别按一人计算，故认定大川水岸小区业主人数为456人，总建筑面积为82992.32平方米。同意大川物管公司进行物业服务的259户业主中范瑾和杨永生各有两套房，按照规定也只能分别按一人计算，故同意大川物管公司进行物业服务的业主只能按257人计算，该257户业主所占专有面积为50367.9平方米。国务院《物业管理条例》第十二条第一款规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主参加。”《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，解聘和选聘物业服务企业或者其他管理人的应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”本案中，大川水岸业委会召开了业主大会并在会后采用书面征求意见的方式，对解除与渝振公司的物业管理合同及选聘大川物管公司进行物业管理的决定取得了256户业主和重庆大川集团房地产开发有限公司的同意，该257户业主明确表示同意聘请大川物管公司对该小区提供物业服务，并同意大川水岸业委会与大川物管公司签订的物业服务合同的内容。该257户业主人数约占业主总人数457人的56.35%，所占专有面积为50367.9平方米，约占总建筑面积82992.32平方米的60.69%。综上，大川水岸业委会经大川水岸小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意聘请大川物管公司担任大川水岸小区的物业管理公司及大川水岸业委会与大川物管公司签订的物业服务合同的内容的决定符合法律规定的程序。原告方认为被告擅自决定与大川水岸物管公司签订了物业服务合同不符合物业管理法律法规的程序的理由不能成立；至于原告诉称被告与大川物管公司签订合同的决定损害了其合法权益的诉请，其在庭审中并未提供证据证明，故对原告的诉讼请求不予主张。被告辩称其按照法律规定程序决定聘请大川物管公司及签订物管合同的理由成立。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条和国务院《物业管理条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条、第一百三十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：驳回原告吴洪亮的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告吴洪亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 赵 进审 判 员 江 英代理审判员 王中申二〇一五年八月十九日书 记 员 张建征 更多数据：搜索“”来源：