（2015）宝民三（民）初字第1131号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2016-01-18
案件名称
张周景与顾军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张周景,顾军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百一十五条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三（民）初字第1131号原告（反诉被告）张周景，男，1977年9月27日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人姜大源，上海亚冠律师事务所律师。委托代理人藏保元，上海亚冠律师事务所律师。被告（反诉原告）顾军，女，1970年2月7日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人张莹，上海市世基律师事务所律师。原告（反诉被告）张周景与被告（反诉原告）顾军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。张周景的委托代理人姜大源、藏保元，顾军及其委托代理人张莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张周景诉称，2015年6月23日，与顾军签订房屋买卖协议，购买顾军位于上海市宝山区海江二村XXX号XXX室的房屋（以下简称“系争房屋”），约定房屋总价款166万元，双方于2015年6月24日到房屋交易中心办理过户手续。签订协议当天，张周景向顾军先行支付了定金16万元，后因银行下班，无法再向顾军跨行转账剩余定金34万元。2015年6月24日，张周景依照协议约定至房地产交易中心，并携带剩余定金准备支付给顾军。然而，顾军借口拖延，未到房屋交易中心办理过户手续。6月26日，张周景向顾军发出催告信，告知其违约行为，并要求重新确定房屋过户的时间，但顾军拒收信件。6月29日，张周景收到了顾军解除合同的通知，并告知不退还16万元的定金。张周景认为，顾军违反协议约定时间，未及时配合办理过户手续，又违法解除合同，显然构成违约，故诉至法院要求顾军依法双倍返还定金32万元，并以16万元为本金，按银行同期贷款利率支付2015年6月23日起至判决生效之日止的利息。顾军反诉并辩称，不同意张周景的诉讼请求。房屋交易未成是因张周景违约在先。双方房屋买卖协议约定张周景支付50万元定金后，顾军即可准备办理房屋过户手续。但是，张周景在签订合同当天支付了16万元后，就迟迟未再支付剩余定金34万元，反而催促顾军办理过户手续。顾军在多次要求张周景支付剩余定金未果的情况下，无奈于6月27日发函告知解除双方的协议，16万元定金依照合同约定不予退还。顾军出售房屋系为他处买房，因张周景违约，造成顾军需借钱支付已购房屋的房款，故顾军反诉要求解除双方签订的《房屋买卖协议》，要求张周景赔偿其违约造成的实际损失，包括借款利息30，600元，机票费2，814元。张周景针对反诉辩称，同意解除合同，但违约责任在于顾军，不同意赔偿实际损失的请求。双方签订的协议没有明确约定交付定金50万元的时间，但明确约定了办理过户的时间为6月24日。张周景在签约当日支付了16万元定金后，计划6月24日在房屋交易中心办理过户时向顾军支付剩余的34万元定金，但顾军没有来到交易中心，导致了无法支付定金。因此，违约责任应由顾军承担。经审理查明，2015年6月23日，顾军（甲方）与张周景（乙方）签订《房屋买卖协议》，主要约定，乙方购买甲方拥有的坐落于上海市宝山区海江二村XXX号XXX室的房产，总价款为166万元；协议第二条付款方式约定，甲方收到乙方定金50万元整，甲方即可为乙方准备办理过户手续；甲乙双方签订买卖合同当日，乙方交付甲方首付款零元整；协议第三条约定，甲乙双方约定于2015年6月24日前到交易中心签订买卖合同，定于2015年6月24日前到交易中心过户。合同落款处附有顾军的银行账户。同日，张周景通过银行转账的方式向顾军支付了16万元定金。6月27日，顾军向张周景发函，表示因张周景未及时足额交付定金，故通知解除协议。以上事实，有《房屋买卖协议》、中国建设银行客户回单、函件及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。审理中，张周景为证明其主张，向本院提供以下证据：1、2015年6月24日顾军的微信聊天记录截图，证明6月24日当天因顾军没有至房屋交易中心，导致交易未成；2、催告信及封面，证明6月26日，张周景向顾军发通知，告知其违约并要求重新确定房屋交易过户的时间，而顾军拒收；3、银行账户明细清单，证明张周景2015年6月21日已有存款33万元，准备向顾军支付剩余定金。顾军对于证据1的真实性无异议，聊天记录的内容不能证明顾军拒绝过户，因张周景未足额支付50万元定金，顾军无需到交易中心过户；对于证据2的真实性无异议，信件的发信人是赵梅芳，并不是张周景，因此顾军在不知信件内容的情况下，拒收了信件；对于证据3的真实性无异议，但不能证明张周景向顾军支付了剩余定金。顾军为证明自己的主张，向本院提供：1、顾军与案外人时广梅、苏徐建就购买他处房屋签订的《房屋买卖协议》、付款凭证及收据，证明顾军出售系争房屋系为支付他处房屋的房款，且系争房屋过户后才可办理他处房屋的过户手续；2、借条及转账凭证，证明为付他处房屋的购房款，顾军只能向他人借款，造成直接的利息损失30，600元；3、顾军儿子潘辰垚与案外人时广梅、苏徐建就购买他处房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、机票，证明因张周景的违约行为，导致他处房屋无法过户至顾军名下，顾军只能以儿子潘辰垚的名义购买他处房屋，造成机票损失2，814元；4、与案外人俞某某签订的《解除合同协议书》，证明因张周景在本案中查封系争房屋，导致顾军无法出售系争房屋而向案外人支付了5万元违约金。张周景对上述证据真实性均无异议，但认为均与本案无关，顾军在签约前并未将这些证据提供给张周景，而顾军在双方未正式解约的情况下即将房屋出售给案外人，更可见其违约。本院认为，张周景和顾军签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点在于支付50万元定金的行为与签订买卖合同、办理房屋过户的行为之间何者在先，即顾军是否拥有先履行抗辩权。张周景认为，房屋买卖协议中对50万元定金的支付时间约定不明，张周景不足额支付定金不构成违约，而协议约定的过户时间是明确的，为2015年6月24日，顾军未按约定的日期履行过户义务，显然违约。顾军认为，张周景应先支付50万元定金，然后双方签订合同、顾军协助其办理房屋过户手续，而张周景迟迟不履行定金支付义务，显然构成违约。本院认为，虽然《房屋买卖协议》中对50万元定金的支付时间没有明确约定，但是从该协议第2.2条“甲方收到乙方定金50万元整。甲方即可为乙方准备办理过户手续”的文意来看，应理解为支付50万元定金在先，办过户手续在后。从协议条款的排版来看，先表述定金，再表述签订买卖合同时的付款金额及过户时的付款金额，而签订买卖合同及过户均为6月24日，亦可推定应先付定金50万元，后签合同并同时办理过户手续。张周景未足额支付50万元定金，顾军有权行使先履行抗辩权，不签订合同及协助办理过户。张周景主张其于6月24日办理过户手续当天已将剩余34万元定金带至交易中心，因顾军未出现而未能支付。本院认为，张周景支付16万元定金的方式系通过银行转账，其再支付34万元无需顾军亲自到场，故未支付定金的责任在于张周景，顾军表示不予退还已付的16万元定金的意见，合法有据，本院予以准许。对于张周景要求双倍返还定金的主张，本院不予采纳。双方对解除系争买卖协议已达成一致意见，本院予以准许。对于顾军提出的赔偿实际损失的要求，本院认为，首先，顾军无法证明其所发生的利息损失及机票损失系因张周景违约所致，张周景亦无法预见该利息损失及机票损失，且顾军已经依照定金罚则取得了16万元定金，其要求赔偿利息损失及机票损失的请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张周景与被告（反诉原告）顾军就上海市宝山区海江二村XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖协议》；二、原告（反诉被告）张周景的所有诉讼请求，不予支持；三、被告（反诉原告）顾军的其他反诉请求，不予支持。本诉案件受理费减半收取3，050元、保全费2，120元，由原告（反诉被告）张周景负担；反诉案件受理费减半收取317元，由被告（反诉原告）顾军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 姗二〇一五年八月十九日书记员 刘劭阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 搜索“”