（2015）杨民四（民）初字第1155号

裁判日期: 2015-08-19

公开日期: 2015-11-17

案件名称

上海新亚厨房食品有限公司与上海誉升投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市杨浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市杨浦区人民法院民事判决书（2015）杨民四（民）初字第1155号原告上海新亚厨房食品有限公司。法定代表人丁志伟。委托代理人邬辛伟，上海市成武律师事务所律师。委托代理人阎文伦，上海市成武律师事务所律师。被告上海誉升投资管理有限公司。法定代表人宗深玲。原告上海新亚厨房食品有限公司（以下简称新亚厨房公司）诉被告上海誉升投资管理有限公司（以下简称誉升投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员金玮独任审理，后本院于2015年4月27日作出裁定，本案转为适用普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2015年8月3日公开开庭进行了审理。原告新亚��房公司的委托代理人阎文伦到庭参加了诉讼。被告誉升投资公司下落不明，经本院公告送达无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告新亚厨房公司诉称，2010年5月19日，原、被告签订《物业租赁合同》，约定被告向原告租赁上海市杨浦区国和路XXX号房屋（以下简称系争房屋），面积286平方米，租期自2010年5月21日起至2015年6月20日止（其中2010年5月21日至2010年6月20日为免租期），第一至第三年的年租金为人民币313，170元（以下货币单位均为人民币）、第四年起年租金为331，960元，租金先付后租，每三月为一期，被告擅自转租、逾期不支付租金或其他费用超过半个月的，原告可书面通知解除合同，被告必须按年租金的20%支付违约金等。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告使用。被告承租后，未经原告同意，擅自将部分物业转租他��经营使用。经原告数次通知整改，未果。而且，被告于2014年9月支付了2014年10月至2014年12月的房租后，至今未再支付房租。为此，原告多次通知被告，要求解除租赁合同。原告认为，被告未经同意擅自转租，拒绝整改，且拒付房租达二个月。现诉至法院，要求判令：1、解除原、被告于2010年5月19日签订的《物业租赁合同》；2、被告搬离系争房屋，并将该房屋返还原告；3、被告支付2014年12月21日至2015年2月16日的房租52，749.84元；4、被告支付违约金66，392元；5、被告支付自2015年2月17日起至实际搬离之日止的房屋实际使用费，按每月27，663.33元计算。被告誉升投资公司未到庭应诉，未作辩称。经审理查明，2010年5月19日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为286平方米，乙��向甲方承诺，租赁该物业作为经营莎莱娜产品系列使用，乙方保证，在租赁期间内未征得甲方书面同意，不得擅自改变物业约定的使用用途，并不得转租及柜面出租。租期自2010年5月21日起至2015年6月20日止（其中2010年5月21日至2010年6月20日为免租期），该物业的第一年租金为313，170元，租金3年不变，自第4年起，按上年租金的6%递增，租金为331，960元，租金支付方式为先付后租，每三月为一期，在上一期最后一个月的中旬支付下一期的租金。即：2010年6月21日起至2013年6月20日止，每期租金为78，292.50元，2013年6月21日起至2015年6月20日止，每期租金为82，990元。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方同时须向守约方按年租金的20%支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，违约方还应赔偿守约��的损失与违约金的差额部分：乙方擅自转租所承租物业的；乙方逾期不支付租金或其他费用超过半个月的等。合同另对双方的权利义务作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告使用，被告向原告支付了租赁保证金52，200元。后被告未经原告同意，将系争房屋分别转租他人。被告至今未支付系争房屋2014年12月21日起至今的房租。2015年2月，原告向被告发出《催款整改函》，要求被告支付拖欠的房租并停止转租行为，未果。2015年3月，原告具状来院，作如上诉请。另查，系争房屋产权人上海市杨浦区商业网点管理办公室于2010年8月2日出具《同意转租证明》，明确其同意原告租赁国和路XXX-XXX号，因经营需要将其中国和路XXX号，建筑面积约为286平方米转租给被告，转租期限为2010年6月21日起至2015年6月20日止，使用用途为经营纺织品及��上用品。审理中，1、因被告下落不明，本院于2015年4月27日公告向被告送达起诉状副本及开庭传票，明确自本公告发出之日起，经过60日，即视为送达。2、原告称待被告搬离、返还系争房屋，结清所有费用后返还被告租赁保证金52，200元。以上事实，由原告提供的物业租赁合同、上海市房地产登记簿、同意转租证明、照片、整改函、催款整改函、通知及当事人的陈述等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2010年5月19日就系争房屋签订的《物业租赁合同》合法、有效，双方均应按约履行。合同约定租期自2010年5月21日起至2015年6月20日止，被告在租赁期间内未征得原告书面同意，不得擅自转租，并应按先付后租的方式支付房租。原告按约向被告交付了系争房屋，而被告在租赁期内未经原告同意，擅自将系争房屋转租，且至今��缴纳自2014年12月21日起的房租，显属违约。现原告据此主张提前解除租赁合同，鉴于本院于2015年4月27日公告向被告送达起诉状，公告期内上述租赁合同约定的租期已届满，故原、被告间的房屋租赁关系于租期届满之日终止。原告依据合同约定要求被告支付欠租及违约金66，392元的请求，于法有据，本院予以支持。租期届满后，被告理应搬离并返还系争房屋，因被告至今仍占有、使用系争房屋，理应支付实际使用期间的实际使用费，现原告依据原租金标准主张实际使用费，并无不当，本院予以支持。审理中，原告称待被告搬离、返还系争房屋，结清所有费用后返还被告租赁保证金52，200元，并无不当，本院予以准许。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、辩论等诉讼权利与义务，由其承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合��法》第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海新亚厨房食品有限公司与被告上海誉升投资管理有限公司就上海市杨浦区国和路XXX号房屋的房屋租赁关系于2015年6月20日终止；二、被告上海誉升投资管理有限公司应于本判决生效之日十日内搬离上海市杨浦区国和路XXX号房屋，并将该房屋返还给原告上海新亚厨房食品有限公司；三、被告上海誉升投资管理有限公司应于本判决生效之日十日内支付原告上海新亚厨房食品有限公司2014年12月21日起至2015年6月20日的房屋租金人民币165，980元；四、被告上海誉升投资管理有限公司应于本判决生效之日十日内支付原告上海新亚厨房食品有限公司自2015年6月21日起至搬离上海市杨浦区国和路XXX号房屋之日止的实际使用费，按每月人民币27，663.33元计算；五、被告上海誉升投资管理有限公司应于本判决生效之日十日内支付原告上海新亚厨房食品有限公司违约金人民币66，392元；六、原告上海新亚厨房食品有限公司应于本判决生效之日十日内返还被告上海誉升投资管理有限公司租赁保证金人民币52，200元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2，684元，由被告上海誉升投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　王　莹代理审判员　金　玮人民陪审员　陈铭浩二〇一五年八月十九日书　记　员　蒋杨锋附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法��第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。来源：百度搜索“”