（2015）宿中民终字第01442号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-10-10
案件名称
董洁与江苏金太阳置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏金太阳置业有限公司,董洁
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宿中民终字第01442号上诉人（原审被告）江苏金太阳置业有限公司，住所地江苏省宿迁市中通名仕嘉园34幢107、207室。法定代表人严昌通，该公司董事长。委托代理人王安桂，江苏河滨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）董洁。委托代理人张雁军、徐金雷，江苏义扬律师事务所律师。上诉人江苏金太阳置业有限公司（以下简称金太阳公司）因与被上诉人董洁商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2014）宿豫民初字第2109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董洁原审诉称：2013年6月27日，金太阳公司与董洁签订《商品房买卖合同》一份，备案合同号为：201306270049。合同约定董洁购买金太阳公司开发的中国淮海纺织服装品牌中心（A区）1层1586号商品房，该商品房建筑面积共21.05平方米，总价款为140000元。上述合同签订时，董洁已向金太阳公司交纳了全部购房款140000元。根据合同约定，金太阳公司应于2014年5月1日前，向董洁交付该商品房。但截至董洁诉讼之日，金太阳公司仍未办理交付手续，故金太阳公司的行为已构成根本违约。金太阳公司逾期交房的行为侵犯了董洁的合法权益，现董洁起诉要求：一、依法判令解除董洁、金太阳公司间签订的备案合同号为201306270049的商品房买卖合同；二、依法判令金太阳公司立即返还购房款140000元并给付董洁违约金（以140000元为基数，自交款日至实际退清之日按日万分之三计算）；三、本案的诉讼费用由金太阳公司承担。金太阳公司原审辩称：1、金太阳公司确实与董洁签订了房屋买卖合同，但在签订合同时，双方约定了将房屋交付给宿迁市红星凯盛服装有限公司管理，约定的交付时间为2013年12月31日，同时在合同中约定如因开发商原因不能交付，则将该商铺直接交付给管理公司，该约定属于法律规定的指定交付，金太阳公司已无义务将商铺交付给董洁，同时由该商铺组成的商场已于2014年10月1日运营；2、在合同签订后，金太阳公司施工期间遭遇了法律规定的不可抗力，金太阳公司也在报纸上公示，予以告知，故金太阳公司并不存在董洁所称的逾期交付情形。综上，请求驳回金太阳公司的诉讼请求。原审法院经审理查明：2013年7月20日，董洁与金太阳公司签订一份商品房买卖合同，约定董洁购买金太阳公司开发的中国淮海纺织服装品牌中心第A区1层1586号房。付款方式为2013年6月27日一次性付清所有房款140000元。合同还约定：金太阳公司应于2014年5月1日前交付房屋，逾期超过30日后，董洁有权解除合同。董洁解除合同的，金太阳公司应当自董洁解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按董洁已付款之日起至退还全部已付款之日止，金太阳公司按日向董洁支付已付房款万分之三的违约金。双方还约定了其他权利义务。董洁已按合同约定向金太阳公司全额支付了购房款140000元。2014年9月22日，董洁交纳涉案商铺契税4200元、印花税70元。原审法院另查明：2013年7月20日，董洁与案外人宿迁市红星凯盛国际纺织服装城管理有限公司（以下简称红星凯盛管理公司）就涉案商铺签订中国·淮海纺织服装品牌中心商铺委托统一经营管理合同，合同约定：该商铺委托经营期限自2013年12月31日起计算，共计10年（即自2013年12月31日起至2023年12月30日止）。未经双方协商一致，不得变更委托经营期限。董洁应于本合同签订之日起即将该商铺交付红星凯盛管理公司，如因开发商的原因造成商铺不能交付，则以开发商实际交付商铺时间作为董洁向红星凯盛管理公司交付商铺的时间，并由开发商直接交付红星凯盛管理公司。因开发商导致的上述情形，董洁不负任何责任。还约定：鉴于《中国·淮海纺织服装品牌中心》为新建商业，需大力培育，实行统一招商和经营管理，且董洁购买该商铺时，已经因同意委托统一经营管理而获得优惠价，故在委托经营前三年，红星凯盛管理公司无须向董洁支付任何费用。原审法院再查明：2014年4月27日，金太阳公司在宿迁日报上发布延期交房公告，内容为：“尊敬的中国淮海纺织服装品牌中心（A区）业主：目前我公司投资建设的中国淮海纺织服装品牌中心（A区）项目主体建筑工程已经全面完工。但是由于在施工期间不断遭遇不可抗力的雨雪以及高温天气，在根本上影响了施工中其他配套工程的进度。为保证工程的质量，我公司决定将交房时间延期至2014年7月1日。在此特向广大业主朋友致歉，由此带来的不便敬请您的谅解。特此公告。”。原审法院认为，董洁与金太阳公司签订的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。按照合同约定，金太阳公司应于2014年5月1日前交付房屋，逾期30日董洁有权解除合同，而金太阳公司在本案中未提供任何交付房屋的相关手续，故对董洁要求解除合同的主张予以支持。合同自解除合同的通知到达对方时解除，本案中原审法院通过邮寄方式向金太阳公司送达的诉状副本等诉讼文书材料，金太阳公司已于2014年12月5日签收，此时金太阳公司已知悉董洁要求解除合同的意思，故董洁与金太阳公司签订的商品房买卖合同于2014年12月5日依法解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，金太阳公司应向董洁返还购房款140000元，并按合同约定向董洁支付违约金。关于违约金的计算起始日即董洁付清房款之日，因董洁未提供购房发票，原审法院以双方商品房合同约定的2013年6月27日作为董洁付清房款日。据此，对董洁主张的违约金，原审法院确定以140000元为基数，自2013年6月27日起按日万分之三计算至金太阳公司实际退款之日止。对于金太阳公司认为根据董洁与红星凯盛管理公司的统一经营管理合同，金太阳公司没有向董洁交付房产义务的答辩意见。原审法院认为，统一经营管理合同是董洁与红星凯盛管理公司之间达成的关于涉案商铺经营管理的协议，该协议有可能存在解除、变更、撤销等情形，根据合同相对性原则，也仅是约束着董洁与红星凯盛管理公司，金太阳公司根据该合同主张免除其交付商铺的责任理由不能成立。对于金太阳公司认为遭遇法律规定的不可抗力，致使交付延期的答辩意见。原审法院认为，金太阳公司的举证不足以证实遭遇不可抗力，且董洁、金太阳公司对于遭遇阴雨、高温等天气可以延期交房并未作明确约定，故对金太阳公司的答辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、董洁与金太阳公司于2013年7月20日签订的商品房买卖合同于2014年12月5日依法解除；二、金太阳公司于判决生效后十日内返还董洁购房款140000元及违约金（以140000元为基数，自2013年6月27日起至实际给付之日止，按日万分之三计算）。案件受理费3537元，由金太阳公司负担。上诉人金太阳公司不服原审判决向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回董洁的诉讼请求。其主要上诉理由是：1、原审法院认定事实及适用法律均有误。在董洁与红星凯盛管理公司签订的委托统一经营管理合同中，约定董洁应于合同签订之日起将商铺交付给红星凯盛管理公司，如因开发商的原因造成商铺不能交付，则以开发商实际交付商铺的时间作为董洁向红星凯盛管理公司交付商铺的时间，并由开发商直接交付红星凯盛管理公司。作为开发商的金太阳公司当然应当在签订合同时予以认可，并应当与董洁一起受该合同的约束。该合同约定商铺交付的方式为指示交付，董洁将接收商铺的权利转让给红星凯盛管理公司，事实上金太阳公司也已经将商铺交付给红星凯盛管理公司且市场已经营业数月。原审法院在适用“合同相对性”裁决本案属于适用法律错误。2、金太阳公司在原审已经提交了工程施工的监理日志及刊登于《宿迁日报》的延期交房公告，足以证明逾期交房符合合同约定的条件。被上诉人董洁答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，金太阳公司、董洁均未提交新的证据。本案的争议焦点是：董洁请求解除合同的条件是否成立。在原审中，金太阳公司提交红星凯盛管理公司出具的证明一份，该证明载明：“兹证明江苏金太阳置业有限公司已经于2013年12月31日将开发、销售的中国淮海纺织服装品牌中心的商铺一并交付给我公司统一经营、管理，特此证明。宿迁市红星凯盛国际纺织服装城管理有限公司（加盖印章），2015年2月”。因上述证明加盖的印章模糊，董洁对上述证明的真实性不予确认。本院对上述证据的认证如下：因该证明上加盖的红星凯盛管理公司的印章印迹模糊，金太阳公司至今未能提交印章清晰的证明，对上述证据形式上的真实性无法确认。即使上述证据在形式上是真实的，但该证明中载明的商铺交付时间与金太阳公司发布在宿迁日报上的公告延期交房的时间不一致。故本院对上述证据的证明效力不予确认。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案中，董洁与金太阳公司签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间为2014年5月1日前，并约定出卖人逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同。鉴于金太阳公司发布在《宿迁日报》上延期交房公告中确定的交房日期为2014年7月1日，能够证明金太阳公司于2014年7月1日前并未按董洁与红星凯盛管理公司签订的统一经营管理合同的约定，将商铺交付给红星凯盛管理公司。据此金太阳公司逾期交房时间已经超出商品房买卖合同中约定的交房期限，董洁依照合同约定请求解除合同，有事实及法律依据，应予支持。至于董洁与红星凯盛管理公司之间的权利义务关系，应当根据双方之间签订的经营管理合同另行确定。金太阳公司辩称，其提交的监理日志及宿迁日报的延期交房公告可以证明其遭遇不可抗力导致逾期交房符合法律规定。但在董洁与金太阳公司签订的《商品房买卖合同》中约定，出卖人予以延期的条件为“遭遇不可抗力，且出卖人在不可抗力发生之日起10日内告知买受人的。”金太阳公司提交的证据不足以证明其遭遇不可抗力，且金太阳公司未能举证证明其在主张的不可抗力发生之日起十日内告知买受人，故对金太阳公司的辩称不予采信。综上所述，上诉人金太阳公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3537元，由上诉人江苏金太阳置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远代理审判员 葛 娜代理审判员 王冬冬二〇一五年八月十九日书 记 员 许小璇第1页/共8页 搜索“”