（2015）哈民一民再终字第13号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-10-08
案件名称
赵中华与张国库房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
赵中华,张国库
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)哈民一民再终字第13号申请再审人（一审原告、二审上诉人）赵中华，男，1965年8月28日生，汉族，无业，住哈尔滨市道外区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）张国库，男，1957年9月30日生，汉族，黑龙江省统计局退休干部，住哈尔滨市南岗区。委托代理人张华，女，1956年3月31日生，汉族，哈尔滨铁路配件厂环保经销公司退休职工。申请再审人赵中华因与张国库房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2013）哈民一民终字第251号民事判决，向本院申请再审，本院于2013年11月12日作出（2013）哈民申字第156号民事裁定，驳回赵中华再审申请。赵中华不服，向哈尔滨市人民检察院申请监督。哈尔滨市人民检察院于2014年9月24日作出哈检民监[2014]230XXXXXXXX号再审检察建议书，建议本院审查本案。本院于2014年12月1日作出（2014）哈民建字第1号民事裁定，由本院进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请人赵中华、被申请人张国库及其委托代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵中华起诉称，赵中华与张国库于2008年1月18日签订协议书，约定张国库将位于五常市龙凤山乡石庙子村的18间厂房转让给赵中华，转让金为25万元，加上以往赵中华欠张国库的4万元，共计29万元，该协议注明已经首付了22万元，尚有7万元应在一年内付清。2008年6月2日，赵中华将余款7万元给付张国库，至此赵中华已经将约定房款29万元全部给付张国库，但张国库一直迟迟不给赵中华房照，也不协助办理房屋更名过户手续，请求判令张国库履行合同将厂房房照过户给赵中华，并承担案件受理费。张国库辩称，赵中华签订的转让合同土地是集体土地，国家有规定，集体土地不允许转卖。双方签订的买卖协议是为了贷款，赵中华并未交付29万元购房款，请求法院驳回赵中华的诉讼请求。（2011）五民一初字第810号民事判决认定，2006年1月1日至2008年赵中华及姚桂琴租赁张国库所有的坐落于五常市龙凤山乡石庙子村碳棒厂，约定年租金3万元，2006年6月24日双方签订了协议。在租赁前，双方存在债权债务关系。在租赁期间，2008年1月18日赵中华与张国库达成协议，并签订协议书一份，约定“甲方张国库，乙方赵中华，1、甲方将五常市龙凤山乡石庙子村厂房18间，厂地16000平方米转让给乙方。2、转让时间：二00八年一月十八日。3、转让金额：25万元，在此之前乙方欠甲方三年房租金4万元，共计29万元，乙方首付22万元给甲方，剩余7万一年之内付清。此协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字之日起生效，不得改悔，甲方:张国库，乙方：赵中华，证明人李敏清”。2008年6月3日赵中华与张国库签订房地产买卖契约一份，注明“甲方已收到乙方预付购房定金22万元，同意办理房地产买卖，一、张国库将石庙子村房屋426平方米转让给赵中华，二、房地产成交价格为250，000.00元，乙方于二00八年六月三日前壹次性付清给甲方张国库，付款方式：一次22万元，其中：付现金10万元，用碳棒抵款12万元（400吨×300元），二次付现金7万元，其中包括租金4万元。三，双方同意于二00八年六月三日将上述房地产正式交付乙方”。张国库如期向赵中华交付了房屋，但张国库未向赵中华交付房屋产权证（五房权证小龙字第000342**号），并未到房管部门办理产权过户手续。2009年3月19日张国库向哈尔滨市道外区法院起诉，要求解除与赵中华的房屋买卖协议，2009年7月22日哈尔滨市道外区法院准许张国库撤回起诉。张国库在购买光辉乡石庙子村养牛场时，仅办理了房屋产权手续，养牛场用地面积6000平方米未办理土地使用权变更手续。（2011）五民一初字第810号民事判决认为，张国库与赵中华签订房屋买卖协议，并交付了房屋，赵中华、张国库间房屋买卖合同成立并生效，张国库应当按合同约定协助配合赵中华办理房屋产权过户手续。张国库已在房产管理部门办理了房屋产权登记，产权性质为私产，张国库将个人私有房屋卖予赵中华，并不违反法律规定。张国库辩称集体土地不允许转让，所提供的用地使用证为集体建设用地，并未登记在张国库名下，张国库无权对集体用地进行处分及转让，且双方转让的为非农村住宅，其辩解主张不予确认。张国库辩称赵中华未交付房款，但未提供相应证据，其主张不予确认。判决：一、张国库于判决书生效后10日内配合赵中华将石庙子村厂房426平方米（房照号：五房权证小龙字第000342**号）的产权过户给赵中华。二、驳回赵中华的其他诉讼请求。张国库不服，上诉至本院。本院作出（2011）哈民一终字第905号民事裁定，撤销原判，发回重审。（2012）五民重字第6号民事判决认定，2006年1月1日，赵中华与张国库签订房屋租赁协议，张国库将座落于五常市龙凤山乡石庙子村的碳棒厂出租给赵中华，租期自2006年1月1日至2009年1月1日，年租金3万元。2008年1月18日，赵中华与张国库签订协议书，张国库将位于五常市龙凤山乡石庙子村的碳棒厂厂房18间，厂地16000平方米转让给赵中华，约定转让金额25万元，加上以前欠租金4万元，共计29万元。现该房屋被赵中华实际占有，房屋产权证在张国库手中，赵中华以要求张国库协议办理房屋过户为由，要求张国库交付房屋产权证。（2012）五民重字第6号民事判决认为，双方订立了房屋买卖协议，有2008年1月18日的协议书予以证实，张国库承认签名是自己签的，虽然张国库辩称是为帮助赵中华贷款，但未举出证据证实辩解成立，赵中华主张订立买卖协议成立。合同订立后，赵中华主张已经给付了全部房价款，即已经履行了合同义务，赵中华以两份证人证言证明已经履行了给付房价款的义务，张国库对此予以否认，并举出证人姚某某证言予以反驳，赵中华关于履行给付房价款的主张只有证人证言证实，无其他证据佐证，证据不够确实充分，其主张不能成立，张国库的辩解有理。赵中华在没有充分证据证明自己已经履行给付房价款义务的情况下，要求张国库履行合同配合赵中华将厂房房照过户给赵中华的请求不予支持。判决：赵中华的诉讼请求不予支持。赵中华不服，向本院提起上诉，称原审判决认定事实不清，赵中华给付房价款不仅有两名证人的证言证实，而且还有协议书、土地证、房产变更登记申请表、房产买卖契约的书证佐证，如果赵中华不支付房价款，就不可能一直占有争议之房产至今，就不可能持有争议之房的土地证。一审判决对张国库提出证人姚某某的证言，无论从程序到实体、从形式到内容均不合法，不能作为定案证据。一审判决未作司法鉴定就臆断房屋买卖契约只有签名没有书写内容不当，请求撤销一审判决，支持赵中华在一审的诉讼请求。张国库辩称，一审判决正确，如果赵中华给付了房价款，就必须有收据，而赵中华并无收据，请求驳回上诉。本院于2013年6月25日作出（2013）哈民一民终字第251号民事判决。二审查明，赵中华持有诉争之房屋的土地证书，并持有诉争之房屋的假房屋产权证书，并于2009年12月1日向当地公安部门报案，公安部门对此未作出处理结论。2009年3月19日，张国库向哈尔滨市道外区人民法院起诉，以赵中华不给付转让款为由，要求解除与赵中华房屋买卖协议，2009年7月22日，哈尔滨市道外区人民法院准许张国库撤回起诉。二审查明的其他事实与原审判决认定的事实相同。（2013）哈民一民终字第251号民事判决认为，本案的焦点是赵中华是否向张国库实际支付了29万元购厂房款。赵中华上诉主张：当时付清钱款以后，之所以没让张国库打收条，主要原因是一手交钱一手交货，张国库当时就将产权证和土地证交给赵中华，如果赵中华没有交付房款，张国库不可能将土地证产权证交付给赵中华。对此，与赵中华在一审中所称在证人证实下，将现金交付给张国库后将收条撕毁相悖。在双方交往、交易过程中（租赁厂房、出售厂房），均有书面签字确认，而大宗款项的支付未形成书面证据，亦不符合双方交易习惯，也不符合正常交易习惯。据此，在赵中华未举示其支付购房款的直接证据的情形下，对其提出判令张国库履行房产买卖协议，协助办理房屋更名过户手续的诉讼主张，不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。赵中华不服，向本院申请再审。本院作出（2013）哈民申字第156号民事裁定书，驳回赵中华的再审申请。赵中华不服，向哈尔滨市人民检察院申请监督。哈尔滨市人民检察院作出哈检民监[2014]230XXXXXXXX号再审检察建议书，提出再审检察建议。本院作出（2014）哈民建字第1号民事裁定书，裁定：本案由本院另行组成合议庭进行再审；再审期间，中止原判决的执行。赵中华申请再审称，请求撤销（2013）哈民申字第156号民事裁定、（2013）哈民一民终字第251号民事判决及（2012）五民重字第6号民事判决，维持（2011）五民一初字第810号民事判决。理由如下：请求撤销的判决及裁定认定事实不清，251号判决认定“赵中华所诉与其在一审中称在证人证实下将现金交给张国库后将收条撕毁相悖”与事实不符，赵中华交付购房款除有证人证言外，还有协议书、土地证、房产变更登记表、房产买卖契约等佐证，不能以交易习惯作为依据来认定事实，再审有证据证明赵中华与张国库买卖房屋确实是一手交钱一手交货式的买卖，赵中华给付了张国库购房款。再审在确认原审判决认定事实的基础上，另查明，2008年6月3日赵中华与张国库签订了《房地产买卖申请审批书》及《房地产买卖契约》。其中《房地产买卖契约》中载明：“甲方：张国库；乙方：赵中华。由于甲方已收到乙方预付的购房定金贰拾贰万元，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，并共同遵守。一、甲方将座落在五常市龙凤山乡石庙村的房地产（房屋建筑面积426平方米）出售给乙方；二、甲乙双方议定的房地产成交价格为贰拾伍万元，乙方由二〇〇八年六月三日前壹次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：一次22万，其中：付现金10万元，用碳棒抵款12万（400吨×300元），二次付现金7万元，其中包括租金4万元；三、双方同意于二00八年六月三日由甲方将上述房地产正式交付乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方”。再审庭审中，赵中华提交了姚某某出具的证人证言，内容为：“2008年6月3日，张国库、赵中华找我说张国库名下一处房产卖给赵中华了，想办理房产过户手续，我带着过户买卖契约和房屋买卖审批表在五常市图们江饭店去找的他们，在场的有张国库、赵中华、李敏青。张国库、赵中华双方达成协议，将张国库名下坐落于五常市龙凤山乡石庙子村碳棒厂，房屋产权证号五房权证小龙字第000342**号，面积426㎡卖给赵中华所有，由哈市李敏青填写了过户表和房屋买卖审批表，并且张国库、赵中华已签字画押按手印，以上情况属实。本人因病不方便出庭作证，如有疑问，请来调查”。张国库不认可该份证言内容，认为应以姚某某之前出具的证言为准。本案经双方当事人申请进行了司法鉴定，西政司法鉴定中心[2015]鉴字第2028号司法鉴定意见书结论为：1、送检的标称时间为“二〇〇八年六月三日”、编号为“JF-98-03”的《房地产买卖申请审批书》原件上“张国库、赵中华”署名字迹与其余手写字迹不是同一支笔书写；但不能确定上述字迹的形成时间异同。2、送检的标称时间为“二〇〇八年六月三日”、编号为“JF-98-03”的《房地产买卖契约》原件上“张国库、赵中华”署名字迹与其余手写字迹不是同一支笔书写形成；但不能确定上述字迹的形成时间异同。3、送检的标称时间为“二〇〇八年六月三日”、编号为“JF-98-03”的《房地产买卖契约》原件上除“张国库、赵中华”署名字迹外的其余内容手写字迹与送检的落款时间为“09（9字处有改动）.1.20号”、落款签名为“李敏清”的《证明》原件上手写字迹应为同一人书写。本院认为，双方签订的《协议书》、《房地产买卖契约》中签名均为张国库、赵中华本人所签且不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。双方于2008年1月18日在《协议书》中约定：转让金额为25万元，在此之前赵中华欠张国库三年房屋租金4万元，共计29万元。赵中华首付22万元给张国库，剩余7万元，一年之内付清。从2008年6月3日的《房地产买卖契约》中约定的内容来看，“由于甲方（张国库）已收到乙方（赵中华）预付的购房定金人民币（大写）贰拾贰万元，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，并共同遵守”。《房地产买卖契约》与《协议书》的上述内容具有一致性，且《房地产买卖契约》中表明张国库已收到赵中华预付的22万元购房款，可以认定赵中华已将22万元购房款交付给张国库。关于剩余7万元的支付问题，《房地产买卖契约》中写明：“双方议定的成交价格为贰拾伍万元，赵中华由二〇〇八年六月三日前壹次性付清给张国库，购房定金将在最后一次付款时冲抵。”表明房款为25万元，已由赵中华一次性付清。《房地产买卖契约》中另约定，“付款方式：一次22万，其中：付现金10万元，用碳棒抵款12万（400吨×300元），二次付现金7万元，其中包括租金4万元。”双方约定的付款方式中的“一次”与“二次”之间是并列的关系，且付款方式的约定与《房地产买卖契约》中关于购房定金与房屋价款的内容相一致，可以认定赵中华向张国库支付了剩余的7万元。赵中华为证明其主张举示了《协议书》、《房地产买卖契约》等书证，张国库本人在上述书证中签名、按手印，并有证人证言予以佐证，对赵中华的主张本院予以支持。关于姚某某前后两次出具的证言，由于姚某某此次再审为赵中华出具的证言与原一审时为张国库出具的证言内容截然相反，前后矛盾，该证人证言不予采信。张国库的主张因证据不足，不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、张国库于判决生效后后10日内将房照号为五房权证小龙字第000342**号厂房的产权过户给赵中华；二、鉴定费2200元（赵中华预交）由张国库负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭华杰代理审判员 周 磊代理审判员 贾 楠二〇一五年八月十九日书 记 员 赵 鑫杜欣雨 来源：百度搜索“”