（2015）城中民一初字第492号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-10-23
案件名称
燕鸿、苏颖斌等与柳州连和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
柳州市城中区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
燕鸿,苏颖斌,柳州连和房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《城市房地产开发经营管理条例》：第十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市城中区人民法院民 事 判 决 书（2015）城中民一初字第492号原告燕鸿，男，住柳州市。原告苏颖斌，女，住柳州市。被告柳州连和房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市。法定代表人陈青兰，公司经理。委托代理人黄锐，广西景耀律师事务所律师。委托代理人兰齐，广西景耀律师事务所律师。原告燕鸿、苏颖斌诉被告柳州连和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月17日受理后，依法组成合议庭，并于2015年5月19日公开开庭进行了审理。原告燕鸿、苏颖斌，被告柳州连和房地产开发有限公司的代理人黄锐、兰齐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2012年7月18日与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定全款购买被告销售的坐落于柳州市桂中大道19号文源华都某号房，并于签订合同之日交清全部房款。合同约定被告应当于20l3年12月31日前向原告交付房屋，如有逾期，则按照已付房款的每日万分之二支付违约金。被告于2014年7月19日向原告交付房屋，同日原告向被告交付了电视初装费、燃气初装费、办证费、物业管理费等费用，被告于交房之日起已经逾期200天，按照合同约定，被告应当向原告支付违约金15056.9元。原告向被告主张该款项遭被告拒绝，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金15056.9元及利息（利息以15056.9元为基数，按同期人民银行贷款基准利率自2014年7月19日起算至被告支付违约金为止）。被告辩称，1、原被告双方于2012年签订的合同是真实有效。2、被告没有预期交房，合同第八条约定2013年12月31日前将验收合格的房屋交付原告，还约定如遇到不可抗力等因素可以延期，在签订合同后被告因中高考停工，雨天及设计变更，实际停工406天。根据约定，被告可以延期406天交房，被告在2014年7月18日交房，并不存在逾期交房的行为。3、原告没有按照被告通知的时间，前来办理收房手续，其实际收房日期为2014年7月19日，原告存在逾期收房的行为。4、原告诉请的违约金及违约金利息没有法律依据。原告为证明其主张，在举证期限内向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同，证明原被告房屋买卖关系，以及约定的交房时间及逾期交房的法律责任；2、不动产发票，证明原告已经交清房款并以此计算逾期交房的违约金的依据；3、收据5张，证明被告的交房时间。被告的质证意见如下：1、真实性没有异议，该合同对交房及逾期交房的事宜做了相关约定；2、真实性没有异议，被告确实收到上述房款；3、真实性没有意义，该证据证明原告收房的时间是2014年7月19日。被告向本院提交如下证据：1、停工汇总表，证明房屋是由施工、监理、五家单位共同确认自2011年1月1日到14年7月17日阴雨天、停电、高考等原因停工的情况，其中雨天停工404天，中高考停工10天，扣除重复计算的8天，实际停工46天；2、气象证明（2011.1-2013.12）；3、气象证明（2014.1-2014.6）；4、气象证明（2017.7）；证据2-4共同证明12年7月至14年7月房屋所在区域的气象情况雨天共计404天，该证明是由具备资质的部门专门为被告所属项目区域开具的气象证明；5、设计变更报建图（12#）；证明被告分别在13年12月根据规划局对本地段的规划要求对房屋做出设计变更的情况，12号楼工期延误时间从13年12月30日至14年4月2日；上述1-5共同证明被告工期延误的情况；6、建设工程质量竣工验收意见书，证明房屋已于14年6月11日竣工验收，具备购房约定的交付条件；7、公告，证明房屋合格后，被告依照合同约定于14年7月15日公告通知业主交房以及缴纳相关费用的事实。被告已经于7月15日完成了交付通知的义务。原告的质证意见如下：证据是当庭收到的，我们认为已经超过举证期限，这些证据被告有能力可以在举证期限内出，法院应当不予采纳。即使采纳也应当予以训诫和罚款。1、内容的真实性不予认可，不符合客观实际，12年全年停工200多天，是不符合实际情况的，不能作为计算停工时间的依据。该份证据由4方盖章，其中一方是被告，其他三方是与被告有利害关系的，可以视为被告内部制作的停工表，客观性存在质疑。买卖合同签订2012年7月18日，该项目开盘第一天，不应当2012年7月18日之前的停工时间，被告作为专业的开发销售单位，应当对每一年可以施工的时间有评估能力。每年都会有雨季，被告在签订合同时应当考虑到可以施工的情况，对交房日期作出了承偌。如果被告在订立合同时认为365天都可以施工，是与实际不符的。2-4、客观性不予认可，从证据上看证明仅限于被告的项目使用，原告认为气象证明是对客观事实的证明，不管是任何人任何单位拿到的气象报告都是一致的，不应具有针对性。被告提供的报告，原告证明出具方提出质疑，由法庭裁定出具报告的单位是否具有资质，并且是否免费提供，如果是向公众提供并且免费的，我们认可其真实性。否则不予认可其真实性。2012年7月18日前的证据与本案无关。5、因为是复印件，真实性不予认可。与本案也没有关系。6、真实性不能确定，参加验收的单位有被告，并且有与被告相关的单位。7、真实性予以认可，但是我们收到房开的通知是7月19日收房，因为被告工作人员通知称人多需要分批收房，交代原告7月19日收房。本院认证如下：对双方无异议的证据予以认定，对双方有异议的证据，需综合全案证据和案件事实予以认定。根据原、被告双方的举证、质证和庭审调查，本院确认以下案件事实：2012年7月18日原告与被告签订合同，约定：“原告向被告购买位于柳州市桂中大道19号文源华都某号商品房，套内面积单价为每平方米9782.28元，总价款376422元；合同第六条约定原告应于签订合同之日交付全部购房款；合同第八条被告应于2013年12月31日前将经验收合格（经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格）的商品房交付原告；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的贰%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接后，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：原告承诺在被告发出房屋交付通知之日起，七日内与被告办理房屋交接手续，逾期视为被告已将房屋正式完整交付。”原告按照合同规定的时间支付房款376422元。2014年6月11日，涉案房屋建筑工程的施工、勘察、设计、监理、建设单位共同出具建设工程质量竣工验收意见书，验收结论为工程质量合格。2014年7月15日，被告在《柳州日报》上刊登文源华都紫京城11#、12#楼交房公告，要求业主于2014年7月18日办理收房手续。涉案房屋的竣工验收备案表载明，勘察、设计、监理、建设单位在验收意见栏签署验收意见的时间为2014年6月11日，柳州市住房和城乡建设委员会同意备案的时间为2014年8月25日。原告于2014年7月19日接收了涉案房屋。本院认为：一、关于被告是否逾期交房的问题。原告与被告签订合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约履行。双方在合同中约定的交房时间为2013年12月31日前，交付的商品房须“经验收合格”。关于商品房的交付条件，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，涉案工程于2014年6月11日经过勘察、设计、施工、监理单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，根据双方合同第十一条的约定，此时房屋已经具备了交付条件。房屋具备交付条件后，被告于2014年7月15日在《柳州日报》上刊登公告通知业主于2014年7月18日办理收房手续，原告于2014年7月19日接收涉案房屋。由于被告2014年7月15日发出通知，通知后的第三天要求业主办理收房手续，没有预留充分的准备时间，且合同第十一条也明确约定：“由于原告原因，未能按期交付的，原告承诺在被告发出房屋交付通知之日起，七日内与被告办理房屋交接手续，逾期视为被告已将房屋正式完整交付。”因此依照合同的约定原告于2014年7月22日前收房均在合理期限内，原告于2014年7月19日收房不属于逾期收房。依照合同约定交付房屋的时间为2013年12月31日，被告于2014年7月19日交付房屋已经逾期，逾期期间为2014年1月1日至2014年7月19日。二、关于被告逾期交房的天数问题。被告逾期期间为2014年1月1日至2014年7月19日，共200天。根据合同约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。”被告提供相关证据以主张涉案工程从原被告签订的《合同》至2014年7月18日施工期间因雨天、停电、中高考、设计方案变更等因素导致工程无法施工的被告可以据实延期交付。本院认为，关于被告主张的据实延期问题，首先需要明确的是，要扣除符合合同第八条规定据实延期的天数是在合同期内计算而不是在原被告签订认购书至约定交房期间内计算，即从双方当事人签订合同之日起至合同约定交房之日止。根据合同第八条的约定，涉案工程因雨天、停电、设计方案变更等因素导致工程无法施工的应提供施工单位或监理单位的签证，以此证明被告由于以上原因导致施工无法正常进行，但是被告没有提供施工单位或监理单位的签证或施工日志以证实施工受影响情况，因此不满足原被告约定的被告可以据以延期交房的条件，故本院对被告的此项主张不予采纳，被告应当承担举证不能的不利后果。另外，被告主张涉案工程施工期间因中高考因素导致无法施工的天数应扣除，本院认为，双方在合同中对于中高考因素并无约定，且这些因素被告在签订合同前可以预见，可以在签订合同时予以考量，被告也没有提交中高考期间政府要求施工单位停工的相关文件，也没有提交涉案工程因中高考因素确已停工的施工日志及其他相关证据，因此本院对被告的该项主张不予采纳。综上，被告主张的因降水、停电、中高考、设计方案变更等因素造成停工406天不能构成可以逾期交房的事由，均不予扣除，被告辩称其不存在逾期交付房屋的违约行为，均缺乏事实和法律依据，本院不予采信。三、关于违约金计算问题。合同约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之贰的违约金。原告支付购房款376422元，被告自2014年1月1日至实际交房日2014年7月19日共计逾期交房200天，因此被告需向原告支付违约金376422×0.0002×200=15056.9元。故原告主张被告支付逾期交房违约金15056.9及利息（利息以15056.9元为基数，按同期人民银行贷款基准利率自2014年7月19日起算至被告支付违约金为止）的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告柳州连和房地产开发有限公司向原告燕鸿、苏颖斌支付逾期交房违约金15056.9元及利息（利息以15056.9元为基数，按同期人民银行贷款基准利率自2014年7月19日起算至被告支付违约金为止）。案件受理费182元（原告已预交），由被告柳州连和房地产开发有限公司负担。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 林 蔚人民陪审员 梁国艳人民陪审员 骆玉萍二〇一五年八月十九日代书 记员 梁骞予 来源：百度搜索“”