（2015）朝民初字第36198号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2016-01-04
案件名称
北京华纺正金物业管理有限公司与何x物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京华纺正金物业管理有限公司,何×
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第36198号原告北京华纺正金物业管理有限公司，住所地北京市东城区长安街12号546房间。法定代表人王宏，董事长。委托代理人郭×，男，1982年7月12日出生。委托代理人闫×，男，1981年7月10日出生。被告何×，女，1973年10月9日出生。原告北京华纺正金物业管理有限公司（以下简称原告）与被告何×（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法由代理审判员黎伟伟独任审判，适用简易程序中的小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭×、闫×，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告系北京市朝阳区华纺朝阳家园小区×号楼×单元×室业主，原告系该小区前期物业服务单位。被告自2005年9月收房并入住该小区涉案房屋，被告所购商品房买卖合同约定建筑面积60.11平方米。自2005年开始，被告未交纳物业服务费至今。现原告提起诉讼，请求法院判决被告给付原告2006年3月1日至2015年12月31日物业服务费16335.53元；要求被告给付原告2005年11月15日至2007年3月15日供暖费3611.4元及按日万分之五标准计算自2005年11月15日至实际缴纳之日止欠缴供暖费的滞纳金。被告对原告所述欠缴物业费的事实无异议，但认为原告物业服务存在瑕疵，列举如下事实：一、被告称自入住后即发现屋内厨房烟道串味严重，多次与原告沟通，原告以此问题应由开发商处理为由未予解决；二、称入住后两年多的时间，周边建筑、园林、市政不间断施工，导致灰尘、噪音彻夜不休，原告对此不作为；三、称自2007年4月至今，楼下底商商户违法经营啤酒、麻辣烫摊位，且将煮锅紧贴建筑外墙，每天营业至晚上12点以后，噪音、气味长期影响被告及家人休息生活和工作，经被告多次向原告反馈，原告一直推卸责任给城管部门，被告认为原告未尽到对公共秩序的维护责任；四、称小区自入住至今未成立业主委员会，认为原告未尽到合同约定的协助组建业委会并配合其运作的义务，认为业主民主权利全部被剥夺；五、社区内私搭乱建、增设移动公司发射基站、社区广告收益无人监管；六、户内门禁系统至2006年5月失效至今，原告未予维修；七、户内空调室外机平台护栏于2010年12月锈蚀脱落至今未经原告修复安装；八、户内热水管漏水，原告至今未予维修；九、入户门外管井于2015年4月漏水约20日，原告不及时维修，导致门口霉变气味至今存在；十、原告不为被告及家人提供居住证明，不办理停车位服务；十一、因物业费交纳争议，自2006年起至今原告不为被告提供户内维修服务。被告称同意承担小区公共区域保洁、保安、绿化服务项目费用，但应在原告为其提供空调室外机户外围栏安装服务、维修户内热水管漏水及监控维修服务后方可补交。针对原告主张的供暖费，被告称仅有2005年11月15日-2006年3月15日供暖季供暖费尚未交纳，称当时系因供暖温度不稳定。针对被告所述相关问题，原告称厨房内烟道串味现象属开发商遗留问题，且个人对气味的敏感度及个人感受均有差别，原告称已尽到与开发商沟通义务。原告称被告反映的几项问题均与物业费构成无关。原告认为其只负责小区公共区域若干项管理，对其他外围设施，只有协调相关部门的义务。原告称麻辣烫底商承租房屋产权单位是木材公司，由该单位对外出租管理，原告已向该单位发函协调。原告称其职责是协助建立业主委员会，并未阻挠业主委员会的成立。关于入室维修，原告称不在物业费所含的物业服务项目中。本院认为：根据原、被告双方认可的事实，原、被告系物业服务合同关系，原告为被告提供物业管理服务，被告应支付相应费用，双方均应全面履行自己的义务。双方合同具有双务性，原告对房屋共用部位和公共设施有维护与管理的义务，被告有依约支付物业费的义务。被告指出原告在物业管理中存在瑕疵，但考虑到物业服务有其特殊性，某些管理的效果受到很多因素的干扰。关于空调外挂机护栏安装一节，因涉及责任主体认定，不宜在本案中一并处理。根据现有证据，本院难以认定原告在物业管理中存在消极不作为，且原告自2006年至今均未交纳物业费确有不当。关于供暖费一节，结合本案案由及法律关系，本院不宜在本案中一并处理，双方可另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告何×于本判决生效后七日内给付原告北京华纺正金物业管理有限公司二〇〇六年三月一日至二〇一五年十二月三十一日物业服务费一万六千三百三十五元五角三分；二、驳回原告北京华纺正金物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由原告北京华纺正金物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。代理审判员 黎伟伟二〇一五年八月十九日书 记 员 刘茵茵 来自