（2015）呼民一终字第00778号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-09-21
案件名称
刘月与内蒙古赤城房地产开发有限责任公司王挨青房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘月,内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司,王挨青
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）呼民一终字第00778号上诉人（原审原告）刘月，男，1982年3月16日出生，汉族，农民，住呼和浩特市新城区。被上诉人（原审被告）内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司。住所地呼和浩特市新城区光华街外贸巷**号。法定代表人邢其坤，董事长。委托代理人孙洪波，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托代理人张磊，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。原审被告王挨青，男，1973年11月9日出生，汉族，个体，住呼和浩特市回民区。上诉人刘月因与被上诉人内蒙古赤城房地产开发有限责任公司（以下简称赤诚房地产公司）、原审被告王挨青房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2014）土左民初字第873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月9日公开开庭审理了本案。上诉人刘月、被上诉人赤诚房地产公司的委托代理人孙洪波到庭参加诉讼，原审被告王挨青经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明,2012年10月31日，刘月与赤诚房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买赤诚房地产公司开发的泰和熙地住宅小区房屋一套，面积为87.14平方米，单价3550元，总金额为309347元。付款方式为：买受人于2012年10月31日前支付首付房款129347元，买受人于本合同签署后五日内即2012年11月5日前向贷款银行提供办理贷款所需的资料并根据贷款银行的要求履行相关义务。买受人应于本合同签订后45日内即2012年12月15日之前使用银行贷款或其他付款方式支付全部剩余房款18万元。如审批过程中贷款银行提出其它要求的，买受人应于五日内按照银行要求办理，买受人未按照本条约定履行义务（包括未提交资料、未履行手续等）的，买受人应按照《商品房买卖合同》第七条承担责任。该合同第五条约定，商品房交付后，产权面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）建筑面积最终按房地产产权登记机关实测为准；（2）建设面积发生差异的，每平主米单价保持不变，总价款按实际差异调整，多退少补；（3）产权登记面积等套内建筑面积加公摊建筑面积。第八条约定，出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经验收合格且买受人交清房款及相关费用后。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日告知买受人的；2、施工中遇有异常困难或重大技术问题而延误工期的；3、非甲方所能控制的原因（如暴雨、5级以上地震及非正常停水、停电的）；4、如遇政府规划，设计施工变更及政策变化的。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、3种方式处理：1、（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。3、在买受人未付清全部购房款（含银行按揭贷款手续未办妥）之前，出卖人有权拒绝，向买受人交付房屋，且不承担逾期交房责任。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）出卖人不承担因此产生的延期交房责任。第十四条所约定的出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：2013年6月30日前给排水设施、供配电设施、通暖设施、煤气管道安装到位、通讯线路安装完毕。《商品房买卖合同》签订后，刘月于2012年12月31日缴纳购房款129347元，赤诚房地产公司出具收据一枚。2013年1月6日涉案房屋按揭贷款18万元转入被告赤诚房地产公司银行账户。同年7月15日赤诚房地产公司在刘月所购房屋小区院内及小区各单元门张贴《通知》，内容为：“泰和熙地住宅小区各位业主：本小区已完工，经土左旗质检站初步验收完毕。请各位业主尽快至小区物业办理交房手续并领取钥匙，以使各位业主进行装修”。同年7月20日刘月告赤诚房地产公司所开发的泰和熙地小区售楼部办理了房款结算手续，赤诚房地产公司为刘月出具18万元收据一枚。经刘月申请，原审法院依法委托内蒙古方圆公正计量站对涉案房屋面积进行鉴定。内蒙古方圆公正计量站出具《房屋面积鉴定成果报告书》，结论为：泰和熙地小区16号住宅楼4单元301室的建设面积83.99平方米。另查明，2012年11月13日赤诚房地产公司将刘月所购买的涉案房屋抵顶给王挨青，并出具《泰和熙地施工顶账房确认单》，此后赤诚房地产公司将刘月所交纳的房款支付给王挨青。刘月诉至法院请求：一、赤诚房地产公司赔偿刘月所购商品房面积差的房款11182.5元；二、赤诚房地产公司赔偿刘月自2010年10月31日至2014年5月15日延期交房违约金91214元。后刘月就第二项诉讼请求变更为：赤诚房地产公司赔偿刘月自2010年10月31日至2014年10月31日延期交房违约金125999元。原审法院认为，赤诚房地产公司与刘月所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律、法规的规定，该合同应为有效合同。双方应当按照该合同履行各自的义务。刘月在签订《商品房买卖合同》后，即于当日将房屋首付款129347元交予赤诚房地产公司，而后房屋按揭贷款18万元，赤诚房地产公司也已实际收到。刘月已完成其交款义务。赤诚房地产公司抗辩认为，其已将涉案房屋抵顶给施工人即本案被告王挨青，王挨青将房屋再次出售给刘月，涉案房屋的实际出售人应为王挨青。经庭审调查，赤诚房地产公司将涉案房屋抵顶给王挨青的时间系在刘月与赤诚房地产公司签订《商品房买卖合同》之后。且从《商品房买卖合同》签订主体及收取房款行为来看，也均系赤诚房地产公司完成。故赤诚房地产公司的上述抗辩理由不成立，不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；”本案中，《商品房买卖合同》第五条“关于面积确认及面积差异处理”条款的约定，建设面积发生差异的，每平方米单价保持不变，总价款按实际差异调整，多退少补。涉案房屋合同约定的建设面积与实际房屋建设面积差为3.15平方米，根据合同约定的平米单价3550元计算，面积差部分的房款为11182.5元，赤诚房地产公司应当返还其向刘月多收取的房款。故刘月要求赤诚房地产公司赔偿其所购商品房面积差异部分的房款11182.5元的诉讼请求，予以支持。关于原告刘月要求赤诚房地产公司赔偿自2012年10月31日至2014年10月31日延期交房违约金125999元的问题。《商品房买卖合同》的签订的时间为2012年10月31日，合同中所约定的交房时间也为2012年10月31日，而合同中第十四条关于“商品房所涉及的相关基础设施、公共配套建筑达到使用条件”的日期为2013年6月30日，由此说明刘月在签订《商品房买卖合同》时是明知涉案房屋并不具备实际交付使用条件，合同所定的房屋交付时间即2012年10月31日不符合商品房买卖的交易习惯，非双方当事人真实意思表示。该房屋所约定的实际交付时间应为刘月与赤诚房地产公司在合同第十四条中所确定的时间即2013年6月30日。根据呼和浩特经济技术开发区金川区规划土地建设环保局于2013年12月20日出具的《证明》，泰和熙地小区因金川区新增规划道路，原小区给排水线路变更，新变更后给排水线路因道路拆迁未完，给排水未通。该情形符合《商品房买卖合同》第八条所约定的延期交房的约定，故《商品房买卖合同》中所约定的交房时间应予延期。因赤诚房地产公司于2013年7月15日以张贴通知的形式告知泰和熙地小区各业主办理交房手续并领取钥匙，故刘月所购房屋具备交付条件的时间应为2013年7月15日。刘月虽不认可赤诚房地产公司已电话通知其办理房屋交付手续，但刘月于2013年7月20日到赤诚房地产公司所开发的泰和熙地小区售楼部办理了18万元贷款的收款收据，有理由相信刘月应看到赤诚房地公司所张帖的办理交房手续的《通知》。赤诚房地产公司已履行了其通知义务，刘月主张延期交房违约金的诉讼理由不成立，本院不予支持。综上，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内返还原告刘月多支付的房款11182.5元；二、驳回原告刘月的其他诉讼请求。案件受理费2890元，由刘月承担2570元，由内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司承担320元。刘月不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判赤诚房地产公司支付延迟交房的违约金125999元；2、一、二审案件受理费由赤诚房地产公司承担。刘月提出以下事实和理由：1、双方签订的《商品房买卖合同》是赤诚房地产公司提供的，内容为赤诚房地产公司填写，房屋交付时间为双方当事人真实意思表示，合同第八条已明确约定了交房日期，原审法院不应该在交房日期上进行推理认定。合同第十四条中约定基础设施、公共配套建筑达到使用条件的日期，该条和合同第八条约定的房屋交付日期不存在关联。2、赤诚房地产公司提供的呼和浩特经济技术开发区金川区规划土地建设环保局出具的《证明》，只能证明交房受到影响，不能证明延期交房的日期，故一审判决中认定的交付日期为2013年7月15日是缺乏证据的。3、赤诚房地产公司未提供任何文件证明该房屋已经验收合格，涉案房屋根本不具备交付条件。4、双方签订的《商品房买卖合同》第是一条约定商品房达到交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，刘月一直没有收到赤诚房地产公司出具的任何交房的书面通知，所以一审认定赤诚房地产公司已经履行了通知义务缺乏证据。赤诚房地产公司答辩称，1、赤诚房地产公司与刘月签订的商品房买卖合同约定的交房日期为2013年6月30日，同时约定了如遇下列条件，出卖人可以据实予以延期，包括如遇政府规划，设计施工变更及政策变化。赤诚房地产公司开发建设过程中，金川区规划土地建设环保局在“金川新城”住宅小区东侧规划一条南至金海路、北至110国道的南北向支路及配套雨水、污水管线工程，工期为2012年8月至2012年12月，建设南北支路。新规划道路及配套雨水、污水管线工程的建设直接造成了赤诚房地产公司开发小区完成的自来水以及污水管网需要重做以便接入新规划道路所配套的污水管网中，因政府征地的原因，被上诉人开发小区东侧原住户不肯拆迁，新规划道路以及所配套的污水管网至今没有修通，导致了赤诚房地产公司开发建设工期延误，它属于双方合同约定的如遇政府规划，设计施工变更及政策变化的据实交房原因，因此，赤诚房地产公司不承担逾期交房的违约责任。2、2013年7月10日，土默特左旗质检站对涉案小区进行了初步验收，并于2013年7月15日通知小区业主办理交房手续，大多数业主已经领取钥匙，开始装修，而刘月拒绝接受房屋。王挨青没有进行答辩，也没有提交书面答辩状。二审中，赤诚房地产公司新出示了《商品房买卖合同》，拟证明赤诚房地产公司与刘月约定于2013年6月30日前交付房屋，同时约定遇特殊原因赤诚房地产公司可以据实延期，合同约定如果有政府规划、设计变更行为，赤诚房地产公司不承担违约责任。刘月对该证据的真实性认可，但对其所证明的问题不认可。本院对新出示的《商品房买卖合同》的真实性予以认可，对其所要证明的问题已予以采信。二审查明，涉案房屋至今未通过综合验收。本院查明其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题为：赤诚房地产公司是否应向刘月支付迟延交付房屋的违约金。针对焦点问题，刘月的第一条上诉理由是认为赤诚房地产公司迟延交付房屋，合同约定的交房日期应该为2012年10月31日，赤诚房地产公司至今未向刘月书面通知办理交房手续，应该承担逾期交房的违约责任。本院认为，双方合同签订的时间为2012年10月31日，合同约定房屋交付的时间也是2012年10月31日，但合同第十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中约定给排水、配电设施、通暖设施投入使用的时间为2013年6月30日。给排水、配电通暖等设施为基本的房屋交付条件，房屋的给排水、配电设施不达到投入使用条件，房屋是无法交付使用，故一审据此认定房屋交付时间（2012年10月31日）不是双方当事人的真实意思表示，依据合同第十四条认定房屋的交付时间为2013年6月30日并无不当，本院予以支持。关于刘月主张赤诚房地产公司未书面通知刘月办理交房手续的问题，赤诚房地产公司主张其2013年7月20日之前通知过刘月领取钥匙。刘月于2013年7月20日到赤诚房地产公司所开发的泰和熙地小区售楼部办理了房款结算手续，赤诚房地产公司为其出具了18万元的收据一枚。刘月称其同年8月份通过邻居知道交房事宜，并因房屋面积差问题与售楼部人员产生纠纷。以上事实证明刘月并未因没有收到书面通知而导致其不知道交房事宜。故对其此项理由，本院不予支持。刘月的第二条上诉理由是，涉案房屋至今未验收合格，房屋并不具备交付条件，赤诚房地产公司承认房屋至今未通过验收。本院认为，双方合同第八条约定了据实延迟交付房屋的免责事项，根据呼和浩特经济技术开发区金川区规划土地建设环保局2013年12月20日出具的《证明》，泰和熙地小区因金川区新增规划道路，原小区给排水线路变更，新变更后的给排水线路因道路拆迁未完，给排水未通。该内容属于合同约定的延期交房约定,赤诚房地产公司按照合同约定对由于免责事项造成的延迟交付房屋不承担违约责任。该新增规划道路至今未完工，而在现有条件下将房屋交付买受人，实际上减少了买房人的损失，刘月据此要求赤诚房地产公司支付违约金的理由不成立。本院不予支持。综上，上诉人刘月的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2890元，由刘月负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴玉英代理审判员 刘 伟代理审判员 韩东妹二〇一五年八月十九日书 记 员 贾沛然 来源：