（2015）玉中民一终字第172号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2016-01-04
案件名称
李雅丽诉普雪梅、刘丽红、彭晓强房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
云南省玉溪市中级人民法院
所属地区
云南省玉溪市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
普雪梅,刘丽红,李雅丽,彭晓强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）玉中民一终字第172号上诉人（原审被告）普雪梅，女，1986年6月12日生，彝族，农民。上诉人（原审被告）刘丽红，女，1984年7月24日生，汉族，农民。被上诉人（原审原告）李雅丽，女，1972年3月28日生，白族，居民。被上诉人（原审第三人）彭晓强，男，1989年11月6日生，哈尼族，农民。上诉人普雪梅、刘丽红与被上诉人李雅丽、彭晓强房屋租赁合同纠纷一案，云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院于2015年3月16日作出（2015）元民一初字第45号民事判决。普雪梅、刘丽红不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审经审理确认如下法律事实：2013年7月，李雅丽（为合同甲方）与普雪梅（为合同乙方）签订《铺面租赁合同》，约定：“1、甲方将位于元江县铺面有偿出租给乙方经营使用……。2、租赁期限：叁年，从2012年12月1日至2015年12月1日止，租赁期间不得转租。3、年租金约定，每年叁万元，在合同未到期之前，甲乙双方如有违约，不承租或不出租就要赔偿对方壹万元违约金。4、乙方必须在每年12月1日前，一次性付清一年租金，方可经营使用。……。10、租赁期间乙方提出终止合同，甲方不负责赔偿损失及退还房租。还必须支付违约金。……。13、若乙方违反合同内容，甲方有权终止合同，收回房屋。”李雅丽在合同甲方签章处签名捺印，普雪梅在合同乙方签章处签名捺印。合同签订后，李雅丽将铺面交付给被告普雪梅使用，普雪梅向李雅丽支付租金，普雪梅承租铺面后与刘丽红合伙经营烧烤店。2014年3月30日，经李雅丽同意，普雪梅、刘丽红将铺面转租给彭晓强，普雪梅与第三人彭晓强签订了一份《房屋（铺面）转让协议》，协议约定：“现有甲方将位于元江县铺面使用权和合同转让给乙方。转让后乙方自行经营、自负盈亏，所有经营事宜与甲方无关。转让合同与原甲方与房东签订合同一致，甲方可协助乙方办理证件。未尽事宜乙方与房东协商解决。……转让金额46000元整（含店内所有东西）。”普雪梅在甲方处签名捺印，彭晓强在乙方处签名捺印。彭晓强按协议约定支付普雪梅、刘丽红转让费46000元，普雪梅、刘丽红将房屋交付彭晓强经营使用。为方便彭晓强办理相关营业执照等证件，普雪梅、刘丽红用普雪梅与李雅丽签订的《铺面租赁合同》粘贴隐去乙方处的签名后复印了一份合同给彭晓强，彭晓强在该合同乙方处签名捺印，并用该合同办理相关营业执照等证件。李雅丽出具证明协助彭晓强办理相关营业执照、税务登记证、餐饮服务许可证等证件，彭晓强更换了铺面的锁，使用铺面经营元江县園迎民餐饮店。承租期间，彭晓强收到元江县城市管理综合行政执法局于2014年10月14日发出关于严禁占道经营等相关规定的通知。同年10月，铺面厨房顶端的下水道出现漏水情况，11月4日，彭晓强打电话给原告李雅丽告知铺面漏水需要修复，李雅丽分别于11月11日、25日拨打彭晓强的电话。彭晓强于2014年11月20日搬离铺面且未告知原告李雅丽及普雪梅、刘丽红。李雅丽于11月20日、25日拨打普雪梅的电话。另查明，原告李雅丽与被告普雪梅签订的《铺面租赁合同》是李雅丽用其与他人签订的《铺面租赁合同》粘贴隐去原签名后复印的，普雪梅实际承租的时间是2013年7月，合同落款时间为2012年11月30日，但李雅丽及被告普雪梅均认可双方约定的租赁期限截止至2015年12月1日止。彭晓强于2015年1月22日将铺面钥匙交还给李雅丽。2014年12月24日，李雅丽诉至原审法院，请求判令普雪梅继续履行合同并支付租金30000元。后李雅丽变更诉讼请求为要求解除其与普雪梅签订的《铺面租赁合同》，由普雪梅、刘丽红共同支付其违约金10000元和两个月的房屋租金5000元。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李雅丽与普雪梅签订的铺面租赁合同是合法有效的合同，经李雅丽同意，普雪梅、刘丽红将铺面转租给彭晓强，被告普雪梅与彭晓强签订的房屋（铺面）转让协议也是合法有效的，各方当事人应当全面履行各自签订的合同。彭晓强承租过程中出现房屋漏水，李雅丽作为房主没有及时修缮而存在一定的过错。彭晓强在打了一次电话告知李雅丽房屋漏水后，没有再与李雅丽协商处理，且在没有告知李雅丽及普雪梅、刘丽红的情况下搬离铺面，不再继续承租，违反了彭晓强与普雪梅签订的房屋（铺面）转让协议的约定，同时也导致李雅丽与普雪梅签订的铺面租赁合同不能继续履行。李雅丽以普雪梅、刘丽红拒交房租为由要求解除与被告普雪梅签订的铺面租赁合同，普雪梅、刘丽红也表示不会再继续承租李雅丽的铺面，故予以支持。普雪梅、刘丽红辩称铺面已经转租给彭晓强，普雪梅与李雅丽签订的铺面租赁合同已经终止，对此，李雅丽不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。依照法律规定及合同的相对性，李雅丽与普雪梅签订的铺面租赁合同和普雪梅与彭晓强签订的房屋（铺面）转让协议是分别独立的二份合同，房屋（铺面）转让协议实为经李雅丽同意后的铺面转租合同，而非铺面转让合同，对此，彭晓强表示其是与普雪梅签订的协议，若其支付下一年租金也只会交给普雪梅的陈述相印证，故铺面租赁合同不因房屋（铺面）转让协议的签订而终止，对普雪梅、刘丽红的辩解理由不予采信。对李雅丽要求普雪梅、刘丽红支付两个月房屋租金5000元的诉讼请求，未超出李雅丽与普雪梅签订的铺面租赁合同约定金额，故予以支持。对李雅丽要求按合同约定由普雪梅、刘丽红支付违约金10000元的诉讼请求过高，违约金按年租金30000元的20%计算较为合理，且根据各方过错责任，本院作部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条之规定，判决：“一、解除原告李雅丽与被告普雪梅签订的落款时间为2012年11月30日的《铺面租赁合同》；二、由被告普雪梅、刘丽红于判决生效之日起十日内共同支付原告李雅丽两个月房屋租金5000元及违约金4200元；三、驳回原告李雅丽的其他诉讼请求。”宣判后，普雪梅、刘丽红不服，向本院提起上诉称，原判认定事实正确，上诉人将涉诉铺面转租给彭晓强是经过李雅丽同意的，上诉人与彭晓强签订的房屋（铺面）转让协议已明确将铺面转租给彭晓强后，所有的权利义务一并转给了彭晓强，彭晓强在承租期间所有的事宜都是直接与李雅丽协商解决，上诉人并不知晓房屋漏水及彭晓强搬离铺面的情况。直至李雅丽起诉后，原审法院组织双方查看涉诉铺面时上诉人才知晓系因李雅丽未解决房屋漏水问题才导致彭晓强无法经营搬离铺面，故李雅丽应自行承担自己的过错行为导致的损失，不应由上诉人承担。且上诉人也没有经营使用涉诉房屋，原判既然已追加彭晓强为有独立请求权的第三人，也认定彭晓强违反了房屋转让协议的约定，为何还判决上诉人支付房租5000元。另本案是李雅丽的过错行为导致合同不能继续履行，上诉人并未违约不应承担违约责任，原审判决上诉人支付违约金4200元错误。综上，请求撤销原判第二项，改判驳回李雅丽要求支付租金及违约金的诉讼请求。被上诉人李雅丽答辩请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人彭晓强答辩同意普雪梅一方的上诉请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审理，各方当事人对一审查明的案件事实均无异议，本院予以确认。本院认为，各方当事人对一审判决解除李雅丽与普雪梅签订的《铺面租赁合同》均无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点是普雪梅、刘丽红是否应支付李雅丽租金及违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，普雪梅、刘丽红主张不应支付租金及违约金，理由是其经李雅丽同意将涉诉铺面转租给彭晓强后，普雪梅与李雅丽签订的《铺面租赁合同》已经终止，也不应再支付租金，其二人不存在违约的情形，另系由于李雅丽未及时修复房屋漏水问题才导致彭晓强无法经营自行离开，因此，其二人不应向李雅丽支付租金及违约金。经审查，普雪梅与李雅丽签订的《铺面租赁合同》约定的租赁期限至2015年12月1日止，租金每年30000元（月租金为2500元）。普雪梅、刘丽红虽于2014年3月30日将涉诉铺面转租给彭晓强，但李雅丽未与彭晓强重新签订租赁合同，根据上述法律规定，普雪梅与李雅丽签订的《铺面租赁合同》继续有效，普雪梅仍为承租人，仍应按约向李雅丽支付租金，刘丽红系普雪梅合伙人，应履行共同支付义务。现彭晓强于2015年1月22日将铺面钥匙交还李雅丽，原审判令普雪梅、刘丽红支付李雅丽2个月租金5000元符合双方合同约定，本院予以维持。关于违约金，李雅丽与普雪梅签订的《房屋租赁合同》约定普雪梅应于每年12月1日前一次性付清一年租金，合同未到期前双方如有违约要赔偿对方1万元违约金，双方签订的合同对违约金进行约定符合上述规定。现普雪梅未按合同约定支付房屋租金，已构成违约，普雪梅、刘丽红主张因李雅丽过错导致彭晓强无法经营但未提交证据证实，应由其承担举证不能的法律后果。一审酌情确定违约金4200元符合上述规定和本案实际，且李雅丽未提起上诉，本院予以维持。综上，普雪梅、刘丽红的上诉主张均不能成立，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由普雪梅、刘丽红负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹 燕审 判 员 吴晓琳代理审判员 段 娟二〇一五年八月十九日书 记 员 邹 欣 来自：