（2015）河东法民一初字第206号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-12-03
案件名称
余成明与东源振耀房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
东源县人民法院
所属地区
东源县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余成明,东源振耀房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百四十八条
全文
广东省东源县人民法院民 事 判 决 书（2015）河东法民一初字第206号原告余成明，男，汉族，1984年2月8日出生。委托代理人张育根，广东金卓越律师事务所律师。被告东源振耀房地产开发有限公司，组织机构代码59215331-7，地址：东源县新县城建设路东源县人民武装部宿舍楼三、四号门店。法定代表人郑来安，该公司经理。委托代理人陈金云、罗敏馨，广东贤贵律师事务所律师。原告余成明诉被告东源振耀房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余成明及其委托代理人张育根，被告东源振耀房地产开发有限公司的委托代理人陈金云、罗敏馨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余成明诉称，2014年5月17日，原告与被告签订《住房认购合同》并履行了合同义务，合同约定由原告以298000元的价格购入被告开发的位于东源县木京中心区2号区C21-8地块东兴花园801房的房产。合同签订后，原告依约履行交付定金及首期购房款合计108000元。《合同》约定：被告应当在2014年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格及符合《合同》约定的商品房交付给原告使用。但截至2015年3月18日止，该商品房依旧未能通过国家或地方人民政府的验收（即未能取得验收合格证书），更未按照《合同》约定将验收合格的商品房交付给原告使用，导致《合同》无法继续履行，同时亦严重损害了原告的合法权利。《合同》另有约定：被告逾期交房的，原告有权解除《合同》，被告应当退还全部已付购房款和利息。原告委托广东金卓越律师事务所向被告律师函（该函已由被告于2015年3月19日签收），通知被告解除《合同》并要求被告返还相关款项有承担支付违约金。现被告收到原告通知解除《合同》通知已超过30天，被告仍然未按《合同》约定履行义务，被告的行为已构成严重违约。为此原告向本院诉请判令：1、解除原告与被告签订的《住房认购合同书》；2、被告向原告双倍返还购房定金40000元；3、被告向原告返还首期购房款88000元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。原告向本院提交了以下证据：1、居民身份证，证明原告主体资格。2、工商登记信息、组织机构代码证，证明被告主体资格。3、住房认购合同书，证明原告向被告购买房产及支付了相应价款；被告未按合同约定交付房产的违约事实；原告享有合同解除权的事实。4、收款收据，证明原告依约向被告支付了定金人民币20000元，首期款人民币88000元，以上费用合计人民币108000元。5、律师函，证明原告已提前30天通知被告解除商品房买卖合同，并要求被告返还相关款项及承担支付违约金的事实。6、EMS快递单，证明原告解除合同的通知被告已收到，原告已履行解除合同通知义务的事实。被告东源振耀房地产开发有限公司辩称，一、被告于2014年6月就以电话形式通知原告领取涉案房屋的装修钥匙和原装钥匙，已向原告履行了交房义务，并不存在原告所说的逾期交房行为。首先，原告诉称被告没有获得验收合格证书，没有按期交房的说法与事实不符，原告没有任何证据证明我方违约，按照“谁主张谁举证”的举证原则，在原告无证据证明我方违约的情形下，是不能认定被告存在违约行为的；其次，根据房屋买卖市场的交易习惯，一般来说交付房屋的钥匙视为认定对房屋履行交付义务的依据。事实上，被告早在2014年6月的时候，就以电话形式通知原告前来领取涉案房屋的钥匙，作为双方完成房屋交付的交接手续。但因原告长期在东莞工作，并不急于装修和居住涉案房屋，因此才迟迟没有前来领取涉案房屋无法交付，被告已履行完了自己的交付义务，不存在被告所说迟延履行的事实。根据叶新华东兴花园物业管理处出具的《房屋钥匙签收表》可以看出，原告在被告处购买的位于东源县木京中心区2号C21-8地块东兴花园C栋梁801房屋同一栋大楼的其他购房者，早在2014年5月29日开始，就已陆续到被告处领取房屋的钥匙，并对其所购房屋进行装修。在原告购买的C栋801房后面可以明确看到“已通知未拿钥匙”的备注信息。至今为止，该栋大楼已有半数以上住户搬迁、居住在内。因此，根本不可能存在同栋大楼的其他房屋均可交付，唯有原告所购房屋无法交房的情形，原告所称的被告无法交房、逾期履行交付义务的说法与事实不符。原告所说的被告逾期交房不过是被告为了解除购房合同，以不会损失定金所说的谎言。涉案房屋在2014年5月底时，所有工程都已完工，达到了向买家交付房屋的条件，是完全可以交付使用的。而《住房认购合同书》并没有对交付房屋的条件进行任何的限定，因此，被告虽获得验收合格证在后，但其在2014年7月时向购房者交付房屋是没有违反合同的约定，不应视为违约。二、原告无权要求被告返还双倍定金，根据合同的约定，双方对定金性质没有进行约定，且实际上出具的收据上写明的是“订金”，依法不产生双倍返还定金的效力。即使被告没有履行交房义务，那么原告也只有权获得购房款的权力，而并无获得双倍返还定金的权力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条的规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”涉案的《住房认购合同书》第十条明确约定：“甲方未按合同约定的期限将本楼房交会给乙方使用的，乙方已付的定金返还给乙方。”很明显，合同中仅约定了“定金”字楼，但并没有约定该“定金”具有违约时产生双倍返还效力的定金性质。因此，按照该司法解释的规定，原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，依法是不应得到支持的。被告向本院提交了以下证据：1、《住房认购合同书》，证明双方并无对“取得验收合格证书”的约定，该理由不能作为解除合同的依据；2、合同约定了交房期限是2014年7月1日，并无对交房方式进行约定，被告以电话形式通知对方交房并无违约；3、合同约定：逾期交房，原告有权单方要求解除合同，被告应返还已交付房款和已付定金。即原、被告对于定金条款没有约定双倍返还，因此不应适用双倍返还规则；4、叶新华·东兴花园《房屋钥匙签收表》，证明（、原告购买的涉案房屋同东大楼的其它住户，从2014年5月29日就陆续从被告处领取房屋钥匙，履行交房手续；（、证明原告所购买的C栋801房明确注明备注“已通知未拿钥匙”是原告的不作为导致房屋没有交付的后果；5、《房屋交接单》证明原告购买的涉案房屋同栋大楼的其它住户与被告负责人签署《房屋交接单》双方到现场对房屋进行了验收，完成交付房屋的手续。经审理查明，2014年4月16日，原告向被告交付购买被告开发的位于东源县木京中心区2号区C21-8地块东兴花园801房的房产的订金20000元，2014年5月17日，原告余成明和被告正式签订《住房认购合同书》，约定以298000元的价格购买上述房产，并交付首期购房款88000元。该合同第四条约定：除人力不可抗拒的因素外，甲方于2014年7月1日将本楼房交付乙方使用。第十条约定：除人力不可抗拒因素外，甲方未按合同约定的期限将本楼房交付给乙方使用的，应按已收房款支付利息给乙方，自交款之日起计算，利息按银行当期相应贷款利率计算，并同意按以下方式处理。一、乙方有权通知甲方单方解除合同，甲方应在接到书面通知之日起30日内向乙方返还已付的房款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）。二、乙方已付的定金返还给乙方。2015年6月，被告电话通知原告交付涉案房屋和领取钥匙，因原告长期在东莞工作，不急于装修和居住涉案房屋，被告提出原告可以在办理按揭手续时一并领取钥匙，如果方便回来随时可以过来拿钥匙办理收房手续。原告同意后，被告在东兴花园C栋钥匙领取表中作了备注“已通知未拿钥匙”。此过程中，被告也通知原告可帮业主办理电费代扣业务，但需要业主本人身份证和银行卡的复印件，原告余成明妻子吴海嫒打电话给被告表示本人不回来是否可以发QQ或寄复印件回来给予予办理，与被告工作人员黄芳萍互加QQ发了代扣人的身份证和银行卡号，被告为原告办理了电费代扣业务。2015年3月18日，原告委托广东金卓越律师事务所向被告发《律师函》，表示“被告未按照约定时间交房，逾期八个月之久，此行为已构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告退还全部已付购房款，且被告应向原告支付利息及承担违约责任。”2015年5月，被告股东邓平安电话约原告前来协商，被告表示如果原告觉得房屋不急用，或有更好的选择，可以帮忙卖出去，原告表示回去跟妻子商量但无回复。另查，位于东源县木京中心区2号区C21-8地块属于叶新华、叶新娣、叶彩红共有土地，由被告东源振耀房地产开发有限公司开发建设和销售房产。该楼房取名“东兴花园”，于2013年8月15日开工，于2013年12月封顶，2014年5月底竣工，共有36套房，4卡商铺。自2014年5月29日至2015年6月15日时间段，东兴花园其他购房者于2014年7月1日前领取钥匙并办理收房手续有18户，同年8月底领取钥匙并办理收房手续有6户，同年12月底领取钥匙并办理收房手续有4户，其余购房者为“已验收未领取钥匙、已通知未拿钥匙、装修再领取钥匙、想转卖出去，钥匙放物业方便看房”等情形，其中原告为“已通知未拿钥匙”。被告按照法律规定和程序办理相关手续和证件，2015年6月1日东源县人民政府向被告颁发了该楼盘房产证。目前被告销售的房屋除原告外，其他购房者均已办理收房手续，有80%购房者办理了按揭手续并取得房产证，有70%的购房者已经装修入住。为查明事实，本院向广东省东源县电信局调取了员工的通话记录，对东源振耀房地产开发有限公司开发的楼盘进行现场查看，对股东邓平安、黄芳萍进行了询问调查。以上事实，有原、被告提供的证据及本院的调查笔录、调取的通话记录、庭审笔录等予以证实，并经庭审质证，可以作为认定事实的依据。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原告余成明与被告东源振耀房地产开发有限公司签订了《住房认购合同书》，系双方真实意思表示，合法有效依法受法律保护。双方当事人对购房事实没有异议，主要争议焦点在于被告是否依约向原告交付房屋，原告能否单方解除合同及由被告承担违约责任？原告主张被告未将验收合格及符合《合同》约定的商品房交付给原告使用，构成根本违约，要求解除合同。本院认为，一、“验收合格证书”是房地产开发商在工程峻工后依法经政府有关部门验收并颁发的证书，体现的是政府机关与房地产开发商的行政管理监督关系，与房地产开发商按照购房合同向购房者交付房屋不存在必然联系。在本案中，被告在工程峻工后依法向有关部门申报验收过程中，将已完成的预售房屋向购房者交付时，政府部门还未向其颁发证书，不能说明被告的房屋不合格不能交付。且原告与被告签订的《住房认购书》，没有明确约定将“取得验收合格证书”作为商品房交付使用的必要条件，原告发律师函和起诉被告及双方协商过程中，都未涉及因房屋质量影响正常居住不能交付使用的问题，因此，本院对原告主张被告未将验收合格及符合《合同》约定的商品房交付给原告使用意见不予采纳。二、被告在交房期限前已电话通知原告办理收房手续，为图方便，双方同意在办理按揭手续时一并办理收房手续，并在房屋钥匙领取表中作了备注“已通知未拿钥匙”，另被告通过电话和QQ等联系方式为原告办理了电费代扣手续，同楼盘的大多数其他购房者亦在交房期限办理了收房手续和装修入住，足以证明被告在交房期限内向原告交付房屋，应购房者的要求在办理按揭手续时一并办理收房手续系双方对交付方式变通，符合商品房交易习惯。原告辩解被告未通知其收房与事实不符，本院不予采信，对其认为被告严重违约的意见本院不予采纳。三、原告未提供证据证明被告所售房屋存在质量问题，且政府部门已经向被告颁发了验收合格证书，被告所售房屋亦取得了相应的产权证书，目前除原告外其他购房者都已办理收房手续，80%的购房者已办理按揭手续和取得产权证书，不存在被告交房不能的根本违约情形，相反原告存在未履行及时收房的违约情形。因此，原告单方解除合同没有事实依据和法律依据，原告与被告所签订的合同目的可以实现，合同可以继续履行，本院对其所发律师函关于解除合同的效力不予认可，对其要求法院判令解除原告与被告签订的《住房认购合同书》及由被告向原告双倍返还购房定金40000元和返还首期购房款88000元的诉请不予支持，原告应及时办理收房和相关产权手续为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条、第十三条之规定，判决如下：驳回原告余成明诉讼请求。本案受理费2860元，减半收取1430元，由原告余成明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。代理审判员 熊春生二〇一五年八月十九日书 记 员 刁筱凡 更多数据：搜索“”来源：