（2015）二中民终字第08748号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-08-26
案件名称
叶晓菁与李小明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶晓菁,李小明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第08748号上诉人（原审被告）叶晓菁，女，1957年7月5日出生。委托代理人朴冬梅，北京市蓝鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李小明，男，1974年3月23日出生。上诉人叶晓菁因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第04968号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年3月，李小明诉至原审法院称：2014年3月24日，我通过中介公司北京鑫尊房地产经纪有限责任公司（下称鑫尊公司）租赁北京市大兴区×××602室房屋（下称涉案房屋），租期为1年，至2015年4月，租金的支付方式为押1付半年。2014年3月24日，我向鑫尊公司支付服务费2400元，向叶晓菁支付半年房租15600元和押金2600元，两项共计18200元，有线电视费216元，水费、电费、燃气费共计283元。2015年2月21日，我给叶晓菁打电话，当时她在国外，说接电话不方便，回国后给我回电话。2015年2月26日，叶晓菁给我打电话，双方在电话中协商，叶晓菁答应退1个月房租。2015年3月1日，鑫尊公司带领1个叫皮海根的男人与我在涉案房屋办理退房。我将涉案房屋钥匙、水卡、电卡、燃气卡交给皮海根，当时叶晓菁没有在场，我就将涉案房屋租赁合同拿了回来。我与叶晓菁联系，叶晓菁说我违约，只退回1个月房屋租赁费，不退押金，我不同意，双方没有谈拢，后来我再给叶晓菁打电话，她不接电话了。故诉至法院，请求判令叶晓菁退还我1个月房租2600元，租房押金2600元，电费226元，燃气费125.4元，共计5551元。叶晓菁辩称：同意退还李小明1个月的房租2600元，但该笔费用已经退还给李小明了。不同意李小明的其他诉讼请求。房屋进行交接时，我不在场，我委托鑫尊公司和涉案房屋的新买受人皮海根与李小明进行交接。电费、燃气费数额认可，但是皮海根已经将前述款项退还给李小明了。2014年2月21日，李小明给我打过电话，当时我在国外，李小明没有提及退房。2月26日，我回国后李小明给我打电话说其搬走了，因租房合同没有在我手中，我表示需要询问鑫尊公司。经询问，我告知李小明关于押金因为他违约押金不能退还，但1个月的房租可以退还，认可2014年3月1日，李小明将水、电、燃气卡都交给了皮海根。原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李小明与叶晓菁签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点问题主要包括以下几个问题：一、叶晓菁是否已退还李小明1个月的房租2600元及电费、燃气费。李小明、叶晓菁均认可涉案房屋的交接系由李小明与房屋的新买受人皮海根在中介公司鑫尊公司工作人员的陪同下完成，叶晓菁不在场，李小明已当场将涉案房屋的钥匙、门禁卡、水卡、电卡、燃气卡交付给皮海根。叶晓菁主张，皮海根已代其将1个月的房租2600元及当场确认的电费、燃气费退还给李小明，李小明对此不认可，主张双方在现场对电费、燃气费进行了查表确认，但现场并未给付前述费用，亦未对该笔费用进行签字确认。中介公司鑫尊公司的工作人员王洋慧出庭，证明进行房屋交接时，皮海根向李小明支付了1个月的房租2600元及电费、燃气费，李小明将房屋钥匙、门禁、水卡、电卡、燃气卡都交给了皮海根，因为交接过程中双方均无异议，故没有书写收条。法院认为，民事诉讼的证明标准应当到达高度盖然性的程度，审判人员应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力及证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由及结果。就本案而言，如李小明所述，在叶晓菁未到现场进行交接的情况下，李小明与皮海根在中介公司鑫尊公司在场的情况下对电表和燃气表中所结余的费用进行了确认，如果皮海根当场未将前述费用支付给李小明，而李小明又同意当场将房卡、门禁卡、电卡、燃气卡、水卡等全部交付皮海根，在此种情形下，双方应对电卡、燃气卡中的结余数额进行书面确认，以便之后李小明向叶晓菁主张。在双方明知当天系对涉案房屋进行交接，且叶晓菁未到交接现场，皮海根与李小明进行房屋交接的情况下，在双方既未出具收条对李小明收到退款的事实进行确认，亦未出具书面材料对叶晓菁尚欠李小明房租、燃气费、电费的数额进行明确的情况下，李小明将涉案房屋的钥匙、门禁卡、水卡、电卡及燃气卡均交付给了皮海根，根据逻辑及日常生活经验，法院认为，认定皮海根已将1个月的房租及电费、燃气费直接支付给李小明更符合生活常识。故对李小明要求叶晓菁退还1个月房租及电费、燃气费的诉讼请求，法院不予支持。二、叶晓菁是否应退还李小明租房押金2600元。双方对叶晓菁未退还李小明租房押金2600元的事实并无争议，李小明主张其在与叶晓菁协商提前退房时叶晓菁同意退其1个月的房租，但当时李小明忘记提及押金的退还问题；叶晓菁主张因李小明提前退房存在违约故不同意退还李小明押金。法院认为，根据双方在庭审中陈述的事实，虽然系李小明先行提出要提前解除房屋租赁合同的意思表示，但叶晓菁在房屋租赁合同到期前已将房屋出售，在李小明提出要求提前解除房屋租赁合同的意思表示时，叶晓菁并未表示不同意提前解除租赁合同并进而提出要求李小明承担违约责任的要求，而是委托房屋新的买受人皮海根及时与李小明进行了房屋交接，并由房屋新的买受人皮海根退还了李小明1个月的房租及电费、燃气费用，故法院认为双方系协商一致同意提前解除涉案房屋的租赁合同，故叶晓菁以李小明提前要求解除租赁合同构成违约，不同意退还房屋租赁押金的抗辩意见，法院不予采信。据此，原审法院于2015年6月判决：一、叶晓菁于判决生效后十日内退还李小明押金二千六百元；二、驳回李小明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，叶晓菁不服，上诉至本院称：原审认定事实错误，双方并非协商一致解除合同，而是李小明在租赁期内提前退租，其行为构成违约，应当承担违约责任，故不应退还押金，请求撤销原判第一项，改判驳回李小明的全部诉讼请求。李小明同意原判。经审理查明：2014年3月24日，叶晓菁（出租方，甲方）、李小明（承租人，乙方）、鑫尊公司（居间人，丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定李小明租赁涉案房屋，建筑面积为90平方米。租赁期间自2014年4月1日至2015年3月31日，共1年。合同约定，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用情况进行验收，结清各自应承担的费用。租金标准及支付方式为每月2600元，租金共计31200元，押金为2600元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期间发生的费用，物业管理费和供暖费应由甲方负担，房屋租赁税费、车位费或停车费、燃气费、卫生费、上网费、水费、电费、电话费、电视收费由乙方承担。关于违约责任，合同约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。2014年3月24日，叶晓菁出具收条载明，收到李小明在2014年4月1日承租涉案房屋租金15600元及押金2600元，共计人民币18200元。1年有线电视费216元已付清，水费、电费、燃气费共计283元已付清。收条下方载明鑫尊公司服务费2400元已付清。同日，叶晓菁将涉案房屋的水卡、电卡、燃气卡、门禁卡交给李小明。原审庭审中，李小明提交叶晓菁（出卖人）、皮海根（买受人）、李小明（承租人）签订的补充协议一份，补充协议载明：房屋为涉案房屋，建筑面积90.41平方米，关于租户问题，买受人承诺在租赁期间（2014年4月1日至2015年3月31日）不会让租户李小明一家人搬离此房屋，保证租户能住到租赁期满，在租赁期间内租赁合同还是与原业主叶晓菁继续履行，关于在租赁期间内的一切问题皮海根概不参与，皮海根按照买卖合同和房屋补充协议来履行（于2015年4月3日收房）。叶晓菁提交皮海根及鑫尊公司工作人员王洋慧的证人证言，并申请皮海根及王洋慧出庭作证，证明皮海根已代叶晓菁将1个月的房租及相应的电费、燃气费退还给李小明，李小明对此不认可。经询问，李小明认可已将涉案房屋的钥匙、门禁卡、水卡、电卡、燃气卡等交给皮海根，交接时只有李小明、皮海根和鑫尊公司工作人员三人在场，李小明主张当时对燃气、电费进行了确认，但是皮海根没有给付相关费用，双方也未对电费及燃气费的数额进行签字确认。本院审理中，经询，叶晓菁称李小明除其主张的单方提前解约外，没有其他违反合同的情形。以上事实，有双方当事人陈述、租赁合同、补充协议、收条、证人证言等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。叶晓菁与李小明签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现双方的争议在于本案房屋租赁合同解除的原因，叶晓菁主张李小明系单方解除合同，构成违约，李小明则认为合同是双方协商一致解除。根据双方陈述，李小明向叶晓菁提出提前退房事宜时，叶晓菁同意退还1个月的房租，且与李小明约定了房屋交接时间，未就合同解除提出异议。之后，叶晓菁虽未亲自到涉案房屋进行交接，但其委托涉案房屋买受人及中介公司工作人员与李小明进行交接及结算租赁费用。从叶晓菁以上表现看，其对于提前解除合同一事是同意的。另，双方在合同里约定的违约金为月租金的两倍，李小明提出解除合同时，租期仅剩1个月，如其未与叶晓菁对合同的解除协商一致，其单方解除合同应承担的违约金高于可退还房租，在此情况下其要求解除合同，不符合常理。综合以上分析，本院认为，双方已就合同解除事宜达成合意。在李小明没有违反合同约定的情形下，叶晓菁理应退还房屋租赁押金。综上，叶晓菁的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由叶晓菁负担（已交纳）；二审案件受理费50元，由叶晓菁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 曹 雪代理审判员 廖 慧代理审判员 冷济光二〇一五年八月十九日书 记 员 陈 雪 更多数据：搜索“”来源：