（2015）怀民初字第03039号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-09-28
案件名称
北京金泰星物业管理有限责任公司与常宝宪物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市怀柔区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京金泰星物业管理有限责任公司,常宝宪
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2015）怀民初字第03039号原告北京金泰星物业管理有限责任公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区第一职业高中西侧1幢。法定代表人刘会静，经理。委托代理人缐海龙，男，1984年2月6日出生。被告常宝宪，男，1962年7月25日出生。原告北京金泰星物业管理有限责任公司（以下简称金泰星物业公司）与被告常宝宪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高晓奇独任审判，公开开庭进行了审理。原告金泰星物业公司委托代理人缐海龙与被告常宝宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金泰星物业公司诉称，2009年5月2日常宝宪与我公司签订物业服务合同，将其在北京市怀柔区庙城镇金善名居所有的房屋一套（房屋建筑面积75.88平方米）委托给我公司实行物业管理。合同签订后，我公司按照约定为其提供了物业管理服务，但被告未能按照合同约定交纳2010年5月2日至2014年12月31日期间的物业服务费，经多次催收未果。故诉至法院，要求被告常宝宪立即给付拖欠的物业服务费共计3455元并要求被告交纳滞纳金585元，本案诉讼费由被告负担。被告常宝宪辩称，原告所诉产权人、房屋面积及欠费时间属实。因原告提供的物业服务不达标，故未向其交纳物业服务费，存在问题如下：1、2010年我家自行车被盗2次，向原告反映过，原告说不管，至今没有给说法；2、我家墙体有裂缝，每至雨季雨水顺着墙壁渗漏，致使我室内墙皮脱落，卧室阳台空调外挂机部位防水不好，向原告报修过，原告不予维修；3、我家防盗门安装不正；4、原告没有尽到绿化维护义务，致使草坪在小区建成一年后即全部死亡，现在草坪内杂草丛生；5、小区内停放大货车，冬季启动时要提前预热，发动机噪音影响休息，向原告反映后有所改善；6、对小区违章建筑问题原告不进行管理；7、小区路面破损严重，原告不予维修。综上原因，我认为原告提供的物业服务不到位，不同意全额交纳物业服务费。经审理查明，2009年5月2日，被告常宝宪与金泰星物业公司签订《金善名居住宅小区物业服务合同》一份，常宝宪将其所有的北京市怀柔区×小区×号楼×单元×室（房屋建筑面积75.88平方米）委托给原告金泰星物业公司实行物业服务管理。双方就物业委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量等内容进行了具体约定；同时约定物业服务收费标准为每月每建筑平方米0.78元。合同签订后，原告根据合同约定内容为怀柔区庙城镇金善名居小区提供了物业服务，但常宝宪未在约定期限内向原告交纳2010年5月2日至2014年12月31日期间的物业服务费。2015年4月，原告持诉称理由诉至本院，要求被告常宝宪给付拖欠的2010年5月2日至2014年12月31日期间的物业服务费（含垃圾清运费）共计3455元，并要求被告支付滞纳金585元。本案在审理过程中，原告放弃要求被告给付滞纳金之诉讼请求；被告对原告起诉房屋建筑面积75.88平方米无异议，但坚持答辩意见，不同意全额交纳物业服务费。本院对怀柔区庙城镇金善名居小区物业服务情况亦进行了现场勘查。现场可见：1、小区6号楼、11号楼前楼后绿化带内无绿化，杂草丛生；2、绿化带内停放私家车，且有业主私自种植蔬菜的情况；3、部分小区一层业主扩建阳台，并私自改装雨水管；4、小区内有停放的大货车；5、小区内部分路面破损，坑洼不平。经法庭质证，原告对现场存在的上述问题均认可，表示小区绿化带荒芜系因原栽种的草坪已经超过生长周期，如果全部更新需要业主集资，因有部分业主不同意交费，所以只能维持现状，并尽量补种；关于小区有大货车扰民问题，因大货车车主均为本小区业主，其开车进出小区确实对路面碾压损毁严重，且对业主生活有一定影响，物业公司也多方面进行劝解、协调，但无法阻止业主开货车进入小区；如对小区路面维修，需动用维修基金，现正申请批复中；关于小区违建问题，我公司也向相关管理部门进行了举报并向相关人员发放了书面告知书，但没有效果。另查明，2013年度，原告因北京市怀柔区金善名居小区业主拖欠物业服务费问题，曾向本院提起诉讼，本院已生效的民事判决书中未认定原告在2010年5月至2012年度间提供的物业服务存在瑕疵。上述事实，有原、被告当庭陈述、《金善名居住宅小区物业服务合同》、催费通知、现场勘验笔录等相关证据在案佐证。本院认为，原告金泰星物业公司与被告常宝宪在平等自愿基础上签订的物业服务合同，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告依据合同约定的项目及标准为被告提供了物业服务，被告应及时履行交纳物业服务费的义务。被告答辩称原告在公共设施维修、公共秩序维护及绿化服务等方面服务不到位，但其未能向本院提供相关证据证明原告2010年至2013年度期间提供的物业服务与合同约定存在明显瑕疵，故该年限内的物业服务费被告理应全额交纳；而根据本院现场勘验查明，原告在绿化维护、公共设施维护等方面存在一定差距，故本院酌情对2014年度物业服务费数额予以减免。被告答辨称其房屋墙壁裂缝问题，因可能涉及主体结构问题，本案不宜一并处理，其可另行主张权利；关于其防盗门安装不正问题，亦不在原告物业服务范围内，不能成为其拒绝交纳物业费的正当理由。但应当指出，原告在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告常宝宪于本判决生效后七日内给付原告北京金泰星物业管理有限责任公司二○一○年五月二日至二○一四年十二月三十一日期间的物业服务费及垃圾清运费共计三千三百一十二元。二、驳回原告北京金泰星物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果被告常宝宪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告常宝宪负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 高晓奇二〇一五年八月十九日书记员 刘 进 搜索“”