（2015）门民初字第2575号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-08-26
案件名称
北京国信好望物业管理有限公司与李彦玲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市门头沟区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京国信好望物业管理有限公司,李彦玲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2015）门民初字第2575号原告北京国信好望物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区滨河居住区3号。法定代表人薛卫国，总经理。委托代理人王磊，男，1987年9月2日出生。被告李彦玲，女，1955年6月13日出生。委托代理人陈丽畅，女，1985年2月16日出生。委托代理人郝宏超（李彦玲之子），1984年10月26日出生。原告北京国信好望物业管理有限公司（以下简称国信好望公司）与被告李彦玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员王连波独任审判，公开开庭进行了审理。原告国信好望公司的委托代理人王磊，被告李彦玲的委托代理人陈丽畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国信好望公司诉称：李彦玲是北京市门头沟区滨河西区皓月园1001号房屋的所有权人，房屋面积118.95平方米。根据《物业管理条例》《滨河西区前期物业服务合同》《滨河西区业主临时公约》，李彦玲应该向我方交纳物业管理服务费。但李彦玲自2012年至2015年拖欠原告物业服务费，严重影响了原告物业服务的正常开展，为维护我方合法权益，特诉至法院，请求判决李彦玲支付2012年度至2015年度的物业服务费9940元。被告李彦玲辩称：我对原告主张的物业服务费欠费期间和数额没有异议。我之所以未交纳上述费用，是因为2012年7月21日大雨期间，我房子外墙渗漏水，导致我家的墙皮脱落，后我每年都找物业公司修理，但物业公司直到最近才予以维修。我要求原告给我减免物业费，但原告减免的数额过少。另外小区门禁经常坏，卫生和停车管理也存在问题，故我不同意原告的诉讼请求。经审理查明：李彦玲系滨河西区皓月园1001号房屋的业主，房屋建筑面积118.95平方米。2007年4月18日，北京国信嘉业房地产开发有限公司与国信好望公司签订《滨河西区皓月园前期物业服务合同》，约定由国信好望公司对滨河西区皓月园提供前期物业管理服务事宜。2012年3月16日，国信好望公司作为乙方与北京国信嘉业房地产开发有限公司（甲方）签订《滨河西区皓月园前期物业服务合同补充协议》，约定：“甲乙双方于2007年4月18日签署的＜滨河西区皓月园前期物业服务合同＞即将到期，由于皓月园业主大会目前尚未成立，现经甲乙双方友好协商，达成如下协议，即：‘本合同期限自2012年4月18日起至2017年4月17日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动自动终止（原文如此）。’协议中的其他条款不予变更……”国信好望公司为滨河西区皓月园1001室提供了物业服务。因李彦玲未给付2012年度至2015年度的物业管理服务费9940元，国信好望公司诉至本院。经查，李彦玲房屋外墙在2012年7月21日出现漏水并报修后，国信好望公司直到2015年本案诉讼期间才予以维修。滨河西区皓月园一般住宅的小修费2.36元∕平方米.年。另查，滨河西区皓月园未成立业主大会和业主委员会。上述事实，有双方当事人及其委托代理人的陈述，《滨河西区皓月园前期物业服务合同》等证据在案佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。北京国信嘉业房地产开发有限公司与国信好望公司签订的《滨河西区皓月园前期物业服务合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对李彦玲具有约束力。本案中，国信好望公司与李彦玲虽未签订书面物业服务合同，但国信好望公司接受开发商委托，已经履行了物业服务义务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，故国信好望公司要求李彦玲交纳物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于李彦玲所提房屋外墙渗漏水及房屋墙皮脱落问题，因国信好望公司未及时维修，合同义务履行不到位，本院酌情减免物业服务费600元。对于李彦玲所提小区门禁、卫生、停车管理等问题，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。故对李彦玲的答辩意见，本院不予采纳。应当指出，国信好望公司在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告李彦玲于本判决生效之日起七日内给付原告北京国信好望物业管理有限公司二○一二年度至二○一五年度的物业管理服务费九千三百四十元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由李彦玲负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审判员 王连波二〇一五年八月十九日书记员 马钢锤