（2015）通民初字第12028号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-10-12
案件名称
范媛与北京实地房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
范媛,北京实地房地产开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第12028号原告范媛，女，1987年3月25日出生。委托代理人王晓彬,北京市华城律师事务所律师。被告北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号，组织机构代码：80244120-3。法定代表人杨维旺，总经理。委托代理人窦福勇，北京廉峰律师事务所律师。委托代理人朱红民，男，1976年4月21日出生。原告范媛诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘丹丹独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告范媛及其委托代理人王晓彬，被告实地公司的委托代理人窦福勇、朱红民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范媛诉称：我与实地公司于2013年7月28日签订了《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），我按照《买卖合同》第9条及附件5的约定支付了第一笔购房款1034031元；第二笔购房款双方约定我贷款支付，需要实地公司为我提供担保并办理银行抵押贷款手续；我如约向实地公司提供了所有贷款手续，但因实地公司原因该笔贷款未能进入程序。因此按照合同第九条约定，实地公司应当在2013年12月28日前向我交付房屋。实际上，实地公司已经具备了交付房屋的条件并且有很多购买者已经入住。但是实地公司拒绝为我办理入住手续并允许我入住。我认为，我和实地公司签订的合同合法有效，均应当诚信履行。我诚实的履行了所有的合同约定义务，实地公司却拒绝我入住，应按照规定向我支付违约金。故起诉要求：1、判令实地公司履行合同第九条约定，向我交付2306号房屋；2、实地公司向我支付违约金72380元；3、诉讼费由实地公司负担。被告实地公司辩称：我公司不同意范媛的诉讼请求，依据合同约定总价款为3414031元，范媛应于2013年9月30日前向我公司支付购房款238万元，至今范媛未支付该笔房款。我公司不同意范媛的诉讼请求，因范媛至今没有履行支付房款的义务，故我公司不同意支付违约金。经审理查明：2013年7月28日，原告范媛作为买受人与被告实地公司作为出卖人签订《买卖合同》，范媛购买2306号房屋，合同约定房屋总价款3414031元。在该份合同首页无合同编号，第一条项目建设依据载明：“……在上述地块上建设的商品房，该商品房建设工程规划许可证号为：2009规（通）建字0154号、2010规（通）复函字0073号，现已通过规划验收并完成了竣工验收。”合同第二条销售依据写明买受人购买的商品房现已取得房屋所有权证，但房屋所有权证编号、填发单位均未写明。《买卖合同》第七条付款方式及期限约定：买受人采取下列第4种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五贷款方式及期限的约定（适用于贷款方式付款客户）：“一、双方同意该商品房：总价款为人民币￥3414031元，叁佰肆拾壹万肆仟零佰叁拾壹元整。二、双方同意买受人以贷款方式付款，具体付款期限安排如下：2013年7月28日前，买受人向出卖人支付首付房款计人民币￥1034031元整，壹佰零拾叁万肆仟零佰叁拾壹元整。2、2013年9月30日前，买受人向出卖人支付剩余房款计人民币￥2380000元整，贰佰叁拾捌万零仟零佰零拾零元整。”合同第九条交付条件约定：出卖人应当在2013年12月28日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当具有下列条件：1、提供有资质的房产测绘机构完成的该商品房面积实测技术报告书；2、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第十条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第九条、第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期期间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当在退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条、第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向出卖人支付违约金。”合同签订后，范媛已支付购房款1034031元。但因该项目地块中原有房屋未拆除，实地公司销售2306号房屋所在的1号住宅楼的房屋时未取得销售许可证或预售许可证，故范媛未能实际办理贷款，1号住宅楼至今亦未能实际进行竣工备案验收。在本案审理过程中，范媛称根据《买卖合同》的约定其应以贷款方式支付剩余购房款，现因实地公司的原因其未能办理贷款，故不应影响实地公司履行向其交房的义务。同时，实地公司销售的是现房，现在该房屋的实际情况已经符合了交付的条件，且实地公司已经为部分购买1号楼住宅的业主办理了入住手续，故实地公司亦应向其交付房屋。实地公司称因2306号房屋所在的1号住宅楼现未能办理竣工验收，不符合法定的交房条件，故该公司不能向范媛交付房屋。实地公司同时认为无论因何原因范媛未能办理贷款，均不能免除范媛的付款义务。上述事实，有《买卖合同》、购房款收据、刷卡凭证、《搜房网购房优惠服务说明书》及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。房屋作为一项特殊商品，具有购买金额较高、使用期限较长且与日常生活息息相关的特点，故为保证购房人的合法权利及居住安全，对房屋的建设及交付标准均有明确的法律规定。范媛与实地公司签订的《买卖合同》中虽约定实地公司应于2013年12月28日前交付该商品房，但2306号房屋至今仍不符合法律上的交付条件，故本院无法支持范媛要求实地公司交付2306号房屋的诉讼请求。根据《买卖合同》的约定，实地公司逾期交房超过90日，范媛可以选择是否退房，合同对于是否退房的情况下实地公司应支付的延期入住违约金的比例约定不同，因实地公司现仍不具备向范媛交付房屋的客观条件，故对范媛要求实地公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院亦暂不予以支持，以免影响范媛的选择权。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告范媛的全部诉讼请求。案件受理费一万七千元，由原告范媛负担八千五百元（已交纳），由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担八千五百元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘丹丹二〇一五年八月十九日书 记 员 董盛楠 更多数据：