（2015）烟民一终字第841号

裁判日期: 2015-08-19

公开日期: 2015-11-03

案件名称

王立波与长岛县九洲海珍品有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

长岛县九洲海珍品有限公司,王立波

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省烟台市中级人民法院民事判决书（2015）烟民一终字第841号上诉人（原审被告）：长岛县九洲海珍品有限公司。住所地：长岛县海滨路**号。法定代表人：宫怀忠，总经理。委托代理人：张同军，蓬莱市登州第二法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王立波。委托代理人：佟德重，山东恒唯实律师事务所律师。上诉人长岛县九洲海珍品有限公司（以下简称九洲公司）因与被上诉人王立波房屋租赁合同纠纷一案，服长岛县人民法院（2015）长民初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2012年10月份王立波将其坐落于长岛县海滨路51号（门牌号××）楼房的三层主楼（不包括一楼南数五间房）租赁给九洲公司办公使用，之后九洲公司对租赁房屋进行装饰装修，但事先未征得王立波同意，事后王立波知道也未作反对。租赁期间九洲公司一次性支付给王立波10万元。2013年6月份王立波又将位于该楼房的北侧附楼（二层）的一楼三间门市房（实为一大间和一小间）租给九洲公司作仓库使用。对以上租赁的房屋，双方既未签订书面合同亦未对租金和租期等作口头约定。2013年10月26日双方签订书面房屋租赁合同，合同中约定：租赁期限为一年，时间自2013年10月3日至2014年10月2日止；租赁费为6.2万元，在签订合同之日起，乙方（九洲公司）一次性付给甲方（王立波）第一年租赁费6.2万元，第二年乙方（九洲公司）必须在提前一个月交纳第二年租赁费；如乙方不能按时交纳租赁费，甲方有权收回所租房产；合同到期前一个月内，如乙方（九洲公司）有意继续租赁该房屋应与甲方（王立波）另行协商。双方对租赁房产的使用、水电费承担等事项在合同中也作了约定。同时，双方在租赁合同中又作了备注，主要内容为：××楼年租金为5万元，附一楼三间门市房年租金1.2万元。乙方（九洲公司）2012年已交给王立波（王立波）10万元，租金5万元，余5万元，2013年应交1.2万元。2013年11月30日九洲公司向王立波支付1.2万元。合同到期后双方未再续签合同，王立波于2014年12月15日书面通知九洲公司解除租赁关系，通知内容主要为：双方的房屋租赁合同已于2014年10月2日期满，期满后未续订租赁合同，但九洲公司继续使用租赁房屋；双方的房屋租赁关系于2015年1月20日终止；要求九洲公司在2015年1月20日将租赁房屋交还王立波并结清水电费和2014年10月3日至2015年1月20日的房屋租金。因双方对房屋租赁合同的履行产生分歧，王立波于2015年1月29日提起诉讼，诉求法院判令：1、解除双方的房屋租赁关系；2、九洲公司返还51号的房产（××楼）和附楼一楼的三间门市房；3、九洲公司从2014年10月3日至2015年2月2日按每天租金169.86元向王立波支付房屋使用费20383.20元并计算至九洲公司实际交房之日。审理过程中，原审法院召集双方对租赁房产进行现场勘验并对现状进行拍摄固定。双方一致认可租赁楼房的门头、塑钢窗、墙面扣板、部分房间的门、门框及木地板系九洲公司装饰装修或更换，并一致认同租赁楼房内的办公设施及办公家俱等以及门市房内的物品均为九洲公司所有。王立波表示，对九洲公司装饰装修部分可由其自行拆除，但不得损毁房屋也不得破坏正常的使用功能（包括水、电、门窗等），对拆除的部分九洲公司应恢复原状；如九洲公司在拆除装饰装修给王立波的租赁房产造成损害时，王立波将另案主张赔偿。庭审中，九洲公司对租赁房屋的装饰装修投入价值未提供证据并明确表示在本次诉讼中不作主张。原审法院依据当事人的陈述、房屋租赁合同等认定以上事实。原审法院认为，王立波与九洲公司在自愿的基础上签订的房屋租赁合同，不违反法律规定，应受法律保护，双方应依法遵照履行。双方在租赁合同中已明确约定租赁期限为一年，到期后双方未再续签租赁合同但九洲公司继续使用租赁房屋，根据《合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，双方形成不定期租赁关系，王立波可随时主张解除租赁合同。九洲公司在收到王立波解除租赁关系的通知后，双方的不定期租赁关系至2015年1月20日依法解除，九洲公司应在该日期之前将租赁房屋返还王立波并依法承担不定期租赁期间的租赁费以及应参照租赁费标准向王立波支付租赁关系解除后对租赁房屋的占有使用费，故王立波的诉求合法有据，应予支持。九洲公司对租赁房屋的装饰装修价值表示在本次诉讼中不作主张，返还房屋时对其装饰装修物在不损毁房屋和破坏房屋正常使用功能（包括水、电、门窗）的前提下可以拆除但必须恢复原状；九洲公司要求继续履行租赁合同以及对租赁期限等的辩解主张无证据证实，依法不予支持。原审法院于2015年5月27日判决：一、王立波与长岛县九洲海珍品有限公司对长岛县海滨路51号（门牌号××）的楼房和附楼一楼的三间门市房的租赁合同关系至2015年1月20日解除；二、本判决生效后十日内，长岛县九洲海珍品有限公司将租赁的长岛县海滨路51号（门牌号××）楼房（不包括一楼南数五间房）和附楼一楼的三间门市房（实为一大间和一小间）返还给王立波（对装饰装修物在不损毁房屋和破坏房屋正常使用功能的前提下可以拆除，但必须恢复原状）；三、长岛县九洲海珍品有限公司于本判决生效后十日内向王立波支付不定期租赁期间（自2014年10月3日至2015年1月20日）租赁费18514.74元；四、长岛县九洲海珍品有限公司自2015年1月21日始按租赁期内租赁费标准（169.86元／日）向王立波支付房屋的实际占有使用费至其实际返还租赁房屋时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费307元，由九洲公司负担。宣判后，上诉人九洲公司不服，向本院上诉称，九洲公司经刘忠涛从中协调长期租赁王立波的涉案房屋，双方签订一年期限的租赁合同，是为了防止房屋被拆迁或出售发生纠纷，只要不拆迁或出售，九洲公司可长期使用。原审审理中，九洲公司申请原审法院向刘忠涛调查相关事实被拒绝，原审法院程序违法。租赁合同期限届满前，九洲公司多次找王立波协商续租均被拒绝。双方未续签合同是王立波违约在先挑起矛盾，继而又违背长期租赁的承诺所造成，在没有出现拆迁、出售的情况下，九洲公司应继续租赁使用涉案房屋。请求二审法院改判双方继续履行租赁合同。被上诉人王立波答辩称，九洲公司的上诉没有道理，请求维持原审判决。本院二审审理查明的案件事实与原审法院认定的一致。本院认为，九洲公司租赁王立波的房屋用于经营，合同到期后双方未再续签租赁合同但九洲公司继续使用租赁房屋，王立波提前一月余通知九洲公司解除双方的房屋租赁合同关系，以上事实清楚。九洲公司主张经刘忠涛从中协调长期租赁王立波的涉案房屋，其申请原审法院调查刘忠涛，因该不属于当事人及诉讼代理人因客观原因无法自行收集的证据，原审法院未予支持符合法律规定。上诉人与被上诉人签订定期租赁合同，没有充分证据证实双方建立长期租赁合同关系，双方于合同到期后形成不定期租赁，被上诉人提前通知上诉人到期终止双方的租赁关系符合相关法律规定。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。上诉人的上诉缺乏依据，依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费307元，由上诉人长岛县九洲海珍品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　王守远审判员　　姜松诚审判员　　衣振国二〇一五年八月十九日书记员　　车丽翠来源：百度搜索“”