（2015）佛城法民一初字第1028号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2016-09-30
案件名称
广东元海资产物业投资管理有限公司与招顺娟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东元海资产物业投资管理有限公司,招顺娟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第1028号原告广东元海资产物业投资管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人周树登。委托代理人彭文良、谢静仪，分别、实习律师。被告招顺娟，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，现住广东省佛山市禅城区。身份证号码×××。委托代理人陈惠珍，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市禅城区。原告广东元海资产物业投资管理有限公司诉被告招顺娟物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员高慧玲独任审判，并于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告广东元海资产物业投资管理有限公司的委托代理人彭文良、谢静仪，被告招顺娟及其代理人陈惠珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告原名为佛山市元邦资产物业投资管理有限公司，于2010年10月27日经核准变更为现名。2010年3月25日，原被告双方签订《大江村村民公寓前期物业管理服务协议》，约定：原告向被告提供物业管理服务，被告向原告缴纳物业管理服务费及分摊水电费、维修费等公共费用，被告于每月5日前支付交纳物业管理服务费及公共分摊费用，逾期交纳的，从逾期之日起每日按千分之五收取滞纳金。2014年12月，经协商一致，原告退出了大江村村民公寓的物业服务管理。原告在负责大江村村民公寓物业服务管理期间，已经按约定向被告提供了物业服务。但自2012年12月起，被告开始拖欠物业管理费。虽经原告多次催促，被告至今仍不缴纳。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告立即向原告支付自2012年12月至2014年12月期间的物业管理服务费3250元；2、被告自拖欠物业管理服务费之日起向原告支付违约金（违约金以130元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2012年12月后每月的6日起、逐月计至实际清偿时止。现暂计至起诉之日，违约金1157.00元）；3、依法判令被告立即向原告支付自2012年12月至2014年12月期间的公摊电费592.92元，公摊电梯维保费398.7元，其他公摊费245.47元，合计1236.89元；4、依法判令被告自拖欠公共分摊费用之日起向原告支付违约金（违约金以每月拖欠的公共分摊费用为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2012年12月后每月的6日起、逐月计至实际清偿时止。现暂计至起诉之日，违约金481.30元）；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告明确第三项诉请为：公摊电费的计算日期为2012年12月至2014年9月；公摊电梯维护费为398.50元、其他公摊费用为245.45元。被告答辩称：1、被告一直有交纳物管费，因2012年12月被告停放在停车场的摩托车由于原告不作为及大门道闸坏了一个月没有修理而被盗，是原告违约在先，因原告也不同意赔偿被告的财产损失，故原告无权要求被告交纳物管费。2、原、被告签订合同的期限为3年，至2013年3月25日，被告因此前已不满意原告的物业管理服务，所以没有再与原告续签合同，合同已经届满，故没有再支付2013年3月25日后的物业管理费及相应的违约金。3、原告诉请的违约金没有依据，在合同中没有约定且违约金过高，故原告无权要求被告支付违约金。4、对于公摊费用，因原告管理混乱，原告未能提供相关公摊费用的依据及公摊费用的计算方式，且没有进行公示，故原告违约在先，无权要求被告支付公摊费用。原告在合同期内服务表现极差，我方申请的证人可以证明。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证、核准变更登记通知书、资质证书各一份。证明原告的诉讼主体资格；原告于2010年10月27日经工商行政核准变更为现在的名称。2、被告的身份证复印件一份。证明被告的诉讼主体资格。3、《大江村农民公寓前期物业管理服务协议》复印件一份。证明原、被告于2010年3月25日签订的物业服务协议，约定被告委托原告为被告提供物业管理服务，按照建筑面积每月每平方米1元计算物业管理费，合同第4条约定被告应分摊公摊费用及维修费用，逾期交纳的从逾期之日起按每日应交管理费的千分之五交纳违约金，但原告调整为按照中国银行同期贷款利率四倍计算违约金。4、2011年度满意度调查表、业主满意度测评意见表复印件各一份。证明被告对原告物业服务评价为满意，原告按照合同的内容履行了义务，并没有出现被告答辩称的服务不到位，管理混乱的情况。公告信息详情列表复印件一份。证明原告通过公共短信平台向被告催收物业管理费及公摊费用。6、律师函及EMS快递邮单、签收记录复印件各一份。证明原告曾向被告发送律师函，向被告催收物业管理费及分摊费用，但被告不予理会。7、《大江村民公寓收楼手续办理程序》、《元邦资产物业投资管理有限公司交接验收表》复印件各一份。证明被告于2010年3月25日起办理收楼手续，正式接受原告的物业管理服务，被告房屋的建筑面积为150平方米。8、《大江村民公寓小区物业管理移交确认书》复印件一份。证明原告于2014年12月31日起已经将大江村农民公寓小区移交，被告物业服务合同于2014年12月31日终止。9、电费发票复印件8份。证明原告支付了电梯日常的维护费共82080元，按照小区共206户计算，被告分摊的电梯维护保养费为398.5元。10、公摊维修费的收据、发票复印件共12张。证明原告支付公共设施的维修费花费了50505元，被告应分摊的数额为245.45元。11、公用电费的发票复印件3张。证明每月均由原告支付被告居住四座的公共电费，故被告应当分摊其公共电费的部分。12、收据11张。证明原告已为大江公寓的全体业主代垫公用电费。诉讼中，被告提交以下证据：《机动车登记受理凭证》、《报警回执》、《报案证明》复印件各一份。证明2012年12月，车库道闸早已损坏，但原告在2013年1月份才维修道闸，致使被告的摩托车在大江农民公寓地下停车场被盗，造成被告的财产损失，应由原告承担。且由于原告的监控坏了一直没有维修，被告报警后亦未能查看监控。2、证人证言。证明道闸早已坏了一个多月，原告没有尽到安保义务，且在被告车辆被盗后，原告管理混乱及不作为。3、收据一张（№0818653）、发票两张（02811010、07136250）、《招顺娟欠缴的物业管理费、公摊费用统计》一份、《A4-701单元催缴物业管理费的附表》一份。证明原告虚开发票的事实，原告以虚开的金额进行分摊，违反相关规定，原告提供给法庭的发票均隐瞒真实收费；被告的摩托车不见之后原告才更换了道闸；原告仅提供部分电费发票、2014年10月-12月的电梯维护费发票未提交、亦未提交年检记录；另，原告提交的排污费收据仅写了月份，没有具体日期；沙石、水泥收据（NO.0852791）仅为手写，没有任何公章；故被告怀疑上述两份收据是原告临时伪造单据。原告在合同服务期间未保障小区的安全管理责任。为查明案件事实，本院依职权向佛山市禅城区张槎街道大江股份合作经济联合社制作了询问笔录一份。本院认证，原告的证据1、2，被告无异议，本院予以采信。原告的证据3、6、7、8、11，被告对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原告的证据4，原告有提供原件核对，且该证据中原告的签名与证据7中交接验收表上原告的签名的笔迹一致，被告虽异议但并未提供证据予以反驳，故对该证据本院予以采信。原告的证据5，被告确认原告通过公共信息平台发送信息的接收电话“136××××7691”为其本人的手机号码，故对原告的证据5本院予以采信。原告的证据9虽为复印件，但根据原告提供的证据8显示，原告已于2014年12月31日按法定程序将涉案小区的物业管理工作移交给佛山市禅城区张槎街道大江股份经济联合社，故原告仅持有发票复印件符合情理，被告对电梯费发票虽有异议，但并未举证予以反驳，故对该证据的真实性本院予以采信。原告的证据10，其中编号为107856、0097332、0662768、0055054的收据即不能反映交费的主体亦不能反映是否是涉案公寓所产生的费用，故对原告认为其为涉案公寓垫付了上述收据中的费用的证明意见本院不予采纳；编号为0852791的收据，其上并没有收款单位的盖章亦不能反映是否是涉案公寓所产生的费用，故对该收据本院不予采信；编号为0180227、0180226号收款收据，被告虽有异议，但并未举证予以反驳，故对该两份收款收据本院予以采信；编号为10936718、09691521、CF10335661、06484066号发票，被告仅以没见过上述发票作为异议理由，但并未举证证明上述发票中的项目及金额存在不合理处，故对上述发票的真实性本院予以采信；广东省省级非税收缴款通知书，该通知书的缴费单位为广东阳光家园社区服务有限公司，而并非原告，故对于原告认为其垫付了涉案小区2014年的电梯年检费的证明意见本院不予采纳。原告的证据12，原告有提供原件核对，被告虽有异议，但并未举证予以反驳，故对该证据本院予以采信。被告的证据1、3，原告对其真实性无异议，本院上述证据的真实性予以确认。被告的证据2系证人证言，证人已出庭接受质询，故对该证据本院予以采信。本院依职权制作的询问笔录，原、被告双方无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告原名为佛山市元邦资产物业投资管理有限公司。2010年10月27日经佛山市禅城区工商行政管理局核准，变更名称为广东元海资产物业投资管理有限公司。经营范围为物业管理，停车场服务，房屋修缮，企事业机关团体后勤管理服务，物业租赁，通信业务代理，企业经理管理服务等。原告具有物业服务企业一级资质。2010年3月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《大江村农民公寓前期物业管理服务协议》，约定由原告对被告所有的禅城区张槎二路8号大江村民公寓A4座XX1房进行物业管理。合同内容为：……第二条、委托管理事项：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。2、共用设施、设备的维护，中央空调的维修和养护、运行和管理。3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理。……6、维护公共环境卫生，包括公共场所、绿化地等共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。……第四条、物业服务的收费标准为：1、住宅管理服务费按建筑面积计每月每平方米1元；物业管理服务费支付方式：每月5日前交纳物业管理服务费及公共分摊费用。逾期交纳物业服务费的，乙方从逾期之日起按每日应交管理费的千分之五收取滞纳金。……4、乙方不承担在小区规划内停放的车辆（包括固定车位及非固定车位停放的车辆）和车辆上物资的保管责任，车辆使用人如需乙方提供保管服务的可另行与乙方签订保管合同。……9、甲方及该物业内的受益人分摊该物业的下列费用：（1）公共水费；（2）公共电费；（3）车场专用水电费由车位业主或车位使用人按是用车位数量分摊；（4）物业共用部位、共用设施设备及地下管道网络等一切受益于乙方的设备设施的维修、维护费用；（5）化粪池清理、排污排水管道清理。……。第六条、合同期限为三年，自公寓第一次正式交楼日起计。同日，被告办理了涉案房屋的收楼手续，确认涉案房屋的建筑面积为150平方米。原、被告双方并未签订车辆保管合同。另查明，原告分别于2014年3月15日、6月13日、7月17日、8月20日，通过短信平台向被告的136××××7691号手机上发送了催缴物业管理费、公共分摊费的通知；并于2015年3月27日向被告邮寄了律师函，要求被告立即支付拖欠的各项费用，被告于3月28日收到上述函件。涉案房屋所处公寓的地下停车场的出入口安装有道闸，进出停车场须刷卡。2012年12月24日，被告因其停放在地下停车场内的摩托车被盗，而向佛山市公安局禅城分局张槎派出所报案，该被盗案件至今未侦破。2013年2月1日，原告向佛山市禅城区金泰成电器行支付了车库道闸费1800元。2014年12月31日，原告从涉案小区撤场，并与案外人佛山市禅城区张槎街道大江股份经济联合社（下简称大江经联社）签署了《大江村农民公寓小区物业管理移交确认书》，双方确认：原告已按法定程序完成大江村民公寓小区物业管理移交工作。自此从2014年12月31日起，大江村民公寓小区将由大江经联社接收并实施管理。移交后大江村民公寓小区发生一切事宜与原告无关。还查明，在原告管理期间，涉案房屋所处公寓的电梯保养费、轴承费、公共电费由大江经联社先行垫付，原告受大江经联社的委托向公寓业主收上述费用后，将收取的费用交给大江经联社，由大江经联社向原告开具相应的收据。2014年11月28日，大江经联社向原告开具收据一份，内容为：今收到元海资产物管公司，大江村民公寓账代垫电费、电梯维护费，3-6月电梯保养维护费8809.29元、6-9月电梯保养维护费8249.97元，5-7月电费7700.39元、7-9月电费7471.20元。大江经联社分别于2014年5月7日、2014年7月10日、2014年9月10日向供电部门交纳了涉案楼座的公用电费768.69元、719.42元、768.69元。诉讼中，原告陈述：2014年10-12月的电梯维护费的发票存放在大江村委会处，故未能提供该发票，除了2014年3-9月的电梯维护费、2014年5-9月的电费原告没有替被告垫付外，其他时段的电费、电梯维护费原告已替被告垫付。诉讼中，原告陈述：原告诉请的公摊电费是按照涉案房屋所处楼座的实际用电量按户（24户）均摊；公摊电梯维护费、其他公摊费用是按照实际产生的费用按户（206户）均摊。原、被告一致确认：涉案房屋的物业管理费一直按照130元／月的标准收取，被告自2012年12月起未缴纳物业管理费及各项公摊费用。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告双方签订的《大江村民公寓前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行合同的约定。关于原告诉请被告支付欠缴的物业管理费及违约金的问题。原、被告双方虽自2013年4月9日至2014年12月31日期间未签订书面的物业服务合同，但根据本院查明的事实可知，原告在此期间一直为涉案的楼盘进行物业管理，原、被告之间形成了事实上的物业管理关系，故被告抗辩认为不应支付上述时段的物业管理费没有事实和法律依据，本院不予支持。根据本院查明的事实可知，被告的车辆是在刷卡管理的地下停车场丢失，且在被告车辆丢失后原告方维修车库道闸，而原告案中亦未提供日常巡防记录等证实其公共秩序方面已尽维护义务，由此可见原告在维持公共秩序方面存在瑕疵，故被告拒交涉案房屋的管理费，不应认定为恶意违约。但原告的物业管理服务不仅限于安全防范管理，故被告仍负有缴纳物业管理费的义务。依照合同约定，被告应向原告支付2012年12月至2014年12月的物业管理费3250元（130元／月×25个月）。结合原告物业管理服务存在瑕疵等因素，本院酌定以70%计付原告诉请时段涉案房产的物业管理费，即3250元×70%=2275元。对于原告诉请的涉案房产物业管理费的违约金，本院不予支持。关于原告诉请的公摊电费、公摊电梯维护费。上述费用是由大江经联社代缴后委托原告向各业主收取，且原告依据上述服务协议第四条第9点之约定，原告有权向被告收取上述费用。公摊电费。上述服务协议仅约定了原告有权收取公摊电费，并未约定公摊电费的收取标准，原告虽在庭审中明确收取的公摊电费具体金额是根据涉案楼座实际用电量按户均摊，但对此主张原告仅提供涉案楼座2014年3月2日至2014年9月5日的电费发票。诉讼中，原告虽提供了大江经联社开具的收据以证实其代垫的涉案小区2012年9月至2014年9月的电费，但该收据并不能显示涉案楼座的电费数。故对于原告要求被告支付2014年3月2日至2014年9月5日的公摊电费94.03元［（768.69元＋719.42元＋768.69元）÷24户］，本院予以支持；对于其他时段的公摊电费，因原告并未举证证明其收费的依据，故本院不予支持。公摊电梯维护费，原告要求被告支付2012年12月至2014年12月的公摊电梯维护费398.50元，但其并未举证证明在2012年12月6日至2013年3月5日及2014年9月6日至12月31日期间有产生电梯维护费，故被告应向原告支付2013年3月6日至2014年9月5日的公摊电梯维护费267.96元［（8400元＋8400元＋9600元＋9600元＋9600元＋9600元）÷206户］，对于原告诉请超出的部分本院不予支持。原告在收取上述公摊电费、公摊电费维护费后，应向大江经联社进行缴交。关于其他公摊费。诉讼中，原告提供了相应的单据以证明其在2012年12月至2014年12月期间为涉案小区垫付了车库道闸费1800元、2013年度电梯检验检测费12440元、钢丝绳费8400元、路灯维修费350元、监控系统维修工程费1400元，并主张上述费用由整个小区206户共同分摊，对上述费用的分摊被告虽有异议，但并未举证予以反驳。故被告应向原告支付上述公摊费118.40元［（1800元＋12440元＋8400元＋350元＋1400元）÷206户］。原告诉请的其他分摊费用，因未提供有效的证据予以证明，本院不予支持。关于上述公摊费用的违约金问题。因原、被告双方对逾期缴纳公摊费用的违约责任并未约定，故原告要求被告支付上述公摊费用的违约金没有事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告招顺娟应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东元海资产物业投资管理有限公司支付2012年12月-2014年12月的物业管理费2275元；二、被告招顺娟应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东元海资产物业投资管理有限公司支付2014年3月2日至2014年9月5日的公摊电费94.03元、2013年3月6日至2014年9月5日的公摊电梯维护费267.96元、2012年12月至2014年12月其他公摊费用118.40元；三、驳回原告广东元海资产物业投资管理有限公司其他诉讼请求。如果被告招顺娟未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取25元，由原告广东元海资产物业投资管理有限公司负担13元，被告招顺娟负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 高慧玲二〇一五年八月十九日书 记 员 莫翠芳附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来源：百度“”