（2015）一中民终字第06465号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-08-26
案件名称
徐文华与北京盛智丰苑物业管理有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐文华,北京盛智丰苑物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第06465号上诉人（原审被告）徐文华，女，1968年5月24日出生。委托代理人苏立新，男，1968年4月26日出生。被上诉人（原审原告）北京盛智丰苑物业管理有限公司，住所地北京市海淀区丰智东路11号403房间。法定代表人姚长生，总经理。委托代理人石宏伟，男，1970年3月1日出生，北京市海淀区西北旺镇法律服务所法律工作者。上诉人徐文华因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第03733号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2015年1月，北京盛智丰苑物业管理有限公司（以下简称盛智丰苑物业公司）诉至一审法院称：2013年11月19日徐文华办理入住手续并入住北京市海淀区XX镇XX嘉园东里XX号，面积83.97平方米。徐文华最迟应于2014年6月30日向我公司缴纳物业费2398.2元，但经多次催缴其拒绝缴纳，故我公司诉至法院。诉讼请求：1、判令徐文华立即缴纳拖欠物业费2398.2元；2、支付滞纳金1642.77元（2014年7月1日-11月14日）3、诉讼费由徐文华承担。徐文华在一审法院辩称：2013年11月18日我办理了入住，并交纳了1年的物业费，应该到2014年11月18日物业费才到1年，可是物业公司11月15日就向我主张物业费，这属于提前收我的物业费。双方没有签订物业服务合同，不是合同关系，而且盛智丰苑物业公司收取的物业费超出了农民的收费标准，我居住的房屋属于回迁房，我要看收费的依据。我的房子也没有实际验收，平米数不明确。另外，我买了电动节能环保车，需要物业公司配合给安装充电桩，但物业公司一直不给我解决这个问题，这也是我不交纳物业费的理由。盛智丰苑物业公司主张滞纳金也没有依据，不同意支付滞纳金。我不是不交物业费，物业公司多收了我的物业费，不存在我不交费的问题，另我没有享受任何物业服务，物业公司也没有物业服务企业的资格。一审法院经审理查明：受开发建设单位北京威凯建设发展有限责任公司委托，盛智丰苑物业公司对海淀区XX镇XX地块定向安置房项目提供前期物业服务。双方在合同中约定物业服务费标准为每平方米每月2.38元。2013年11月18日，北京威凯建设发展有限责任公司开具《海淀区西北旺镇辛店居住团入住手续办理凭单》，载明：”被腾退人苏立新、买受人徐文华购买的海淀区西北旺镇辛店居团A03地块住房7号楼2单元102号《承诺书》与《补充协议》已签署完毕，请物业公司予办理入住手续”。同日，徐文华作为海淀区XX镇XX嘉园东里XX号户主与盛智丰苑物业公司签订《入住合同》，合同中写明了房屋建筑面积83.97平方米，徐文华应于每年6月15日前向盛智丰苑物业公司交纳物业管理费，逾期不交的收千分之五的滞纳金。在《入住合同》第十条约定：本合同自2013年11月18日起开始执行。同日，徐文华还一并签署了《业主入住公约》和《承诺书》。当日，徐文华在《业主验收房屋登记表》上签字，该表维修内容一栏记载有：1、电表没电；2、主卧窗户密封不好。2013年11月19日，徐文华向盛智丰苑物业公司支付了2013年7月1日至2014年6月30日的物业费2398.2元，盛智丰苑物业公司开具了收据。就徐文华提出的安装充电桩一事，盛智丰苑物业公司称需要徐文华提交一份书面的申请表，如果车位划归其个人使用，需要60%以上的业主同意并签订管理协议。徐文华还提交了收房时的现场照片，证明在收房时房屋内有垃圾和粪便，盛智丰苑物业公司表示无法辨别是否为诉争房屋内的情况。上述事实，有双方当事人陈述、北京威凯建设发展有限责任公司与盛智丰苑物业公司签订的《北京市物业服务合同》、《入住合同》、《业主入住公约》、承诺书、现场照片、物业费收据等证据材料在案佐证。一审法院判决认为：盛智丰苑物业公司受北京威凯建设发展有限责任公司委托，对海淀区XX镇XX地块定向安置房项目提供前期物业服务。徐文华与盛智丰苑物业公司签订有《入住合同》，并签署了《业主入住公约》和《承诺书》，双方形成了物业服务关系。现徐文华应当按照约定支付相关物业服务费用。本案争议焦点为徐文华所提出的抗辩理由是否构成其不支付物业服务费的合理抗辩。徐文华提供证据证明其所购房屋入住时存在房间内有垃圾和粪便的情况，但盛智丰苑物业公司表示无法确认。应当指出的是，在房屋刚由开发商交付给业主时，物业公司尚未履行管理职责，且在《业主验收房屋登记表》上也没有相应记载，故徐文华提出的该项抗辩理由缺乏充分证据。徐文华提出的其他抗辩理由没有提供证据佐证，法院亦无法采信。徐文华入住时间与缴纳物业费用的时间存有差距，在盛智丰苑物业公司未提供相关证据的前提下，法院无法判定盛智丰苑物业公司自2013年7月1日起开始收取物业费用符合双方约定，且双方签订的《入住合同》亦约定自2013年11月18日起开始执行，故徐文华应支付物业费用的起始日期应从2013年11月18日计算。同时需要指出的是，虽然徐文华并未提出反诉，但盛智丰苑物业公司亦应提高自身的服务质量，及时回应业主提出的合理诉求，包括但不限于徐文华提出的开具发票、协调解决充电桩等问题。考虑到徐文华并非故意拖欠物业费用，故法院对于盛智丰苑物业公司主张要求徐文华支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、徐文华于本判决生效后七日内向北京盛智丰苑物业管理有限公司支付物业服务费二千三百九十八元二角（二○一四年十一月十八日至二○一五年十一月十七日）。二、驳回北京盛智丰苑物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。判决后，徐文华不服一审判决，提出上诉，理由为：物业服务费2.38元明显超过回迁安置房的标准，被上诉人无法开具发票，属于非法收费，小区的保安、卫生也不达标，不配合安装节能车辆充电桩。综上，要求撤销原判，依法改判。盛智丰苑物业公司同意原判。经审理查明：徐文华在二审期间认可友谊嘉园东里未成立业主委员会。盛智丰苑物业公司在二审审理中明确表示随时可以出具发票。双方当事人在二审审理中均未提供新证据，原审法院根据本案现有证据查明事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人二审审理期间陈述在案佐证。本院认为：本案二审主要争议焦点在于以下问题：首先，关于徐文华上诉认为每平方米每月2.38元的收费标准过高的问题。盛智丰苑物业公司受北京威凯建设发展有限责任公司委托，对海淀区XX镇XX地块定向安置房项目提供前期物业服务。徐文华与盛智丰苑物业公司签订有《入住合同》，并签署了《业主入住公约》和《承诺书》，双方形成了物业服务关系。而且盛智丰苑物业公司事实上也为徐文华提供了物业服务，徐文华应当交纳相应的物业服务费用。徐文华认为每平方米每月2.38元的物业服务费用过高，应当待友谊嘉园东里成立业主委员会后，由业主委员会与物业公司进行协商，而不应以此为由拒交物业费。其次，鉴于盛智丰苑物业公司事实上一直在为徐文华提供物业服务，徐文华应当交纳相应的物业服务费用，徐文华交纳物业费后，盛智丰苑物业公司应当及时为其开具发票，而且盛智丰苑物业公司在二审审理中也明确表示随时可以出具发票。徐文华不应以是否开具发票作为拒交物业费的理由。最后，徐文华上诉提出保安、卫生服务不达标，但未提供充分证据对此其主张加以证明，故本院不予采信。同时，盛智丰苑物业公司作为服务机构应当注意提高自身的服务质量，及时配合业主处理好日常生活中遇到的问题。综上，原审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。徐文华的上诉理由与请求，缺乏事实与法律依据，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费五十元，由北京盛智丰苑物业管理有限公司负担二十五元（已交纳），由徐文华负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五十元，由徐文华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈立新审 判 员 陈 伟代理审判员 张 琦二〇一五年八月十九日书 记 员 杜宏艳 更多数据：