（2015）苏中民终字第02921号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-12-21
案件名称
徐凤明、戴兰琴与孔东南、朱雪明确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孔东南,徐凤明,戴兰琴,朱雪明
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第02921号上诉人（原审被告）孔东南。委托代理人赵广剑，安徽永诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐凤明。被上诉人（原审原告）戴兰琴。委托代理人孙根林、龚炯，江苏海联海律师事务所律师（代理上述两被上诉人）。原审被告朱雪明。上诉人孔东南因确认合同无效纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆周民初字第418号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年5月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2005年5月13日，朱雪明（甲方）与徐凤明（乙方）签订房屋买卖协议一份，甲方将座落于新浦花园13号楼204室（面积89.33平方米、自行车库16平方米）卖给乙方，双方协定价为165260元。乙方首付155260元，余款在房产证办理时付清。卖方必须提供办证一切有效证件，身份证、户口本。同时约定，以后无论房价市场发生多大变化，双方均不得违约，如单方违约按照房款总额赔偿30%。协议由朱雪明与徐凤明签名，并且附有朱雪明的身份证号码。同日，朱雪明出具收条一份，内容为“今收到徐凤明房屋买卖款人民币150524元，余款2万元5月20日付清。收款人朱雪明2005.5.13”。2006年4月23日，朱雪根出具收条一份，内容为“今收到徐凤明房款一万元。收款人：朱雪根06.4.23”。2006年4月26日，朱雪明出具收条一份，内容为“今日朱雪明收到徐凤明房款2万元。收款人朱雪明06.4.26”。2009年9月20日，朱雪明再次出具收条一份，收到徐凤明房款20000元。后徐凤明、戴兰琴因朱雪明及朱雪根、朱雪其不配合过户，2014年1月17日诉至原审法院，要求朱雪明及朱雪根、朱雪其配合办理过户手续，原审法院案号为（2014）昆周民初字第0055号。2014年5月19日，朱雪明与孔东南签订买卖合同，当天，朱雪明将涉案房屋产权登记在其个人名下，2014年5月21日，朱雪明与孔东南办理了产权过户手续，变更房屋所有权人为孔东南。徐凤明、戴兰琴在庭审过程中发现涉案房屋办理了登记并且办理了过户登记，因此变更诉讼请求要求确认徐凤明、戴兰琴与朱雪明签订的合同有效，原审法院在2014年6月6日作出确认合同有效之判决，现该案已经生效。因为徐凤明、戴兰琴认为朱雪明与孔东南恶意转让房屋，因此诉至原审法院。另查明：2014年5月15日，朱雪明家庭前往昆山市正信公证处作出公证，涉案房屋由朱雪明继承。2014年5月19日，朱雪明与孔东南在昆山市房产交易中心签订的存量房买卖合同总价款为381230元（其中包含车库16764元）。孔东南另行提供了一份买卖合同，主要内容为朱雪明将昆山市周市镇新浦花园13号楼201室及车库、13楼304室和车库出售给孔东南，其中房屋价格为5800元每平米，车库单价为1500元，合计成交价格为916851元。因为朱雪明在2011年5月至11月份期间，以经商为名，多次向孔东南借款，共计借款人民币900000元，双方同意以前述借款抵作购房款，余款16851元在本协议签字后用现金方式支付给朱雪明。上述事实，有房屋买卖合同两份、房产部门相关信息、原审法院（2014）昆周民初字第0055号案件民事判决书及庭审笔录予以证实，原审法院予以认定。原审原告徐凤明、戴兰琴的诉讼请求为：请求法院撤销朱雪明与孔东南的房屋转让行为，并且认定其买卖行为无效，恢复原状，本案诉讼费由朱雪明与孔东南承担。案件审理过程中，徐凤明、戴兰琴明确诉讼请求确认朱雪明与孔东南的买卖合同无效，放弃其他诉讼请求。原审法院认为，朱雪明经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩、质证等诉讼权利。本案的争议焦点为朱雪明与孔东南是否构成恶意串通导致双方的房屋买卖合同无效。庭审中，法院询问孔东南本人关于看房事宜，孔东南陈述当时是去小区看房的，朱雪明在房屋楼下指了一下房子，因为朱雪明陈述房屋是租给了其他人，所以没有进去看房；法院询问关于租赁合同和租期到期日、租金问题时，孔东南答复没有问过租赁合同的存续期限、也未看过租赁合同，只是讲租赁合同何时到期再何时迁出，法院询问为什么不看时其陈述没有想到。关于2011年5月至11月朱雪明向其借款通过何种方式给付的，孔东南陈述是现金，在房屋产权办完之后将借条撕掉了；关于16851元没有出具收条。徐凤明、戴兰琴陈述孔东南并未去看过房子，因为当时孔东南去撬锁的时候跑错楼层撬了楼上人家，孔东南陈述当时朱雪明是在楼下指了一下，所以跑错楼层；关于朱雪明所从事的工作，孔东南陈述是朱雪明向其借钱再出借给其他人，其本人是在装修公司工作，其一直无法联系到朱雪明直到2014年上半年通过关系联系到朱雪明，并办理了相关房屋过户手续。根据孔东南提供的买卖合同，本案朱雪明与孔东南系以物抵债，但是疑点较多。首先，原审法院0055号案件是在朱雪明及朱雪根、朱雪其无法送达的情况下进行公告送达的，而且朱雪明与孔东南办理房屋产权过户手续就在法院审理该案过程中，且仅仅办理了三天时间；其次，朱雪明家庭成员朱雪根也曾经收到过徐凤明、戴兰琴给付的购房款，但是朱雪根在明知该房屋2005年已经出卖交付的情况下，仍然在2014年5月配合朱雪明办理公证手续；最后，就是孔东南的陈述，即使本案并非正常的房屋买卖，是普通的以物抵债，孔东南为了实现自己房屋所有权人的权利，也应该履行正常的看房手续，但是孔东南直至成为所有权人后去撬锁仍然撬错人家，说明其并未去正常看房也不知道房屋出租事宜，同时，徐凤明、戴兰琴陈述该房屋其已经出租给第三人，即使是以物抵债的房屋，孔东南也应该关心房屋交付问题，但是在本案中其陈述是忘了询问租赁合同的事宜，并且也不知道租期到期日，对于房屋买卖案件来说，标的物交付是至关重要的，但是孔东南却对此完全忽视，这完全不符合常理；最后孔东南也陈述朱雪明的工作是向其借钱并出借给他人，并且孔东南一直无法联系到朱雪明，对于这种借款后失去联系的人，孔东南在出借钱款时直接使用现金，并在房产交易完成后将16851元的收条撕掉也不符合常理。综上，原审法院认为孔东南在与朱雪明以物抵债时种种行为完全不符合常理，结合朱雪明与孔东南发生买卖合同时间正在涉案房屋案件［（2014）昆周民初字第0055号］审理过程中，原审法院采信徐凤明、戴兰琴陈述，朱雪明与孔东南在办理房屋产权过户时具有串通的嫌疑，就此原审法院认定朱雪明与孔东南签订的买卖合同无效。在案件审理过程中，徐凤明、戴兰琴撤回了其他诉讼请求，这是徐凤明、戴兰琴对自己权利的自由处分，于法不悖，原审法院予以准许。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认朱雪明与孔东南于2014年5月19日签订的关于昆山市周市镇新浦花园13号楼304室（建筑面积89.33平方米）、13号楼001号自行车库（建筑面积13.97平方米）房屋买卖合同无效。案件受理费3148元，由朱雪明、孔东南负担，公告费690元由朱雪明承担。上诉人孔东南不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院以四个疑点认定上诉人与朱雪明签订的房屋买卖合同无效是错误的；被上诉人与朱雪明之间的房屋买卖应为无效；即使被上诉人与朱雪明之间的房屋买卖协议有效，则应按“一房两卖”原则处理。故请求二审法院依法改判。被上诉人徐凤明、戴兰琴答辩称：请求驳回上诉，维持原判。原审被告朱雪明未作答辩。本院查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。徐凤明、戴兰琴与朱雪明的房屋买卖协议已由原审法院生效判决确认，本院予以认定。朱雪明收取了徐凤明、戴兰琴房款并将涉案房屋交付，却又将涉案房屋过户至孔东南名下，违背了诚实信用原则。本案中，孔东南与朱雪明之间并非具有房屋买卖的意思表示，而是以房抵债。而孔东南并未关心房屋交付问题，根据孔东南一审陈述，其知道涉案房屋有出租，但未问朱雪明相关租赁合同事宜，而其在二审中陈述，朱雪明告知其最迟不超过2014年年底可以交房，故孔东南的陈述前后矛盾。在孔东南明知涉案房屋有出租情况的前提下，孔东南不向承租人主张返还，而是用撬锁的方法却撬错房屋也不符合常理，说明其并不清楚抵债房屋具体位置。其次，孔东南陈述，朱雪明欠其90万元款项，故朱雪明以包括涉案房屋在内的两套房屋作价916851元抵偿债务，但孔东南并未提供其出借朱雪明90万元的相应依据，且对其直接支付的房屋余款16851元也未让朱雪明出具收条亦不符合常理。综上，结合朱雪明与孔东南办理过户手续是在徐凤明、戴兰琴（2014）昆周民初字第0055号案件审理过程中的事实，本院认为，孔东南与朱雪明在办理涉案房屋产权过户时存在恶意串通，应认定孔东南与朱雪明签订的买卖合同无效。上诉人上诉理由依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3448元，公告费300元，由上诉人孔东南负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 孙 毅代理审判员 黄学辉二〇一五年八月十九日书 记 员 闻 艺 微信公众号“”