（2015）福清民初字第28号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-10-08
案件名称
原告任亮诉被告陈军确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
烟台市福山区人民法院
所属地区
烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
任亮,陈军
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
全文
山东省烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书（2015）福清民初字第28号原告任亮，男，汉族。委托代理人王旭枫，烟台福山福新法律服务所法律工作者。被告陈军，男，汉族。委托代理人于尊勇，山东广宇行律师事务所律师。原告任亮诉被告陈军确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员玄泽茹独任审判，公开开庭进行了审理。原告任亮及委托代理人王旭枫、被告委托代理人于尊勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任亮诉称，2014年8月8日，原、被告签订房屋转让合同，被告将烟台市福山区崇文街177号庆安商店转让给原告。原告于当日一次性支付了转让费七万元及押金三千元。可是到2014年10月份，原告接到该房屋房主的通知，要求原告搬离并提供了被告与原房主所签的租赁合同。该合同明确约定被告无权将该房屋对外转租。因此要求法院确认原、被告双方所签的转让合同无效，并要求被告返还转让费及押金七万三千元整。诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，不再要求法院确认原被告之间的转让合同无效，而要求被告方承担违约责任，赔偿原告方损失70000元。被告陈军辩称，第一，本案中原告与答辩人所签的《转让合同》合法有效，且原告已经实际使用房屋并接收店内物品。原告也按照转让合同的约定实际使用房屋至2014年12月31日，对其接受的店内物品已经处分，原告的行为表明其对《转让合同》的效力是认可的。第二，2013年12月29日，答辩人与烟台市福山区技工学校（下称技校）签订了房屋租赁合同。由答辩人承租技校位于福山区崇文街177号房屋，租期自2014年1月1日至2014年12月31日。答辩人于2014年2月19日在其租赁的房屋处注册登记成立了福山区庆安商店。2014年8月8日，答辩人讲庆安商店内的物品及房屋的使用权转让给原告，转让合同中也明确了原告的租期到2014年12月31日。原告在诉状中也认可技校于2014年10月份知道答辩人讲房屋转给原告使用的事实，但技校至今也未以答辩人存在转租行为而要求解除租赁合同或认定转让合同无效。且技校已经过了司法解释所规定的要求解除租赁合同或认定转让合同无效的六个月的除斥期间，技校现在无权要求解除租赁合同或认定转让合同无效，故原告更无权以答辩人存在转租行为为由要求认定原、被告双方签订的《转让合同》无效。答辩人认为原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。后因原告当庭变更诉讼请求，被告重新答辩称其认为原、被告双方签订的转让合同合法有效并实际履行，被告方不存在违约行为，不应赔偿原告方的各项经济损失，且原告请求赔偿的数额没有任何的事实和理由及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告陈军2013年12月29日与烟台市福山区技工学校（以下简称福山技校）签订房屋租赁合同，租赁房屋位于烟台市福山区崇文街177号，租期为2014年1月1日至2014年12月31日，租金总额为20646元，每平方米每年租金450元人民币。该合同中明确约定被告陈军不能将被租赁房屋擅自转租第三人。后原告任亮与被告陈军于2014年8月8日签订转让合同，被告陈军将其经营的位于福山区崇文街177号的庆安商店转让给原告任亮。转让合同约定：该商店建筑面积为45.88平方米，租期到2014年12月31日，租金为每平方米每年租金450元人民币，店内的一切商品转让给原告任亮。转让合同签订前的一切债务、各种费用由被告陈军交清，转让之后该商店的房租、水电等一切费用由原告任亮负责，之前的债务原告任亮不负责，该合同一式两份，自签订之日起生效。转让费用人民币柒万元整及押金叁仟元整全部一次性付清。同日原告任亮交付被告陈军71500元，被告陈军出具收条，并将庆安商店及商店内的一切物品交付原告任亮经营和使用。被告陈军在福山区技工学校处有押金3000元，其将押金条交付原告任亮，原告任亮给付被告陈军3000元，后原告任亮从福山技校处退回押金3000元。以上事实由被告与福山区技校之间的房屋租赁合同、原、被告之间的转让合同、被告给原告出具的收条等证据证明。关于原告任亮交付给被告陈军的71500元的具体组成，原告任亮主张其中包括70000元的转让费及1500的货款。其中1500元的货款部分原告任亮未提交相应的证据予以证实。被告陈军对原告任亮的主张不予认可，被告陈军称其收到原告任亮给付的71500元，其中70000元包括2014年8月份至2014年12月份剩余5个月的房租共计8602.5元以及商店内的货物价值61397.5元，剩余的1500元为被告陈军在经营超市期间形成的债权一并转让给原告任亮作价1500元，被告陈军亦未提交相应的证据予以证实。原告任亮为证实自己的主张，申请证人姜玉强出庭作证。证人姜玉强出庭作证称，证人与原告任亮系朋友关系，证人陪同原告任亮一起从被告陈军处转让的庆安商店，原告任亮交付被告陈军转让费70000元及超市里的商品作价的1500元。其中70000元包括四个月的房租及转让费，同时被告陈军口头与原告任亮约定帮助原告任亮同福山技校续租下一年。之后被告陈军将商店及商品交付给原告任亮，原告任亮经营至2015年1月份。对该证人证言，原告任亮提出异议称，其在福山技校经营商店直至2014年10月份，而不是证人所称的2015年1月份。被告陈军提出异议称，关于房屋的租期问题，该商店是2014年8月8日交接的，而房屋的租期到2014年12月31日，房租应该是五个月而不是四个月。根据转让合同的约定店内的一切商品转让给原告任亮包括房屋的使用权，合同约定转让费用是七万元，这七万元包括房屋租金及店内商品的转让费用，而证人陈述被告陈军收取了原告任亮71500元，其中1500元属于商品的费用明显与合同的约定不符，并且证人陈述7万元的转让费用包括3000元的押金。根据转让合同约定3000元押金是单算的，不包含在7万元的转让费用之内。考虑到证人与原告任亮的身份关系，证人与本案存在利害关系，证人证言不能作为定案的依据。关于原、被告之间是否有被告帮助原告与福山区技工学校续租下一年的口头约定，原告认为被告与其有口头约定帮助其与福山区技工学校续租下一年，被告对该口头约定不予认可。原告申请的证人姜玉强出庭作证称被告与原告有口头约定能帮助原告与福山区技工学校续租下一年。同时原告认为提供的其与被告的谈话录音用以证明原、被告之间存在口头约定，被告承诺帮原告与福山技校续期，被告对该份录音证据不予认可。本院认为，结合原、被告之间的举证、质证情况，本院将原被告之间的争议焦点归纳如下：原、被告之间是否存在口头合同。如果存在口头合同，被告是否违约，是否应该承担违约责任。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同可以书面也可以是口头的。本案中原、被告之间的书面转让合同双方已经履行了相应的合同义务。原告主张其与被告口头约定被告帮助原告同福山区技工学校续期下一年的房屋租赁合同，是口头合同，被告应按照约定履行帮助原告续期的合同义务。因原告没有完成该合同义务，应承担相应的违约责任。但原告提供的原、被告之间的录音证据中第二段第三行“那当初你都跟我说，我还问你学校能不能和我续这个合同，你口口声声说没问题，保证能续上”不足以证明原、被告之间存在口头合同，被告有义务为原告与福山技校续期签订租赁合同，对该录音证据本院不予采信。证人姜玉强系原告朋友，与原告存在利害关系，证人姜玉强的证人证言不足以单独作为认定原、被告之间存在口头合同的证据。根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告没有充分的证据证明原、被告之间存在口头合同，没有证据证明被告存在违约行为。故本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第第二条、第六十五条的规定，判决如下：驳回原告任亮的诉讼请求。案件受理费1725减半收取为862.50元，由原告任亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。代理审判员 玄泽茹二〇一五年八月十九日书 记 员 林晓帆 来自：