（2015）汇民初字第2397号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-11-30
案件名称
申勇诉刘太维、熊伯林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
贵州市汇川区人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2015）汇民初字第2397号原告申勇，男，汉族，贵州省德江县人，住贵州省德江县。委托代理人刘昌兴，贵州子尹律师事务所律师。被告刘太维，女，汉族，贵州省道真仡佬苗族自治县人，现住贵州省遵义市汇川区。委托代理人刘学斌，贵州省遵义市红花岗区舟所法律服务所法律工作者。被告熊伯林，男，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。原告申勇与被告刘太维、熊伯林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘侠适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、被告刘太维及其委托代理人到庭参加了诉讼，被告熊伯林经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与二被告于2014年7月25日签订《合同》，被告将天津路刑警支队6号门面一间转让给原告，转让款为168000元。合同签订后，二被告将门面交予原告经营。2015年4月1日，门面产权人中国人民武装警察遵义支队告知原告，这个门面是出租给刘太维的，不能转让，而且租期已届满，要求原告立即搬离。2015年5月5日，还正式通知，要求原告于7月3日前腾退门面。二被告隐瞒不能转让门面的事实，将门面转让给原告属于无权处分行为，合同已不能继续履行，被告的行为给原告造成了损失。请求解除原告与二被告于2014年7月25日签订的《合同》，二被告向原告返还门面转让金100000元，赔偿原告为经营门面投入资金30000元，支付垫付的水电费9468元，合计139468元。被告刘太维辩称：原告要求解除合同没有法律依据，该合同属于货物买卖合同，被告没有向原告收取租金。被告没有收取原告所谓的转让金100000元，合同中的费用是货物价格，货物已交给原告经营一年多，原告已差不多将货物销售完了。原告自己进货支付的30000元和水电费应由其自行承担。从合同内容看，原告知晓如果部队收回门面，被告不承担责任。被告熊伯林经本院合法传唤未到庭参加诉讼。审理查明：2014年7月25日，申勇（乙方）与刘太维、熊伯林（甲方）签订《合同》，约定：刘太维与熊伯林夫妻把遵义市汇川区天津路武警支队6号门面转让给申勇、王小霞夫妻，其中包括（烟证、门面合同、营业执照、税务登记证，以及门面内所有商品），共计168000元，甲方协助乙方每年签一次合同，配合乙方完善水电的所有交接。如部队收回所有门面与甲方无关。在每年续签门面租赁合同的情况下甲方必须配合。烟证的年审需要甲方提供如相片、身份证或更改名字，甲方必须配合。烟证、门面合同、营业执照、税务登记证以及门面所有商品的所有权、经营权都属于乙方。合同签订当日，申勇支付168000元给刘太维，刘太维出具收条给申勇，载明：今收到申勇、王小霞门面合同、烟证以及店面所有商品转让金合计金额168000元。申勇接收门面及门面内商品进行经营，2015年4月1日前的租金被告刘太维已交纳。2015年5月5日武警遵义市支队后勤处书面通知各租赁户（含原告）：租赁房屋于2015年4月1日到期，需收回出租房屋，我方已于2015年4月1日派专人进行了通知，请承租户于2015年7月3日前将房屋腾退，并按原合同租金上缴三个月房租，逾期支队将自行收回。后武警遵义支队后勤处于2015年7月4日收回原告承租房屋的钥匙，并向原告补收取2013、2014年水电费8168元。本院认为，原告与被告刘太维、熊伯林于2014年7月25日签订的《合同》为房屋转租合同，转租方实际履行人是刘太维，应由其承担相应的责任。原告主张被告隐瞒房屋不能转租的情况，但从双方的合同内容及原告提供刘太维出具的收条中可以看出，原告是收到刘太维与原出租人之间合同并应知道原出租人及租赁合同内容，故该理由不能成立。原告主张被告刘太维系无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”买卖合同尚不会因出卖方无所有权或处分权而无效，转租合同也不因承租人无处分权而无效。且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”即使刘太维未经原出租人同意转租，在原出租人不解除合同的情形下，转租合同仍可继续履行。现房屋产权人在租赁合同期限届满后收回房屋，且已向原告收回钥匙，原、被告双方合同未约定转租期限，因原、被告双方的合同实际已不能履行，故应解除。且双方在合同中约定“如部队收回所有门面与甲方（被告）无关”，在租赁期限届满后，产权人不续签合同并收回房屋，应是双方已预料的情况，并非被告违约。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原告主张被告刘太维返还门面转让金100000元，但合同中约定及刘太维的收条内容均包含证照及物品转让，其转让金168000元并未明确指向内容，原告未举证证明除物品外的门面转让金为100000元，故对其该主张不予支持。原告主张赔偿经营门面投入资金30000元，未提供证据证明该损失，不予支持。原告主张支付垫付的水电费，房屋产权人已向原告补收取2013年、2014年的水电费8168元，原告从2014年7月25日经营前系被告刘太维实际经营，其经营期间的水电费应由其承担，按时间平均确定被告刘太维承担19个月为6466元。为此，判决如下：一、解除原告申勇与被告刘太维、熊柏林于2014年7月25日签订的《合同》。二、被告刘太维于本判决书生效后五日内返还原告申勇垫付的水电费6466元。三、驳回原告申勇的其余诉讼请求。案件受理费1550元（已减半），由被告刘太维承担50元，原告申勇承担1500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。本判决发生法律效力后，原告可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员 刘 侠二〇一五年八月十九日书记员 吴妹男 更多数据：搜索“”来源：