（2015）昆民一终字第476号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-11-17
案件名称
上诉人张勇富、杨丽萍与被上诉人昆明春融房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第476号上诉人（原审原告）张勇富，男，汉族，1977年9月17日出生，现住云南省昆明市。上诉人（原审原告）杨丽萍，女，汉族，1978年4月28日出生，现住云南省昆明市。两上诉人共同委托代理人朱东，云南南极律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）昆明春融房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市呈贡区兴呈路（建设局内）。法定代表人张春明，总经理。委托代理人刘舒，云南新征途律师事务所律师。特别授权代理。上诉人张勇富、杨丽萍因与被上诉人昆明春融房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2014）呈民初字第1461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：2008年5月29日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，约定：原告以人民币1005000元购买被告开发的呈贡米兰园小区西5幢05号商铺，套内建筑面积为71.91平方米，原告以银行按揭贷款方式一次性支付全部房款，合同签订之日支付首付款505000元（已含2008年5月17日支付的认购金100000元），尾款通过银行按揭贷款代为支付，2008年5月29日前和按揭贷款银行签订《借款合同》，2008年6月3日前支付完毕。被告应于2008年9月1日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给原告。合同第十二条关于产权登记的约定为：一、原告自筹资金一次性支付房款的，按下列【1】【2】种方式处理：1、由原告自己办理。被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。2、原告委托被告办理。办理接房手续时，原告结清所有款项及被告代收费，办理完交接手续后，签署产权办理委托书及相关表格，自委托书签订之日起180个政府工作日内，被告代理原告办妥产权登记，涉及该套房屋的税费及产权登记费用由原告承担。二、被告提供阶段性担保，原告银行按揭贷款支付房款的，必须全权委托被告办理。由原告到公证处办理产权登记全权委托书，结清交接该套房屋的所有款项及被告代收费，办理完交接手续后，自原告签署产权办理相关表格后，被告在180个政府工作日内负责办妥产权登记，涉及办证的有关税、费及产权登记费由原告承担。双方还签订了合同补充协议，对其他事宜作了约定。合同签订后，原告通过银行按揭贷款向被告支付了房款1004999.95元，被告出具了发票。2008年9月3日，被告向原告代收了契税30150元、公共维修基金20100元、工本费90元及用水开户费180元，并出具收据。原告现诉至法院，请求判令：1、被告履行为原告办结房屋产权登记的义务；2、被告向原告支付未按约办结房屋产权登记的违约金460790.40元（按购房款总额乘以年贷款利率6.55%的1.5倍，自2009年5月22日计算至2014年1月22日止，共计56个月）；3、本案诉讼费由被告承担。被告自认，原告购买的房屋位于呈国用（2006）第372号《国有土地使用权证》范围内，因被告原取得的《建设工程规划许可证》即呈新管规建（2006）021号被注销，于2012年6月25日才重新补办建字第呈新管规建（2012）02号建设工程规划许可证，2014年8月27日，被告为原告办理了涉案房屋的房产证。一审另查明，被告于2005年以出让方式取得位于呈贡县龙城镇龙街社区新草房以南编号211／0103／009-3、211／0103／0090-2、211／0103／0090-1地块的土地使用权（土地使用权证号：呈国用（2006）第371、372、373号），呈管建地规（2006）006号建设用地规划许可证，呈新管规建（2006）21号建设工程规划许可证，呈建第（2006）002、003、004号建筑工程施工许可证，预许（2006）001、002、003、004、005、006、007、008、009号预售许可证，被告经批准在上述地块上建设呈贡园丁小区（现项目名称为呈贡米兰园小区）。由于园丁小区项目用地与新城规划不相适应，2006年政府要求调整规划，将园丁小区以出让方式取得的土地使用权中的82.56亩土地调整出来用作呈贡政府其他公共项目建设用地，并另行划定82.56亩土地给被告开发建设使用。被告于2007年11月27日向呈贡县国土资源局申请注销土地证编号为呈国用（2006）第373号的国有土地使用权证。2007年12月31日，呈贡县政府批复同意收回被告位于呈贡县龙城镇61590.08平方米的国有土地使用权（土地证编号为：呈国用（2006）第373号），被告与呈贡县国土储备交易中心签订了昆明市呈贡国有土地使用权收购协议，收购了被告以出让方式取得的位于呈贡县龙城镇面积为61590.08平方米的国有土地使用权，土地证号为：呈国用（2006）第3**号。2012年7月5日，被告重新补办取得昆呈国用（2012）第009号、使用权面积为36840.27平方米的土地使用权证。2009年12月4日，被告取得呈新管建地规（2009）010号建设用地规划许可证。2012年6月25日，呈贡新城管委会规划建设局根据呈新综办通（2012）109号及呈国用（2006）第372号《国有土地使用权证》将被告原取得的《建设工程规划许可证》即呈新管规建（2006）021号注销，重新补办建字第呈新管规建（2012）02号建设工程规划许可证。2014年6月17日，被告向呈贡区规划土地服务中心要求确认呈贡米兰园项目中2006年2月24日取得呈国用（2006）第372号土地使用权证、2012年取得呈新管规建（2012）02号建设规划许可证办证范围，经核查后该中心确认能够办理产权证的范围。现另行划定给被告已开发建设使用的82.56亩的用地手续政府相关职能部门尚在补办之中。一审法院经审理认为：首先，对于被告是否有义务为原告办理房屋产权登记的问题。据一审庭审查明，被告认可与原告签订过委托办理产权的委托书，且被告向原告代收办证所需的费用表明其以行为方式认可为原告代办房屋产权证，现双方对于何时签订办证委托书的陈述不一致，也未提交证据予以证明，而被告于2008年9月3日向原告代收办理产权证所需要交纳的契税和工本费，故一审法院推定此时被告与原告成立委托代办产权证的委托合同关系，被告有义务为原告办理产权登记手续。其次，被告没有按约为原告办理房屋产权证是否应当承担违约责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。从上述法律规定看，出卖人承担责任的前提是由于出卖人的原因，也即是因为出卖人的过错行为所导致，而并非只要出卖人存在逾期办证的违约行为即承担违约责任。本案中，呈贡米兰园小区（原项目名称为“呈贡园丁小区”）建设项目用地，由被告于2005年依法通过招拍挂出让方式取得，当时该项目具备合法开发建设的手续，但因2006年城市规划调整，将该小区已经取得土地使用权证中的82.56亩土地调整用于呈贡区政府建盖其他公共项目，由此引起一系列开发建设相关证照手续的重新办理，致使被告不能按约为原告办理涉案房屋的权属证书。因此，被告为原告办理涉案房屋产权证的客观条件已经发生了变化，并非是被告自身过错所导致，故被告不应当承担由此引起逾期办证的违约责任。诉讼中原告已取得房屋产权证，原告要求被告履行房屋产权登记的义务被告已履行，故一审法院对原告的全部诉讼请求予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“驳回原告张勇富、杨丽萍的全部诉讼请求”。案件受理费人民币8212元，由原告张勇富、杨丽萍承担。一审判决宣判后，张勇富、杨丽萍不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、判令被上诉人向上诉人支付未依约办结房屋产权登记的违约金460790.40元（按购房款总额乘以年贷款利率6.55%的1.5倍，自2009年5月22日计算至2014年1月22日止，共计56个月）；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉主要事实和理由如下：一、一审判决认定事实错误。依据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条、第五十五条的规定，本案被上诉人作为房地产开发企业，应当依法取得土地使用权，缴纳土地使用权出让金后，方可使用土地。昆明市国土资源局呈贡分局向法院出具的《关于呈贡园丁小区用地相关情况的回函》证明，被上诉人在未依法取得土地使用权的土地上进行房地产开发，未依法诚信经营，而是违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条等法律法规的规定违法向上诉人出售房地产，正是被上诉人的以上违法行为，才直接导致本案所涉房地产不能办理产权证，而非一审法院认定的因政府规划调整需要重新完善办理用地手续所致。被上诉人违法建房后又违法向上诉人出售房产，被上诉人的违约行为必然导致其不能依约为上诉人办理产权登记，其应当承担逾期办证的违约责任。二、一审判决适用法律不当。被上诉人所谓的规划调整发生于其向上诉人售房前，本案所涉房地产是否具备法定销售条件，被上诉人在售房前完全了解，在房地产不具备法定销售条件前不进行销售，是被上诉人完全能够自行决定的。本案在案证据显示，昆明市第一次储委会认定被上诉人在“园丁小区”的开发建设中对于82.56亩土地的使用是违法的，原呈贡新城管理委员会“另行划定82.56亩土地”的行为是违法的，呈贡区人民政府确定园丁小区82.56亩土地按照土地置换的方式开展供地工作也是违法的，被上诉人的违法开发经营行为，才是其不能为上诉人办理房屋产权登记的根源所在，后果应由其承担，况且，即使政府规划影响到被上诉人的利益，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条等规定以及合同相对性和公平原则，被上诉人也无任何事实及法律依据可以免除对上诉人的违约责任。三、一审法院违反法定程序作出判决。一审法院于2014年10月17日再次受理本案后，无故超审限审理及超期送达判决书，此行为是对司法资源的极大浪费，使得上诉人的损害继续扩大，被上诉人的违法违约行为继续延续，使司法的公信力严重受损。综上所述，本案中，作为国有房地产开发企业的被上诉人，明知其所使用的土地未依法获得使用权、不得建房及出售，却通过违法手段逃避监管，违法开发经营房地产欺诈上诉人，不依约履行合同，其行为严重损害了上诉人的合法利益，应当受到法律的惩处。一审判决认定事实错误，适用法律不当，并且违反法定程序，恳请二审法院撤销原判，依法判决。被上诉人昆明春融房地产开发有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，被上诉人未能及时办理产权证是由于政府规划调整所致，被上诉人不存在违约，且上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人张勇富、杨丽萍以及被上诉人昆明春融房地产开发有限公司均未向本院提交新证据。二审中，经征询双方当事人对于一审判决确认事实的意见，上诉人张勇富、杨丽萍以及被上诉人昆明春融房地产开发有限公司均明确表示对于一审判决确认的案件事实没有异议。对于经一审法院审理确认且双方当事人均无异议的案件事实，本院依法予以确认，此不赘述。综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点在于：被上诉人昆明春融房地产开发有限公司是否应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任？本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”。上述法律已明确规定，只有因出卖人的原因造成的逾期办证，出卖人才应承担违约责任。本案中，被上诉人于2005年以出让方式取得涉案小区项目的土地使用权并于之后陆续办理建设用地规划许可证等手续并对涉案项目进行开发建设，但因政府于2006年作出规划调整，将被上诉人已经取得的土地使用权证中的82.56亩土地调整用于呈贡区人民政府建盖其他公共项目，直接导致被上诉人开发建设涉案项目的土地使用权证等手续重新办理，亦直接影响了被上诉人办理涉案小区的房屋权属证书，故被上诉人在主观上并不存在拖延办理权属登记的过错，在客观上被上诉人也无法在合同约定的期限内完成涉案房屋权属证书的办理，而上诉人现已取得涉案房屋所有权证，一审法院据此驳回上诉人的全部诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币8212元，由上诉人张勇富、杨丽萍承担。本判决为终审判决。审判长 刘昕光审判员 陆有林审判员 汪 佳二〇一五年八月十九日书记员 陈攀宇 来源：百度搜索“”