（2015）海中法民一终字第12号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-10-09
案件名称
杨芳与北京万紫千红房地产经纪有限公司海南分公司居间合同纠纷民事二审判决书
法院
海南省海口市中级人民法院
所属地区
海南省海口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
海南省海口市中级人民法院? 民 事 判 决 书??????????（2015）海中法民一终字第12号?上诉人(原审被告、反诉原告)：北京万紫千红房地产经纪有限公司海南分公司。法定代表人：沈定耀，该公司总经理。委托代理人：陈慧，海南昌宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨芳。委托代理人：时启升，黑龙江昌明律师事务所律师。原审第三人：马金铃。上诉人北京万紫千红房地产经纪有限公司海南分公司（以下简称万紫千红公司）因与被上诉人杨芳、原审第三人马金铃居间合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第1226号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对案件进行审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年中旬，马金铃委托万紫千红公司代售其所有的位于海口市海甸五西路XX号美丽沙花园XXX房。万紫千红公司将该房屋出售信息介绍给杨芳，杨芳经了解该房屋的出售条件和要求后同意购买。2013年10月16日，杨芳与万紫千红公司签订一份《房屋买卖及居间协议书》，约定，杨芳拟购买马金铃（出售方）坐落海口市海甸五西路XX号美丽沙花园XXX房，现经万紫千红公司海大店居间介绍，各方达成如下买卖协议：房屋建筑面积137.64平方米，产权证号：HK196XXXXX，房屋价款为人民币105万元，杨芳于签订居间协议向马金铃支付定金2万元，杨芳于签订房屋买卖合同向马金铃支付首付款32万元，杨芳拟通过贷款方式支付房价款73万元；马金铃于收到房屋全款时向杨芳交付房屋；杨芳应于签署本协议当日内向万紫千红公司支付意向金人民币2万元，此意向金用于杨芳委托万紫千红公司与马金铃洽谈该房屋买卖事宜，一旦马金铃或其代理人认可并签署本协议，万紫千红公司可将上述意向金转付马金铃或其代理人，万紫千红公司视为转付当时已经征得杨芳同意，且无须另行通知杨芳，该意向金一经马金铃或其代理人签收即转为购房定金，买卖双方愿受本协议书以及定金罚则约束；自杨芳支付意向金之日起5日内为本意向之有效期，该意向金在有效期内暂存于万紫千红公司处，杨芳不得收回。若马金铃未在上述有效期内签署本协议书的，有效期满后杨芳有权要求万紫千红公司全额无息退还意向金，双方依据本协议所确定的权利义务终止；马金铃或其代理人收购房定金之日起15日内，买卖双方应前往万紫千红公司门店签署房屋买卖合同；万紫千红公司作为本次买卖交易的居间方，负责为买卖双方提供居间服务并促成买卖双方签署正式房屋买卖合同，万紫千红公司促成双方签署正式房屋买卖合同即视为完成居间服务，万紫千红公司有权收取佣金，杨芳、马金铃双方签署房屋买卖合同后未经万紫千红公司书面同意而自行协商解除或终止合同的，杨芳、马金铃双方对万紫千红公司应收取的佣金承担连带责任；居间服务报酬：实际成交价格1.5%即15750元、过户费3000元，本款费用由杨芳支付，应于买卖双方签署房屋买卖合同当日支付给万紫千红公司；本协议签署后因买卖双方中任何一方原因导致最终买卖关系不能完全履行（包括但不限于无故不前往万紫千红公司安排地点签署买卖合同或者协议，或改变购买条件而未经对方同意等）的，买卖双方仍应按约定向万紫千红公司支付服务费18750元。杨芳在合同甲方处签名按手印，万紫千红公司在乙方处加盖公司印章。该协议签订当天，杨芳向万紫千红公司支付了购房意向金2万元，万紫千红公司向杨芳出具《收据》一份。2013年10月17日，万紫千红公司从其工作人员李晓婷工商银行账户转付1万元到马金铃的账户内。后因杨芳与马金铃未能签订正式的房屋买卖合同，杨芳遂向原审法院提起诉讼。被上诉人杨芳一审的诉讼请求为：判令万紫千红公司向杨芳返还购房意向金2万元；本案诉讼费用由万紫千红公司负担。上诉人万紫千红公司一审的诉讼请求为：判决杨芳向万紫千红公司支付居间服务费18750元；本案诉讼费全部由杨芳承担。原审法院判决认为:本案的争议焦点主要是万紫千红公司作为居间人是否已促成杨芳与马金铃房屋买卖合同成立。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，杨芳经万紫千红公司居间介绍，有意购买第三人马金铃位于海口市海甸五西路XX号美丽沙花园XXX房。经协商后，杨芳与万紫千红公司签订了《房屋买卖及居间协议书》，该协议对出售房屋的相关情况、购买条件、意向金支付、使用及有效期、房屋买卖契约签署、居间服务及费用等内容进行了约定。协议签订后，杨芳依约定向万紫千红公司支付了购房意向金2万元。故应认定杨芳与万紫千红公司之间的居间合同成立有效。关于万紫千红公司作为居间人是否已促成杨芳与马金铃房屋买卖合同成立的问题。从杨芳提供的杨芳与万紫千红公司签订的《房屋买卖及居间协议书》内容看，合同当事人为甲乙丙三方，但该合同的丙方处并没有房屋出售方即第三人马金铃的签名或按手印确认。虽然万紫千红公司向原审法院提供的《房屋买卖及居间协议书》复印件的丙方处，有马金铃及其丈夫签名和按手印，但万紫千红公司和马金铃均无法提供该证据的原件核对，杨芳对该证据的真实性提出异议，所以该证据复印件不能作为认定马金铃已在该合同上签名确认的事实依据。另外，也没有充分证据证明马金铃与杨芳已签订正式房屋买卖合同的事实。故应认定万紫千红公司作为居间人并没有促成杨芳与马金铃房屋买卖合同成立。按照杨芳、万紫千红公司双方签订的《房屋买卖及居间协议书》约定：万紫千红公司作为本次买卖交易的居间方，负责为买卖双方提供居间服务并促成买卖双方签署正式房屋买卖合同，万紫千红公司促成双方签署正式房屋买卖合同即视为完成居间服务，万紫千红公司有权收取佣金，杨芳、马金铃双方签署房屋买卖合同后未经万紫千红公司书面同意而自行协商解除或终止合同的，杨芳、马金铃双方对万紫千红公司应收取的佣金承担连带责任。”万紫千红公司并未完成居间服务，应不得要求杨芳支付居间服务费。故万紫千红公司反诉请求杨芳支付居间服务费18750元，没有事实和法律依据，依法应予以驳回。按照《房屋买卖及居间协议书》约定：若马金铃自杨芳支付意向金之日起5日内未签署本协议书的，有效期满后杨芳有权要求万紫千红公司全额无息退还意向金。马金铃未在《房屋买卖及居间协议书》签字，万紫千红公司未促成杨芳与马金铃签署正式房屋买卖合同，没有完成居间服务，万紫千红公司依据居间合同收取杨芳的购房意向金2万元应予返还给杨芳。杨芳要求万紫千红公司返还购房意向金2万元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、万紫千红公司须于本判决发生法律效力之日起十日内返还杨芳购房意向金2万元。二、驳回万紫千红公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费300元、反诉受理费134.38元，由万紫千红公司负担。上诉人万紫千红公司不服一审判决上诉称：一、杨芳主张的2万元款项的性质应为定金，该事实同样得到杨芳认可（见杨芳就本案提起的第一次诉讼（后撤诉），案号：（2014）美民一初字第355号），但原审法院对如此重要的事实虽然在庭审中作为争议焦点，但在判决中却并未进行审理和说明。除了根据《房屋买卖和居间协议书》约定2万元为定金外，杨芳及马金铃当庭的陈述以及行为表示，可以确认其双方均认可该2万元性质为定金。首先杨芳就本案纠纷进行第一次诉讼时要求马金玲返还定金的情况可以证明，杨芳认可该贰万元的性质为定金。虽然该案以杨芳撤诉结案，但是案件事实在发生之时已经是固定下来的，2万元款项的性质，并不会因为杨芳的诉讼行为而改变；其次马金玲虽然在原审中并未提交任何证据，但是根据其当庭的陈述以及万紫千红公司提交的转账凭证等系列证据，马金铃认可该2万元款项为定金且已经收到万紫千红公司转账支付的定金。二、万紫千红公司已经将2万元款项以转账形式支付给马金铃，该事实已经得到马金铃的认可。万紫千红公司收到杨芳交来的2万元款项后，已经依据《房屋买卖和居间协议书》的约定，将该2万元转付给马金铃。因马金铃需要向万紫千红公司支付1万元的担保金，以担保马金铃来海口配合办理房屋过户手续，所以根据杨芳与马金铃之间的约定，相互抵扣，万紫千红公司只需将1万元定金转账给马金铃，剩余1万元定金暂存万紫千红公司处，但视为马金铃已收到万紫千红公司转账支付的2万元定金，上述事实在原审庭审笔录中均有记载。三、根据合同相对性原则，《房屋买卖和居间协议书》是杨芳和马金铃之间就涉案房屋签订的买卖协议，万紫千红公司仅仅作为中介方见证出现，该2万元定金根据协议约定最终由马金铃收取，杨芳向万紫千红公司主张该费用无任何法律依据。根据合同相对性原则，房屋买卖合同的当事人是杨芳和马金铃，万紫千红公司仅提供媒介促成双方买卖关系成立，万紫千红公司已经提交证据证明，在收到杨芳的款项后，已经依据合同的约定并通过本公司员工李晓婷将2万元款项转账给马金铃，杨芳如对该2万元款项有任何主张，均应向马金铃提出。四、原审法院单纯以万紫千红公司提交的《房屋买卖和居间协议书》是缩小版复印件为由，未综合审查本案的案件事实及其他证据，主观臆断的认为复印件不能作为案件事实的依据，不仅是认定事实不清，还违反了证据规则的规定。根据民事诉讼证据规则的规定，只有无法与原件核对的复印件且全案只有一份复印件证据的情况下，复印件才不能单独作为认定案件事实的依据。万紫千红公司提供《房屋买卖和居间协议书》虽然因为复印的关系版面显得比正常的A4纸的合同看起来是缩小的，但是内容和条款均与杨芳提交的《房屋买卖和居间协议书》是同一份协议，且万紫千红公司提供的一系列证据已经形成完整的证据链条，证明其已将定金转付给马金铃，马金铃也当庭认可已签订了《房屋买卖和居间协议书》并收到定金，各个证据及当事人的陈述均能相互印证并形成一条完整的证据链条。原审法院未审查比对《房屋买卖和居间协议书》复印件与原件的具体内容，就认定复印件因为是缩小版所以与原件不同，原审法院认定事实不清，违反了证据规则的规定。五、《房屋买卖和居间协议书》已具备房屋交易价格、房款支付方式、交付时间、过户时间等房屋买卖合同应具备的主要条款，且马金铃已经收到万紫千红公司支付的定金，双方的房屋买卖关系已经成立，万紫千红公司有权收取佣金，甚至根据法律的规定，如果居间不成立，万紫千红公司都有权收取劳务成本报酬，但是原审法院不仅未查明本案的实际情况，使万紫千红公司的合理诉求无法得到保护。???综上，2万元款项的性质应为定金，万紫千红公司已经转账支付给了马金铃，杨芳应向马金铃提出主张。万紫千红公司已经促成杨芳与马金铃之间房屋买卖关系成立，有权获得居间服务费。为了维护万紫千红公司的合法权益，特上诉请求：1、撤销海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第1226号民事判决，驳回杨芳的诉讼请求；改判杨芳向万紫千红公司支付居间服务费18750元。2、本案一审、二审诉讼费由杨芳承担。被上诉人杨芳答辩称：1、杨芳在一审时主张的2万元的性质应定为定金。意向金还是定金是当事人约定的不是法院认定的，在一审时法庭调查时已经查明杨芳主张的2万元是意向金。定金是在与房屋出售人签约时才交付的。因与出售人没有达成房屋买卖协议而没交定金。该事实在一审时已查清。万紫千红公司称意向金转为定金主张是不成立的。杨芳在（2014）年美民初字第355号案时的主张是因万紫千红公司当时的误导所提出的。2、万紫千红公司与马金铃之间的转帐的事实在一审时已查的很清楚，虽然一审时马金铃在与万紫千红公司串通的前提下，配合了万紫千红公司的说法，但在一审万紫千红公司提交的两份不同的复印件已经说明了万紫千红公司说的是谎言。3、万紫千红公司既然说是以中介方见证人的身份出现，那么万紫千红公司就应把杨芳与马金铃之间在见证下签订的买卖合同出示给法庭。事实上有没有这份合同，见证人无权替马金铃收取定金。万紫千红公司所称见证缺乏事实依据。4、万紫千红公司认为其提供的该协议复印件因未提交原件，原审判决不予采纳正确，只有复印件的证据是不能作为证据使用的。特别提醒一下，万紫千红公司在一审时提交的复印件都不是相同的。5、卖方马金铃没在合同上签字，合同不能成立。万紫千红公司称买卖合同已经成立缺乏事实依据。综上，万紫千红公司的上诉理由都不应得到支持，请求二审法院驳回万紫千红公司的上诉请求。原审第三人马金铃经合法传唤未出庭，亦未提交答辩状。二审期间，各方均未提交新的证据。???本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为：关于杨芳支付给万紫千红公司的2万元性质是定金还是购房意向金问题。《房屋买卖和居间协议书》第二条约定的定金是杨芳向房屋出售方马金铃支付，而《房屋买卖和居间协议书》第三条约定的购房意向金为杨芳向万紫千红公司支付，万紫千红公司于签订《房屋买卖和居间协议书》当日收取了杨芳2万元并出具收据一份，原审判决认定杨芳支付给万紫千红公司的2万元为购房意向金，判决万紫千红公司予以返还杨芳正确，应予维持。万紫千红公司关于杨芳主张的2万元为定金的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。关于万紫千红公司作为居间人是否已经促成杨芳与马金铃之间房屋买卖合同成立问题。《房屋买卖和居间协议书》已明确约定万紫千红公司促成杨芳与马金铃之间签订正式房屋买卖合同后，有权收取佣金，因此《房屋买卖和居间协议书》实质为居间合同，万紫千红公司关于《房屋买卖和居间协议书》已具备房屋买卖主要条款，杨芳与马金铃房屋买卖关系已经成立的上诉理由缺乏事实依据，不予采纳。现无证据证明杨芳与马金铃之间已经签订正式的房屋买卖合同，万紫千红公司诉请杨芳支付居间服务费缺乏合同依据，不予支持。万紫千红公司提交的马金铃签名的《房屋买卖和居间协议书》因未能提交原件予以核对，对该份证据，本院不予采信。关于万紫千红公司将1万元转付马金铃的问题。万紫千红公司将1万元转付马金铃，是基于其与马金铃之间的居间关系支付，万紫千红公司可依其与马金铃之间的约定向马金铃主张权利，对该问题本院不予处理。万紫千红公司关于杨芳应向马金铃主张权利的上诉理由缺乏合同依据，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费569元，由上诉人北京万紫千红房地产经纪有限公司海南分公司负担。本判决为终审判决。审?判?长??李必雄代理审判员??陈?铭代理审判员??周?玲二〇一五年八月十九日书?记?员??韦佳艺? 更多数据：