（2015）吴民初字第371号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-09-30
案件名称
贾连福与苏州市尹山工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贾连福,苏州市尹山工贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2015）吴民初字第371号原告贾连福。委托代理人李加刚，江苏和舟律师事务所律师。被告苏州市尹山工贸有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区郭巷街道。法定代表人施炳根，该公司董事长。委托代理人陆费红、张凯力，江苏久顺律师事务所律师。原告贾连福诉被告苏州市尹山工贸有限公司（以下简称尹山工贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理，依法由代理审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代���人李加刚、被告尹山工贸公司委托代理人陆费红、张凯力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾连福诉称，被告于2005年将位于苏州市吴中区郭巷街道姜庄村东环路西侧苏州市吴中区郭巷东环南路769号的1.5间门面房出租给其，其承租后用以个体经营。当时，该门面房为南北通透，其自行加装电器等设备并对房间进行隔断，便于营业需要。同时，其将门面房后面六米左右的垃圾空地改造成仓库及卫生间，而被告在后续出租过程中，因看到商机，而将其改造部分据为已有，再行出租给其。双方签订书面租赁协议，其承租房屋直至2013年。在租赁期间，被告隐瞒该出租标的物属于吴中区东环高架南延拆迁范围的事实，并强行与其解除租赁合同。事后，其经过多方打听才得知该租赁标的物已经在2012年期间被吴中区政府强行征收了，且其中补偿给承租人的拆迁补偿款也支付给了被告。但被告并未将该客观事实告知原告，反而以各种理由搪塞并妄图吞并上述承租人所享有的拆迁补偿款。其为维护自身合法利益，特诉至法院，请求判令被告依法返还拆迁补偿款（停产停业损失、装修及房屋附着物补偿、设备及移机搬迁费等）暂定18万元。被告尹山工贸公司辩称，原、被告双方的租赁合同纠纷已经吴中区人民法院及苏州市中级人民法院审理、判决，原告不得就同一法律关系再向法院提起诉讼。就事实而言，原告曾对被告出租的房屋加装阁楼及隔断，之后又在房屋后面建造了仓库和卫生间，但均未得到其的同意，上述原告改造部分均是违章建筑，其曾要求原告拆除。对于仓库和卫生间，其已自行花费资金拆除，后又自行建造卫生间和仓库后低价出租给原告。原、被告双方已于2014年5月21日签订协议书，明确双方之间的租赁协议于2013年12月31日到期，其公司给予原告12500元综合补偿后双方没有任何经济纠葛，同时被拆迁的主体是被告，故被告无需再向原告支付任何款项。经审理查明，被告自2006年将其位于苏州市吴中区郭巷街道姜庄村东环路西侧（苏州市吴中区郭巷东环南路769号）1间半门面房出租给原告，原告在上述租赁房屋设立经营苏州市吴中区郭巷东北汽车修理部，该修理部工商登记的经营者为原告贾连福。上述房屋的租赁合同为每年一签，最近一期的租赁合同于2012年12月20日签订。该合同约定：涉案房屋的租赁期限为2013年1月1日至同年12月31日；年租金为34528元。合同还约定：承租方在租赁期内，不得违法经营、擅自装修或破坏性装修；合同期满后，承租方应无条件撤离。上述租赁期间内，原、被告双方签订租赁补充协议，被告又将涉案门面房后面31.5平方米的房屋出租给原告。2013年11月13日，被告以书面通知的形式，告知包括原告在内的承租方：双方签订的2013年房屋租赁合同自动解约期为2013年12月31日，由于原告经营场所已属苏州市吴中区拆迁范围，依据市、区政府拆迁规划精神要求，从2014年起所有店面房不再对外出租，请各原租户在2013年租赁合同到期后自动搬离，并在2014年元月十日前办理退租相关手续。2013年12月31日，被告又以书面通知的形式，告知原告：双方签订的2013年度房屋合同期限已截止，逾期不办理结清手续的，所造成的责任后果将由原告承担；被告在2014年元月十日对租铺停止供应水、电等其它服务性项目。2014年4月14日，被告再次以书面通知的形式，告知原告务必在2014年4月20日前搬离出租房屋，逾期其将采取相应措施，包括停水停电。2014年5月21日，原告妻子张昌菊与被告签订协议书一份，该协议书甲方为被告，乙方为贾连福，内容为：���甲、乙双方曾于2013年签订了为期一年的房屋租赁协议书，合同到期日为2013年12月31日。2014年度双方未签订续租协议。自2013年底起至今，甲方曾数次书面通知乙方搬出，乙方因各种因素，至今未搬出。甲方考虑与乙方合作多年，经研究决定，对乙方退房作适当照顾补偿。经双方沟通，达成如下条款，双方共同遵守：一、乙方必须在2014年5月26日前搬出所有自有物资，并办理退房一切手续，乙方不得拆除、移动已作评估范围内的装饰与设施；二、为照顾乙方，甲方给予乙方适当补偿，综合补偿金额为12500元……此金额为综合打包价，不另拆分细项。甲方也不再向乙方收取其他（如水电费等）费用；三、本协议签字生效后，甲、乙双方办理结算手续，甲方将上述款项一次性支付给乙方。今后双方无任何经济纠葛……”。上述协议乙方签字处由张昌菊书写了原告的名字。对此，原告在本案审理中称该协议是在被告隐瞒拆迁事实的情况下签署的，被告称12500元是对原告自建房的补偿而不是拆迁补偿，故不认可是拆迁补偿。原告就涉案房屋向被告支付租金至2013年12月31日。后，原告仍然占用承租房屋，被告于2014年7月14日起诉至本院，要求原告搬离其承租的门面房并支付房屋使用费，该案经审理，本院认为原、被告之间签订的租赁协议已于2013年12月31日到期后终止，判决原告搬离其承租的房屋并支付相应房屋使用费。原告对本院判决不服，后上诉至苏州市中级人民法院，苏州市中级人民法院维持了本院判决，本院判决业已生效。原告又于2015年3月12日向本院起诉被告，要求被告返还拆迁补偿款。庭审中，原告为主张涉案房屋的相关拆迁补偿项目及标准，申请本院至吴中区郭巷拆迁办调取被告与拆迁办签订的涉案房屋拆迁补偿协议书、涉案���屋的拆迁公告及相关拆迁文件，本院认为原告申请调查之事项与本案处理关联性不强，故未予调取。本案的争议焦点是原告贾连福是否应享有其承租房屋因拆迁而产生的停产停业损失、装修及房屋附着物补偿、设备及移机搬迁费等拆迁补偿款？原告贾连福认为，虽然为了拆迁征收的方便，停产停业损失及搬迁补偿费、房屋装修费用一并划归为被征收人，但该权得是因租赁关系所产生，实际享受权利人应为承租人，而被征收人仅是暂时持有。同时，被告也向其隐瞒了租赁标的物在租赁合同到期前已经属于政府拆迁范围的事实，故被告需向原告返还停产停业损失、装修及房屋附着物补偿、设备及移机搬迁费。被告尹山工贸公司认为，其公司现已得到一部分拆迁补偿款，还有一些款项在拆迁办，补偿的项目有停产停业损失、房屋装修及设备搬迁费。原告承租的房屋��于2013年下半年纳入拆迁范围，但其于2013年11月12日向原告发送的搬迁通知中，已明确告知了该拆迁事实。原、被告签订的租赁合同于2013年底到期，如果拆迁，拆迁补偿的对象也并非原告。同时，双方签订的协议书也明确，其向原告补偿的金额为结合打包价，协议签订后双方没有任何纠葛。即使被告与拆迁办的拆迁补偿协议中，确实存在应支付给承租人的款项，双方已经在协议书中的综合补偿部分处理完毕，其支付的综合补偿金已经考虑到原告的装饰装修、搬迁费用等。故被告不应向原告支付停产停业损失、装修及房屋附着物补偿、设备及移机搬迁费。上述事实，由原告提供的营业执照、租赁协议、拆迁文件、被告提供的协议书、判决书，当事人陈述及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，拆迁补偿应是拆迁人对被拆迁人因拆迁事项造成损失的补偿。被告尹山工���公司与原告贾连福签订的租赁协议于2013年12月31日到期，在该协议到期前，被告已经书面通知原告不再续租，并要求原告搬离，据此，应认定双方签订的租赁协议已于2013年12月31日到期后终止，故贾连福应从租赁房屋中搬离并将租赁房屋返还给尹山工贸公司。在该租赁期间，原告经营未受拆迁影响。从原、被告双方于2014年5月21日签订的协议书来看，截止该日贾连福仍占用其承租的房屋，涉案房屋亦尚未被实际拆迁。原告承租的房屋应于2013年12月31日到期，之后其占用承租房屋并无法律依据，虽原告承租的房屋于租赁期限届满前已被纳入吴中区拆迁范围，但原告在租赁期间内的生产经营并未受到拆迁影响，在该租赁期间，原告亦未因拆迁从其承租房屋中搬离，故原告主张停产停业损失和设备及移机搬迁费并无法律依据。另，经出租人同意，承租人对租赁房屋进行装饰���修的，房屋租赁合同履行期间届满后，承租人要求出租人补偿装饰装修损失的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。原、被告双方签订的租赁合同已经到期，期后被告已按照其与原告妻子张昌菊于2014年5月21日签订协议书的约定，自愿支付原告综合补偿金12500元，并已经法院判决。故被告无需向原告另行再支付装修及房屋附着物补偿等费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告贾连福的诉讼请求。案件受理费收取为人民币3900元，由原告贾连福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交��诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。审 判 长 张永平代理审判员 吴宁剑人民陪审员 王庆英二〇一五年八月十九日书 记 员 张 斌 微信公众号“”