（2015）平民初字第04108号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2016-03-22
案件名称
北京市平谷区金海湖镇东上营村民委员会与李文学、张景琴农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市平谷区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市平谷区金海湖镇东上营村民委员会,李文学,张景琴
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2015）平民初字第04108号原��北京市平谷区金海湖镇东上营村民委员会，住所地北京市平谷区金海湖镇东上营村。（组织机构代码：74813XXXX）法定代表人张小明，主任。委托代理人张宝，男，1956年3月23日出生。被告李文学，男，1954年4月4日出生。委托代理人胡文同，男，1968年3月19日出生，北京市平谷区马昌营镇法律服务所法律工作者。委托代理人高爽，女，1985年11月12日出生，北京市平谷区马昌营镇法律服务所法律工作者。第三人张景琴，女，1958年7月12日出生。委托代理人齐集，北京京安律师事务所律师。委托代理人余飞鸽，北京京安律师事务所律师。原告北京市平谷区金海湖镇东上营村民委员会（以下简称东上营村委会）与被告李文学、第三人张景琴农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东上营村委会的法定代表人张小明、委托代理人张宝，被告李文学的委托代理人胡文同、高爽，第三人张景琴的委托代理人齐集、余飞鸽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东上营村委会诉称：2006年7月15日，我村委会与被告签订了村委会南小楼房屋买卖合同。后因被告身体状况不能继续履行合同，亦不能从事×旅游项目的开发。2014年5月6日，经北京市平谷区法院调解解除了村委会与被告所签订的共同开发兴办北京×旅游项目的协议书。由于被告身体状况不能立足本地，发展生产，且其非本集体组织成员，其购买的坐落于我村的楼房违反有关国家政策，故我村委会诉至法院，要求确认我村委会与被告于2006年7月15日签订的房屋买卖合同无效。被告李文学辩称：第一，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示。第二，我获得诉争房屋的方式为公开拍卖所得，且已支付了相应的价款共计605200元。同时，我获得房屋后已对房屋进行了大范围的整修。第三，诉争房屋所占用的土地并非农村宅基地范围。综上，我不同意原告的诉讼请求。第三人张景琴诉称：原告所述与事实不符。第一，2003年7月24日，被告以公开拍卖的形式获得了诉争房产。2006年7月15日，被告与原告签订的房屋买卖协议仅是对拍卖文件的补充，且进一步明确了土地使用年限为50年。第二，本案属于土地承包经营权纠纷而非农村房屋买卖合同纠纷。第三，因被告拖欠我款项，已将诉争房屋的相关权利转让给我享有。此后，我对诉争房屋进行了翻建。综上，我要求确认诉争房屋归我所有。经审理查明：2006年7月15日，原告与被告签订了房屋买卖合同。该合同约定：原×镇×所即×村南道���土地2.12亩及地上物北正房和东西耳房（包含锅炉、暖气、通水通电等配套设施）出让给被告，被告支付价款350000元；土地使用期限为50年。现原告以房屋买卖合同违反法律强制性规定为由诉至法院，要求确认2006年7月15日原告与被告签订的房屋买卖合同无效。被告及第三人均不同意原告的诉讼请求，且第三人提出要求确认诉争房屋系第三人所有。双方就2003年7月24日签订的拍卖房产地协议书存有争议。原告认为本案仅为农村房屋买卖合同纠纷，但被告及第三人均认为原告与被告于2003年7月24日签订了房产地协议书，故被告从原告处获得房屋所有权系拍卖取得。为此，被告及第三人均提供了拍卖房产地协议书，该协议书约定被告以315000元价格取得×所占用的土地使用权及房屋所有权。房产地协议书上加盖了村委会公章，且有原告委托代理人张宝的签名。同时，���房地产协议书中写明中证机关为×镇人民政府，但并未加盖公章。原告对拍卖房产地协议书的真实性不予认可，且认为公章及签名均为伪造，但由于原告在2003年使用的公章已销毁，故无法进行相应的比对。双方就诉争房屋支付的价款存有争议，2015年8月4日，原告向本院陈述：被告按照房屋买卖合同的约定，共计交纳了350000元。2015年8月19日，原告变更陈述表示被告因房屋买卖合同共计支付价款为310000元。被告对原告上述陈述均不予认可，并表示按照拍卖房产地协议书约定支付了原告315000元，且由于村民反对，被告又多次向原告支付价款，总计因诉争房屋支付价款共计605200元。为此，被告提供由原告出具的收款凭证（复印件），其中交款人为北京×旅游有限公司（经理为被告）票据共计290000元；交款人为被告本人的凭证共计315200元。原告对被告提交的以北京×旅游有限公司为付款人的票据予以认可，但对于以被告名义付款的票据真实性不予认可，且表示公章系伪造。被告与第三人之间是否存有转让协议存有争议。第三人认为因被告拖欠款项，用诉争房产折抵相应的债务。为此，第三人提供被告与其签订的协议书，该协议书约定将原告与被告签订的拍卖房产地协议书项下的权利义务转让给第三人，转让价格为750000元。被告对此予以认可。庭审中，原、被告及第三人均认可诉争房屋所占用的土地为集体土地，且被告及第三人均无本市户籍。原告表示，被告因借贷等法律关系拖欠原告及案外人款项应在本案中予以解决。上述事实，有双方当事人及第三人的陈述，原告提交的房屋买卖合同，被告提供的拍卖房产地协议书、房屋买卖合同、支付款项凭证，第三人提交的拍卖房产地协议书、房屋买��合同及转让协议书等证据在案佐证。本院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规及有关国家政策。本案中，双方当事人及第三人均认可本案所涉及的土地性质为集体所有，现被告及第三人均非本集体经济组织成员，故其均无权买卖本市集体所有项下的房屋。被告辩称，诉争房屋并非农村宅基地，但并不能因此改变房屋占用土地的性质为集体土地。第三人表示，本案应为土地承包经营权纠纷，但原、被告签订了房屋买卖合同，且该合同约定的房屋亦占用了集体土地，确实侵害了本集体经济组织成员的相应利益。综上，原告主张其与被告签订的房屋买卖协议无效，理由正当，本院予以支持。被告及第三人均表示诉争房屋取得经过拍卖，但被告及第三人提供的拍卖房地产协议书上并未加盖×镇人民政府公章，且此种取得房屋方式不能否定合同违��性。至于被告与第三人签订的转让协议是否真实，亦不影响原、被告之间签订合同无效的事实，且被告与第三人之间的债务问题应另案予以处理。原告所述与被告存在的其他债权债务均应另案解决。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：一、二ＯＯ六年七月十五日，原告北京市平谷区金海湖镇东上营村民委员会与被告李文学签订的房屋买卖合同无效；二、驳回第三人张景琴的诉讼请求。案件受理费一百四十元，由原告北京市平谷区金海湖镇东上营村民委员会负担七十元（已交纳）；由第三人张景琴负担七十元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 朱 政人民陪审员 ��春良人民陪审员 田 德 芳二〇一五年八月十九日书 记 员 孙 世 香 更多数据：搜索“”来源：