（2015）沭商初字第00419号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-12-09
案件名称
沭阳县江南商场经营管理有限公司与周林梅房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
沭阳县人民法院
所属地区
沭阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沭阳县江南商场经营管理有限公司,周林梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）沭商初字第00419号原告沭阳县江南商场经营管理有限公司，住所地沭阳县新江南小区2-3号楼商业105铺。法定代表人王长江，该公司总经理。委托代理人孙球，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。被告周林梅，居民。委托代理人徐刚，江苏华脉律师事务所律师。原告沭阳县江南商场经营管理有限公司（以下简称“江南商场公司”）诉被告周林梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理立案后，依法适用简易程序，由代理审判员马迪锋独任审判于2015年8月6日公开开庭审理，原告委托代理人孙球、被告委托代理人徐刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年10月30日，原、被告签订《润华综合市场租赁合同书》，原告将位于润华综合市场二层的2F-045-046-055-056号商铺出租给被告经营，租期三年，第二年即2015年1月1日至2015年12月31日租金为52529元。每年经营管理费为6244元，承租方应在每年10月1日至10月15日期间将下年度的租金及经营管理费交付给出租方，免租期为2014年1月1日起至2014年12月31日止。被告已交付24778元可抵作第二年租金，被告尚欠第二年租金27751元、第二年管理费6244元及违约金15777元（违约金从2014年10月16日起至被告付清之日止，按100元／日计算，本案仅主张15777元）。请求判决：1、被告给付原告2015年1月1日到2015年12月31日期间的房屋租金27751元，经营管理费6244元，违约金15777元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：原被告签署租赁合同属实，但在原告起诉前出租的房屋未经过消防验收，租赁合同应属无效合同，原告主张的租金及违约金均不能按照合同约定的条款实现。如果认定合同有效，被告也无需支付违约金，即便原告主张违约金有依据，违约金也明显偏高，具体数额应由法庭认定。另原、被告因租金问题产生纠纷之责任不在被告，本案诉讼费用被告也无需承担。请求依法判决。经审理查明：2013年12月30日，原告江南商场公司（出租方）与被告周林梅（承租方）签订《润华综合市场租赁合同书》，约定由原告向被告出租位于沭阳县新江南小区润华综合市场二层2F-045-046-055-056号商铺用于经营鞋帽，面积为86.72平方米。租赁期限为三年，从2014年1月1日起至2016年12月31日止；免租期12个月，即从2014年1月1日起至2014年12月31日止；第二年即2015年1月1日至2015年12月31日的租金为52529元，第三年即2016年1月1日至2016年12月31日的租金为55681元；经营管理费为每年6244元。商铺租金和经营管理费按年结算，由承租方在每年的10月1日至10月15日将下个年度租金及经营管理费交付给出租方，逾期未缴纳者按违约处理。合同第九条违约责任中还约定承租方如逾期交付租金、水电气费和经营管理费的，属违约行为，除仍应及时如数补交外还应支付违约金（人民币）100元／日；合同还对其他方面作了约定。合同签订后，被告租用上述商铺，并向原告支付了租金24778元，该租金应为2015年度的租金。2015年度剩余租金及管理费没有交纳，原告诉来本院要求处理。另查明，原告向被告出租的房屋所在的“新江南小区3#4#裙房（新江南润华超市1-2层局部）工程”于2015年6月24日经宿迁市公安消防支队评定消防验收合格。以上事实，有原告陈述、被告答辩、润华综合市场租赁合同书、建设工程消防验收意见书等证据予以证明。本院认为：原告向被告出租商铺，双方之间成立房屋租赁合同关系，合同依法发生法律效力。被告辩称租赁房屋未经消防验收，租赁合同应为无效合同，本院认为，该房屋在本案法庭辩论终结之前经消防验收合格，且在双方签订租赁合同之后不存在因未经消防验收合格而导致房屋不能使用的情形，故本院对被告的该辩解不予支持。原告依约提供租赁物，被告应当按照合同约定向原告交纳租金、经营管理费等费用，故原告要求被告交纳2015年度尚欠租金和经营管理费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告未按约定支付租金和管理费，构成违约，应当按照约定承担违约责任，但双方在合同中约定的违约金明显过高。以原告因被告违约行为所受实际损失为基础，综合全案衡平考量，原告主张的违约金可自应当付费次日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算，对超出的违约金本院不予支持。另外，原告虽按100元／日计算主张违约金，但本案已明确将违约金数额确定为15777元，因此，按照上述调整后的违约金计算方法算至被告实际给付之日止的违约金应以15777元为限。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周林梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沭阳县江南商场经营管理有限公司支付2015年1月1日至2015年12月31日的房屋租金27751元、经营管理费6244元，共计33995元及违约金（以33995元为基数，自2014年10月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算；且不得超出15777元）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1054元，减半收取527元，由被告周林梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费1054元（户名为宿迁市财政局国库处，帐号为46×××80，开户行为中国农业银行宿城支行，征收单位为宿迁市中级人民法院）。代理审判员 马迪锋二〇一五年八月十九日书 记 员 马艳秀附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：百度“”