（2015）江宁开民初字第1338号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-09-22
案件名称
原告（反诉被告）谢荣华诉被告（反诉原告）马以布拉黑麦房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢荣华,马以布拉黑麦
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）江宁开民初字第1338号原告（反诉被告）谢荣华，男，1984年5月9日生，汉族，居民。委托代理人潘超，江苏蔚蓝律师事务所律师。被告（反诉原告）马以布拉黑麦，男，1987年1月2日生，东乡族，居民。委托代理人熊怀春，江苏天之权律师事务所律师。原告（反诉被告）谢荣华诉被告（反诉原告）马以布拉黑麦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员闫立海独任审判，公开开庭进行了审理。原告谢荣华的委托代理人潘超、被告马以布拉黑麦及其委托代理人熊怀春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谢荣华诉称：2010年8月28日案外人周海将南京市江宁区东山街道岔路口农贸市场西面四号商铺（学院路名嘉佳园正对面）出租给其使用，租赁期限自2010年8月28日至2015年8月28日。2014年6月，其经人介绍，将房屋转租给被告马以布拉黑麦用于经营兰州拉面馆，双方签订了房屋租赁协议1份，租期为2014年6月25日至2015年8月28日，租金为72000元/年，租赁期间任何一方违约需赔偿对方3个月房屋租金，其中2014年6月25日至2015年5月15日的租金已经支付，2015年5月16日至2015年8月28日的租金25292元，被告马以布拉黑麦应于2015年4月16日前支付，但被告马以布拉黑麦一直未予支付，其索款无果，现起诉要求被告马以布拉黑麦支付租金25292元、违约金10000元，合计35292元。被告马以布拉黑麦辩称并反诉称：其与原告谢荣华签订了房屋租赁协议是事实，协议签订后，其支付给了原告谢荣华88889元，其中含11个月房租66000元及转让费22889元，但原告谢荣华当时向其承诺年租金与自案外人周海给谢荣华的年租金一致，而事实上谢荣华与周海之间的租金约定为41666元，原告谢荣华多收取了其24256元租金，且协议第二条第二项约定租赁期满，承租人在同等条件下有优先续租权，谢荣华与周海的租赁协议有同样的条款，但谢荣华明知其有长久经营的意愿，在租赁期临近届满时未与周海沟通，导致周海将房屋出租他人，给其造成了损失，且原告主张的违约金亦过高。现反诉要求原告谢荣华退还多收取的租金24256元、赔偿其装修费28000元、加盟费20000元，合计72256元。反诉被告谢荣华辩称：双方签订的合同是双方的真实意思表示，其不存在多收取租金的情形，且在合同履行期间其并未出现任何违约事项，不应对装修费及加盟费进行赔偿，房屋未能续租是因为周海开出的续租条件被告马以布拉黑麦未能接受，并非是在同等续租条件下其不要求续租。综上请求驳回反诉原告的诉请。经审理查明：2010年8月28日，原告谢荣华与案外人周海签订房屋租赁协议1份，协议约定周海将其所有的南京市江宁区东山街道岔路口农贸市场西面四号商铺[（学院路名嘉佳园正对面）以下简称商铺]出租给原告谢荣华使用，租赁期限自2010年8月28日至2015年8月28日，租金41666元/年。2014年6月25日，经案外人章庆转让，原告谢荣华与被告马以布拉黑麦签订房屋租赁协议1份，协议约定原告谢荣华将商铺转租给被告马以布拉黑麦使用，租赁期限自2014年6月25日至2015年8月28日，租金72000元/年，协议第三条第1项约定：“2014年6月25日至2015年5月15日的租金已经缴付，2015年5月16日至2015年8月28日的租金25292元承租人应在2015年4月16日前缴付”。协议第五条约定：“以上协议双方应共同遵守、租赁期间双方任何一方违约须赔偿对方三个月房屋租金”。协议第六条还约定：“出租人承诺在双方合同到期后由乙方自行和产权人商谈续租事宜”。协议签订后，被告马以布拉黑麦向案外人章庆支付了租金及转让费合计88889元，2015年5月16日至2015年8月28日的租金25292元被告马以布拉黑麦未能支付，原告谢荣华索款无果，诉至本院，因双方意见不一，致调解未成。另查明，原告谢荣华的转租行为系得到商铺所有人周海的同意，在租赁期届满时，周海向原告谢荣华及被告马以布拉黑麦提出相同的续租条件，二人均表示不能接受商铺续租条件，现商铺已转租他人。审理中，原告谢荣华自愿降低违约金，只主张10000元。以上事实，有房屋租赁协议、电话工作笔录及当事人陈述等证据证实，经审查，均具有证明效力。本院认为：原被告双方签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护，原被告双方均应按照约定全面履行自己的义务。被告马以布拉黑麦未能按约支付租金，应负纠纷的责任。故对原告谢荣华要求被告马以布拉黑麦支付租金25292元的诉讼请求，本院予以支持。反诉原告马以布拉黑麦要求要求谢荣华支付多收取的租金24256元、装修费28000元、加盟费20000元，合计72256元，因其未能充分举证证明，故本院不予支持。被告马以布拉黑麦未能及时给付租金，造成原告的利息损失，虽然双方约定违约金，且原告主张时亦降低了违约金标准，但该违约金亦过高，本院予以调整，按照为给付租金的同期银行贷款利率的两倍予以支持。综上，对于原告谢荣华要求被告马以布拉黑麦支付租金25292元、违约金10000元的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告马以布拉黑麦支付原告谢荣华租金25292元及违约金（以25292元为基数，自2015年4月17日起按照人民银行同期同档贷款利率的二倍，计算至本判决确定的给付之日止），于本判决发生法律效力之日起10日内付清。二、驳回原告谢荣华的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告马以布拉黑麦的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取341元，反诉案件受理费603元，由被告马以布拉黑麦负担（本诉案件受理费已由原告谢荣华垫付，被告马以布拉黑麦在支付上述款项时应加付此垫款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：南京市中级人民法院；开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）。审判员 闫立海二〇一五年八月十九日书记员 郑 江 更多数据：