（2015）秦民初字第01224号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2016-03-04
案件名称
原告陕西中振房地产开发有限公司诉被告张某某商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
咸阳市秦都区人民法院
所属地区
咸阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陕西中振房地产开发有限公司,张某某
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条
全文
咸阳市秦都区人民法院民 事 判 决 书（2015）秦民初字第01224号原告陕西中振房地产开发有限公司，住所地陕西省咸阳市渭阳西路阳光小区B2号商铺，组织机构代码78365673-4。法定代表人陈怀美，系该公司董事长。委托代理人李文龙，系陕西天之娇律师事务所律师。被告张某某，男，汉族，山西省霍州市人。原告陕西中振房地产开发有限公司诉被告张某某商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西中振房地产开发有限公司（以下简称中振地产公司）委托代理人李文龙，被告张某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告中振地产公司诉称：2012年5月16日，原告与被告签订商品房买卖合同。约定，被告购买原告开发的恒晟·城市花园5栋1单元10楼11002号商品房，购房总价款为373799元，其中附件五合同补充条款第二条规定，在出卖人为买受人的贷款承担阶段性担保期间，如因买受人未能按期偿还借款，导致贷款银行要求出卖人承担保证责任的，或导致贷款银行解除与买受人的借款合同或宣布全部借款提前到期的，出卖人有权解除合同。买受人应当向出卖人支付总房款2%的违约金。合同生效后，被告张某某向原告支付了首付款，剩余的购房款向建行咸阳分行申请了贷款。原告为贷款提供了保证金担保和连带责任担保。原告向被告交付了商品房，但被告违反借款约定拒不向银行按期还款，导致银行要求原告承担担保责任，并于2015年3月30日从原告资金账户中扣回243142.15元按揭房款。被告的违约行为严重的侵犯了原告的合法权益，导致原告的合同目的不能实现。故诉至人民法院，请求：1、依法解除2012年5月6日原、被告签订的《咸阳市商品房买卖合同》及相关附件；2、判令被告被告按照合同约定返还房屋；3、判令被告按照合同约定向原告支付解除合同实际支出的费用及违约金共计26664.98元；4、本案诉讼费由被告承担。被告张某某辩称：原告所述基本属实。由于被告在那段时间资金困难，导致银行从原告的账户扣款243142.15元，用于偿还被告的购房按揭贷款，其中贷款本金235169.8元，利息7780.98元，违约金191.37元。因为被告确实是想要这套房子，所以被告不同意原告提出解除合同的要求，愿意向原告支付一部分违约金和律师费，但不是原告要求的全部。原告为支持其诉讼请求，当庭提举以下证据：1、商品房买卖合同、商品房销售贷款合作协议书、特种转账贷方凭证、个人贷款还款凭证、个人贷款结清证明各一份，待证原、被告及银行之间购房及按揭贷款事实。银行在原告账户扣款243142.15元，原告要求解除合同符合法律规定。合同约定被告应支付违约金及实际支出费用并将商品房连同其装修部分一并返回给原告。2、委托合同、收费标准、收款收据、网上银行电子回单各一份、待证原告实际支出律师费19819元的事实。被告张某某对原告当庭所举证据1无异议；证据2认为费用太高了。被告张某某未向法庭提举证据。经综合评议：原告所举证据1来源合法，内容真实，能够证明原、被告之间建立商品房买卖合同关系以及与第三人之间建立个人住房借款合同关系的事实。因被告张某某未按期偿还银行借款，导致银行从原告账户扣款243142.15元，用于偿还被告的全部按揭贷款本息及违约金。对此，本院予以认定。证据2来源合法，内容真实，被告认为律师费用过高的理由不足以对抗原告因诉讼支付律师费的事实，本院予以认定。经审理查明：2012年5月月16日，原告中振地产公司与被告张某某签订《咸阳市商品房买卖合同》及《合同补充条款》。原告将其开发的咸阳市劳动路恒晟·城市花园5栋1单元10楼11002号商品房出卖给被告张某某，购房总价款为373799元，被告首付总房款的30%即112140元，余款261660元被告向中国建设银行股份有限公司咸阳分行按揭贷款，该贷款由原告提供连带责任担保。上述款项已履行完毕，原告已将上述商品房交付被告使用。由于被告未能按照借款合同约定的期限向中国建设银行股份有限公司咸阳分行偿还贷款本息，该银行根据与原告签订的《商品房销售贷款合作协议书》的约定，于2015年3月30日一次性扣划原告资金243142.15元清结了被告的全部按揭贷款。其中贷款本金235169.8元，贷款利息7780.98元，逾期还款违约金191.37元。本院认为：原告中振地产公司与被告张某某签订的《咸阳市商品房买卖合同》及《合同补充条款》是双方当事人真实意思的表示，双方均应按照合同约定适当履行合同义务。被告张某某在仅偿还银行按揭贷款本息18517.85元后，由于未如期向银行偿还按揭贷款本息，导致银行全额扣划原告资金偿还了被告的欠款。被告的行为致使原告的合同目的不能实现，其行为已构成根本违约，依法应当承担相应的违约责任，故原告提出解除双方签订的商品房买卖合同符合法律规定的条件。由于合同解除权系形成权，但原告起诉前未书面通知被告解除合同，故其单方解除合同的时间应视为本院向被告送达起诉状副本之日。上述合同解除后，被告张某某应将所购商品房按照现状完整地返还给原告中振地产公司。原告中振地产公司应将购房首付款112140元在扣除相关费用后一次性返还给被告张某某。原告要求被告承担违约金及实际支出的律师费理由正当，证据充分，本院予以支持。被告张某某不同意解除合同，但其无实际行为改善合同的履行状况、以取得原告的谅解从而继续履行合同，其认为违约金及实际支出费用过高，但无相反证据证明，故对其抗辩本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告陕西中振房地产开发有限公司与被告张某某签订的《咸阳市商品房买卖合同》及《合同补充条款》于2015年6月15日解除。二、被告张某某将咸阳市秦都区劳动路恒晟·城市花园5栋1单元10楼11002号商品房按照现状完整地返还给原告陕西中振房地产开发有限公司，并赔偿原告各项损失共计26664.98元（其中包括违约金7475.98元，律师代理费19819元）。限被告于本判决生效后30日内履行完毕。三、原告陕西中振房地产开发有限公司于本判决生效后30日内返还被告张某某购房首付款112140元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费466元，由被告张某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院审 判 长 程军凯人民陪审员 秦秋会人民陪审员 魏明利二〇一五年八月十九日书 记 员 朱亚妮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 关注微信公众号“”