（2015）大民二终字第01203号

裁判日期: 2015-08-19

公开日期: 2015-09-23

案件名称

大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司与林常胜房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

林常胜,大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2015）大民二终字第01203号上诉人（原审被告）：林常胜，大连拜尔建材有限公司经理。被上诉人（原审原告）：大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司，住所地大连市沙河口区连胜街42号。法定代表人：魏志龙，该公司经理。委托代理人：王冰，辽宁谨思律师事务所律师。委托代理人：艾国春，辽宁谨思律师事务所律师。原审原告大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司（以下简称华隆公司）与原审被告林常胜房屋租赁合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2015年6月29日作出（2015）沙民初字第1860号民事判决，林常胜不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月29日公开开庭审理了本案。上诉人林常胜，被上诉人华隆公司的委托代理人艾国春、王冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华隆公司一审诉称：2008年6月4日，原告与被告签订《协议书》，约定原告将所有的位于大连市沙河口区民政街376号房屋出租给被告使用，租金为每年10万元，原合同没有约定被告可以转租的条款，合同签订后，被告将不允许转租的合同擅自添加了“此房屋乙方可以对外出租”的内容。原告知道此事后，多次通知被告解除该份合同，最后一次通知发生在2014年1月13日，且该份通知被告已经收到。在该份通知上，原告给予了被告一个月的合理期限。并且，自2012年4月18日之后，原告没有再收取被告支付的租金，故原告请求确认原告与被告2008年6月4日签订的协议书自2014年2月14日起已解除。被告林常胜一审辩称：被告从未接到原告的解除合同通知书，大连市中级人民法院（2015）大民二终字第00286号民事判决书已经对解除合同的条件作了详细的说明，原告要求解除合同没有满足国家法律规定的解除合同的条件，双方的合同没有解除。并且，原告还收取了案外人刘永富支付的租金18万元以及被告支付的租金15万元，刘永富的租金本应支付给被告，但刘永富将租金支付给了原告，都应当计算为被告所支付的租金。经计算，被告的租金已经支付到了2015年7月18日。所以被告不同意原告的诉讼请求。一审法院审理查明：1993年3月18日，大连市沙河口燃料公司与大连大东建材总汇签订《联营协议书》，约定大连沙河口区燃料公司以沙河口区民政街376号（案涉房屋）原属燃料公司的门市（建筑面积850平方米，场地400平方米）与大东建材进行联营，并确定由被告林常胜担任法定代表人。2004年4月18日，大连市燃料总公司与被告签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋租赁给被告使用。租赁期间自2004年4月18日至2007年4月17日。双方还约定租赁期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：租赁合同期满或合同解除，该房屋装修、改善的动产部分归承租人，不动产部分归出租人，出租方不再作任何补偿。2005年12月30日，原告与大连市燃料总公司签订协议书，约定因大连市燃料总公司欠原告房屋租金80万元，经双方协商，大连市燃料总公司将沙河口区民政街376号（原单位自管房屋）面积大约272平方米及院内土地面积约600平方米一并顶抵原告所有。原告接到房屋后，自行处理房屋租赁关系。同日，双方办理了房屋交接证明手续。2007年4月18日，原告与被告签订了房屋的租赁合同，约定租赁期限自2007年4月18日起至2008年4月18日止。2008年6月4日，原告与被告重新签订《协议书》，约定原告将案涉房屋租赁给被告使用，该房屋动迁时，该房屋产权归原告所有，被告只有使用权。租期内被告每年交给原告租金10万元，每年4月18日支付下一年的租金。2007年的租赁合同继续有效。如有与本协议条款不同之处，以本协议为准。该房屋被告可以对外出租。2012年4月18日，原告与被告重新签订《协议书》约定案涉房屋由原告对外整体出租，期限至房屋动迁为止。房屋租金为每年20万元，一次性付清，时间每年提前一个月3月18日支付。被告与承租方签订的房屋出租协议书、合同书的主体同意更改为原告。2013年6月，被告以合同显失公平为由诉至一审法院，请求判令撤销双方于2012年4月18日签订的《协议书》。一审法院于2013年10月10日作出（2013）沙民初字第2074号民事判决书，撤销了原告与被告于2012年4月18日签订的《协议书》。宣判后，原告因不服该判决上诉至辽宁省大连市中级人民法院，后于2014年1月14日撤回上诉。2014年1月13日，原告向被告发出解除合同通知书，载明“由于2008年6月4日我公司与你签订的大连市沙河口区民政街376号房屋租赁协议双方没有明确约定租赁期限，虽经我公司与你多次协商，但最终不能确定租赁期限，故我公司依据《合同法》第232条的规定，于2014年2月13日解除双方签订的租赁协议，我公司给予你合理期限为2014年1月14日至2014年2月13日。”被告拒收该份解除合同通知书。2014年9月2日，原告以租赁合同纠纷，将被告诉至一审法院，请求确认原告与被告2008年6月4日签订的《协议书》于2012年4月18日解除，一审法院经审理后判决确认双方2008年6月4日签订的合同于2012年4月18日解除。宣判后，被告不服该判决，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。大连市中级人民法院经审理认为“华隆公司提举的解除合同通知有两份，第一份为通知，其发放对象为各租赁业主，并非合同相对人林常胜……其不符合关于解除合同通知的法律要件；第二份为解除合同通知书，是华隆公司于2014年1月13日向林常胜发出的，但从发出时间看，晚于华隆公司诉请合同解除的时间近两年，并不能发生自2012年4月18日解除2008年6月4日签订的《协议书》的法律后果，故华隆公司的该项主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。”经审理，大连市中级人民法院判决撤销大连市沙河口区人民法院（2014）沙民初字第3346号民事判决书，驳回原告大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司的诉讼请求。另查，2011年4月24日，原告的法定代表人魏志龙收取了被告支付的2011年4月18日至2012年4月18日期间的租金10万元。2012年4月16日，魏志龙收取了刘永富交付的租金18万元。2012年6月28日，原告方收取了被告支付的租金15万元。在本案庭审中，原告陈述被告支付的15万元租金系履行2012年4月18日协议的内容，且原告不同意以案外人刘永富支付的18万元租金冲抵被告应支付的租金。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，原告诉请确认双方于2008年6月4日签订的合同于2014年2月14日解除，而确认双方的合同是否已经解除，在于确认原告于2014年1月13日向被告发出的解除合同通知书是否产生解除合同的法律效力。原告与被告于2008年6月4日签订的协议书，没有约定案涉房屋的租赁期限，故原告与被告之间的租赁关系属于不定期租赁。根据法律规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告作为案涉协议的出租方，其有权随时解除合同。原告于2014年1月13日向被告发出了解除合同通知书，并将通知书的内容告知被告，虽然被告拒收了该份通知书，但应视为原告的解除通知已到达被告。被告虽对合同的解除存有异议，但并未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。因此，原告的解除合同通知书即已发生解除合同的效力。原告在该份通知中给予了被告合理的准备期间，并明确了双方合同解除的日期为2014年2月13日，故原告与被告合同应于2014年2月13日解除，现原告要求确认被告与原告签订的合同自2014年2月14日起解除，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于被告提出其租金已支付至2015年7月18日的抗辩意见，一审法院认为，原告与被告于2012年4月18日形成的租赁合同的租金标准要高于双方于2008年6月4日签订的协议书约定的租金。而2012年4月18日的合同已被生效判决撤销，双方应就合同撤销之后涉及到的房屋租金支付等问题另行清算或主张。被告自行主张用其按照2012年4月18日所支付的租金折算为2008年6月4日协议书的租金，显然不当。而至于案外人刘永富支付的租金能否冲抵被告支付的租金的问题，原告已明确表示该款项应与刘永富另行处理，因涉及到案外人的利益，各方应依相应的法律关系另行主张各自的权利。故被告的该节抗辩意见，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十二条、第二百三十二条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，作出如下判决：确认原告大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司与被告林常胜于2008年6月4日签订的《协议书》于2014年2月14日解除。案件受理费100元（原告已预交），退回原告50元、由被告负担50元，于判决生效之日起十日内履行。宣判后，林常胜不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回华隆公司的一审诉讼请求。其主要上诉理由为：1.林常胜自1993年3月18日获取涉案房屋使用权后，对涉案房屋进行了全面翻建和装修改造，先后补办了临时建筑执照和国有土地临时使用权证，这部分房屋不在涉案房屋内。自2002年3月2日始，林常胜将翻建、自建的房屋和涉案房屋统一对外出租。2002年3月2日，林常胜与冯正恒签订的房屋租赁合同证明案涉房屋出租早于华隆公司取得案涉房屋；林常胜与冯正恒签订的补充协议是长期的，林常胜与华隆公司于2008年6月4日签订的协议书与该补充协议吻合。2003年12月1日，林常胜与刘文签订的房屋租赁协议约定租赁期限到2020年12月16日。2006年12月15日，林常胜与刘永富签订的租赁协议约定的租赁期限到2015年2月1日。林常胜与郝欣于2009年7月22日签订的转让协议书、2012年7月20日签订的房屋租赁合同都可证明林常胜与承租人约定的租期到2025年7月20日。另外，还有（2015）大民二终字第281号民事判决和（2015）沙民初字第1936号民事判决，均可证明双方不可能在2014年2月13日解除2008年6月4日的协议书。案涉房屋与林常胜自建房屋平面位置图可看出案涉房屋与林常胜自建房屋时间上早于华隆公司取得案涉房屋的时间。同时，可以看出案涉房屋与自建房屋捆绑出租的时间都在2007年4月18日以前。案涉房屋的使用权是从1993年开始的，华隆公司在2007年4月18日获取案涉房屋时明知案涉房屋租赁时间，林常胜和次承租人形成的租赁关系早已经形成，2008年6月4日的协议正是对2007年4月18日以前案涉房屋租赁情况形成的书面协议，从时间上不可能签订所谓的不定期协议。2007年4月18日，华隆公司与燃料公司人员到林常胜处告知林常胜涉案房屋租赁合同签订改为华隆公司，表示涉案房屋继续出租给林常胜，租金等一切都与原来合同一样，并于当天签订了当年的房屋租赁合同。2008年6月4日，林常胜与华隆公司签订协议书。华隆公司在其起诉状和庭审中从未提及2008年6月4日的协议书是不定期租赁协议，一审法院认定该协议书是不定期租赁协议书，且仅凭华隆公司在2014年1月13日在大连市中级人民法院另案庭审过程中出示的通知就认定其已将解除通知送达林常胜，协议书于2014年2月13日解除有误。2.1993年3月18日至今，林常胜对涉案房屋投入了大量资金和心血，涉案房屋与林常胜翻建、自建的房屋无法分开对外出租。林常胜对涉案房屋的出租是2002年3月2日开始的，此时华隆公司与涉案房屋没有任何关系。2008年6月4日签订的协议书，是华隆公司在2007年4月18日对林常胜承诺的真实文字记录。如果2008年6月4日协议书解除，必然导致林常胜在2002年3月2日至2006年12月15日期间与第三人签订的房屋租赁合同无法履行，其损失无法计算。3.大连市中级人民法院2015年3月18日作出的（2015）大民二终字第286号民事判决对2014年1月14日华隆公司在另案庭审中向林常胜下达解除合同通知书不予支持，一审法院此次又以该通知书判决支持华隆公司的主张有误。被上诉人华隆公司二审答辩认为：华隆公司在2008年之前并不知晓林常胜转租的事实。2008年之前的所有租赁合同上的条款都约定了租赁期限届满之日不动产归出租人，之前的所有合同都约定了不允许转租，可以看出出租人在每次签订合同的当时并不知道林常胜将此房屋进行转租。林常胜自己建造的和改造的房屋并非大规模的翻造和改建，林常胜建造的只有一些简易小房间。2008年6月4日的协议，林常胜擅自添加了此房屋可以对外转租的字样，对此林常胜已经认可。2012年4月，华隆公司发现林常胜将房屋转租，二人经过协商解除了2008年6月4日的合同，后来开始履行2012年4月18日的合同。2012年4月18日的合同被撤销后，林常胜和华隆公司是不定期租赁，所以华隆公司有权随时通知其解除合同。在另案开庭审理过程中，华隆公司已经向林常胜送达了解除合同通知书，内容写的是没有约定期限，通知其解除合同。在此之前，华隆公司也多次因此事与林常胜协商解除，但林常胜不同意。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院经审理查明，原审查明的“2014年1月13日，原告向被告发出解除合同通知书”不准确，应更正为“2014年1月14日，华隆公司向林常胜发出解除合同通知书”。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2008年6月4日林常胜与华隆公司签订的《协议书》约定，华隆公司将沙区民政街376号部分房屋（约642平方米）长期租赁给林常胜使用。该房屋动迁时，该房屋产权归华隆公司所有。林常胜只有使用权。从该《协议书》约定可知，林常胜与华隆公司对案涉房屋约定为“长期租赁”，对具体的租赁期限没有明确约定。林常胜与华隆公司虽于2012年4月18日签订《协议书》约定案涉房屋由华隆公司对外整体出租，期限至房屋动迁为止，但生效判决已经撤销该《协议书》，林常胜与华隆公司仍应参照2008年6月4日签订的《协议书》履行。2008年6月4日的《协议书》没有对租赁期限明确约定，双方对此未能达成补充协议，结合《协议书》其他条款亦不能确定具体的租赁期限，故林常胜与华隆公司之间视为不定期租赁，一审对此认定并无不当。关于林常胜提出其与冯正恒、刘文、刘永富、郝欣等人签订的租赁合同可证明林常胜与华隆公司不可能在2014年2月13日解除2008年6月4日的协议书一节，本院认为，林常胜与冯正恒、刘文、刘永富、郝欣等人签订的租赁合同，即便这些租赁合同属实，亦属林常胜超出其与房屋产权人约定的租赁期限而签订的，其反映的仅是林常胜与这些次承租人之间的意思表示，华隆公司并非是这些租赁合同的主体，合同中约定的租期对华隆公司并不具有约束力，林常胜以此证明其与华隆公司于2008年6月4日签订的《协议书》不可能在2014年2月13日解除，没有法律依据，本院不予支持。至于林常胜提及的（2015）大民二终字第281号民事判决和（2015）沙民初字第1936号民事判决，系林常胜在本案审理终结前诉请案外人向其给付租金、返还房屋的有关诉讼，不能以此证明林常胜与华隆公司间租赁合同应否解除。关于林常胜提出其对案涉房屋存在自建和翻建，投入大量资金一节，属双方合同解除后对租赁房屋增设他物的有关处理，并不影响双方合同的解除与否。关于林常胜提出一审法院采信了（2015）大民二终字第286号民事判决不予支持的2014年1月13日华隆公司下达的解除合同通知书有误一节，本院认为，华隆公司庭审中提供的录像显示2014年1月14日华隆公司向林常胜送达解除合同通知书，林常胜拒绝签收该份解除合同通知书。林常胜认可该份录像是华隆公司在本院审理（2014）大民二终字第19号民事案件的当日在法庭录制的，故一审法院采信该份录像证据并无不当。对华隆公司于2014年1月14日向林常胜发出解除合同通知书而林常胜拒收的事实应予认定。至于（2015）大民二终字第286号民事判决未以2014年1月14日送达的解除合同通知书为依据支持华隆公司要求确认林常胜与华隆公司2008年6月4日签订的《协议书》于2012年4月18日解除的诉讼请求，系因华隆公司该案诉请确认2008年6月4日签订的《协议书》于2012年4月18日解除，而华隆公司于2014年1月14日向林常胜送达的解除合同通知书是在该诉请确认协议解除时间之后作出的，故而不能发生自2012年4月18日解除2008年6月4日签订的《协议书》的法律后果，这与本案以2014年1月14日的解除合同通知书作为依据判决确认2008年6月4日签订的协议书自2014年2月14日解除并不矛盾。故林常胜该节上诉观点，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（林常胜预交），由林常胜负担。本判决为终审判决。审判长　　侯学枝审判员　　刘冬艳审判员　　丁大勇二〇一五年八月十九日书记员　　王　亮更多数据：