（2015）穗越法民三初字第948号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-11-06
案件名称
李俊安与广州市品鑫房地产代理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十六条，第九十四条，第九十六条第一款，第一百一十条
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第948号原告（反诉被告）：李俊安，住广州市越秀区。委托代理人：郑文锦，广东金轮律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市品鑫房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：卢志光。委托代理人：林鑫，广东广大律师事务所律师。委托代理人：谭唯聪，广东广大律师事务所律师。原告李俊安诉被告广州市品鑫房地产代理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑文锦、被告的委托代理人林鑫、谭唯聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年11月6日，原、被告签订《好食汇商场租赁合同》，约定原告承租“好食汇”商场A10铺位，租赁期限为一年，即2014年11月1日起至2015年10月31日止，月租金11000元。原告在签订合同时，需向被告缴纳第一期租金11000元、保证金22000元、水电煤保证金5000元。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了前述费用，并于2014年11月6日支付了装修补偿费15000元。被告在原告的经营过程中，于2014年12月、2015年3月在没有告知任何停业理由及停业持续时间的情况下，突然通知停业，停业时间持续数日之久。据了解，商场停业是由于消防验收不合格导致。被告有保障原告正常经营不受影响的义务，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，使原告实现不了租赁商铺使用的目的，并给原告造成了严重的经济损失。因此，原告请求法院依法判决：1、原、被告签订的《好食汇商场租赁合同》于原告实际未经营之日即2015年2月8日解除；2、被告向原告返还保证金22000元；3、被告向原告返还水电煤保证金5000元；4、被告向原告返还装修补偿费15000元；5、被告返还商铺内的设备和物品。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1、被告认为《好食汇商场租赁合同》已于2015年3月24日解除；2、合同的解除是因为原告逾期支付租金，达到了被告单方解除合同的条件，根据合同约定被告有权没收保证金；3、原告在合同解除或撤场之后应缴清水电煤费用，之后被告无息退还水电煤保证金余款，但原告拖欠水电煤费用，故该保证金也不予退还；4、原告的违约行为达到了被告单方解除合同的条件，且解除合同后原告没有将房屋恢复原状，依据合同约定被告不予退还原告的装修补偿费；5、现场只有一部分原告物品，并非原告提交物品清单上的全部物品。被告反诉称：2014年11月6日，原、被告签订《好食汇商场租赁合同》。2014年11月1日，被告将合同约定的铺位交付原告使用。2014年11月28日，好食汇商场开始试营业，首月租金、管理费等各项费用已免除。原告于2015年2月25日起在商场正常营业、商铺正常使用情况下已欠租金逾15天，管理费、水电费逾7天。被告依照合同约定享有单方解除合同的权利，因此，被告请求法院依法判决：1、原、被告签订的《好食汇商场租赁合同》于2015年3月24日解除；2、原告立即腾退、返还上述涉案铺位，并支付自2015年2月25日起至2015年5月7日止的租金及房屋使用费（按照合同约定的租金标准计算，即11000元／月）；3、原告向被告支付管理费1400元（自2015年1月25日起至2015年3月25日止）；4、被告没收租赁保证金22000元。原告对被告反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求，原告没有收到被告发出的解除合同通知，也不同意被告提出的解除合同理由，被告存在导致原告无法经营的原因：1、商场没有经过消防验收；2、2014年12月，商场在被告在未告知原告停业理由和停业天数的情况下停业数日，导致原告无法正常经营、店内商品变坏变质等，并使原告蒙受了员工的工资损失；3、根据租赁合同约定，被告至今未协助原告办理营业执照，据了解原告商铺不具有办理营业执照的条件；4、被告的反诉请求没有事实和法律依据，被告已自行将商铺收回，并在未经原告同意的情况下私自处理了原告物品，故不存在场地占用费的问题；5、原告认为在2015年2月8日原告自行停业时合同已经解除，因为原告自该日起没有再经营，所以被告要求原告支付2015年2月8日至2015年3月25日的管理费、2015年2月8日至2015年5月7日的租金和场地占用费没有事实和法律依据；6、由于原告不存在违约行为，被告应将租赁保证金退还原告。经审理查明：2014年11月6日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《好食汇商场租赁合同》，约定：甲、乙双方经协商就乙方承租越秀区惠福东路548-552号123-125、126-127、128-129、130、131-132、133、134、135“好食汇”商场A10铺位的事宜达成以下协议。甲方同意将“好食汇”商场A10铺位出租给乙方摆卖定食品、经营销售该合同约定的经营范畴。乙方的经营种类为甜品、简餐。该合同的租赁期限为一年即从2014年11月1日起至2015年10月31日止；月租金为11000元，租金按月结算；乙方在签定该合同时，应将第一期租金11000元支付给甲方，并向甲方交纳22000元的租赁保证金。该保证金在合同期满及结清一切费用后乙方凭原始收据无息退回（原始收据要妥善保存，遗失不补、不退款），并同时向甲方交纳5000元的水电煤保证金。该保证金在合同期满及结清一切费用后乙方凭原始收据无息退回（原始收据要妥善保存，遗失不补、不退款）；乙方应在每月25日前以现金或转账的付款方式到管理处办公室向甲方缴纳下一个月租金，若乙方逾期缴交，则每日按逾期付款总额的3%向甲方支付滞纳金；若乙方逾期超过15天，甲方有权解除该合同；乙方的租赁保证金作为违约金，不予退还。管理费：甲方作为“好食汇”管理机构，每月向乙方定额收取市场管理综合服务费、公用设施用维护（应为“维护费用”）700元／月；乙方应在每月2日前以现金或转账的付款方式到管理处办公室向甲方缴纳当月管理费，乙方若逾期缴交，则每日按逾期付款总额的3%向甲方支付滞纳金。若乙方逾期超过7天，甲方有权解除该合同，乙方的租赁保证金作为违约金，不予退还。公共水电按各家店铺面积平均分摊，收费标准按相关部门收费；商铺内的水电费：乙方自用电、用水费按每月实际使用数向甲方缴交（水电费单价按水电部门标准）。若乙方逾期超过7天，甲方有权解除该合同，乙方的租赁保证金作为违约金，不予退还；由甲方提供“好食汇”商场A10铺位，乙方自备食品经营所需的各种器具、用品及食品原、辅材料，并派遣专业技术人员在该铺位场从事销售工作；甲方提供有关资料文件协助予乙方办理有关证照，以供乙方正常营业；因政府部门规定或不可抗力的因素，造成该合同不能履行时，该合同得以解除，双方均不负违约责任。如街道社区，城管或公安部门规定临时停业，乙方应服从管理；如该铺位在经营中，乙方发生下列情形之一时，甲方有权单方解除该合同，有权对乙方财产行使留置权，并追究乙方违约或侵权责任：在该合同存续期间，未经甲方同意乙方不得擅自撤离该铺位或停止营业。该合同解除后，乙方必须在甲方正式通知后三日内撤场并将该铺位恢复原状；乙方必须配合甲方办理各项交接手续，不得拒接或拖延。甲方应在乙方撤场后的三日内，在扣除各项费用及罚款后，将租赁保证金无息退回乙方。若甲方正式通知乙方撤场的三日后，乙方仍不撤离或撤除、搬迁的，视为乙方放弃对铺位内所有器材、设备、装修及财产的所有权，甲方可自行处置等。2014年11月6日，原告向被告支付涉案A10商铺保证金22000元，水电煤押金5000元，装修补偿费15000元。之后，被告将涉案的好食汇美食广场A10商铺交付原告经营使用。2014年12月24日，被告为应对消防验收对好食汇美食广场进行停业；直至2014年12月29日，被告恢复营业。原告于2015年2月8日停止在涉案A10商铺经营。2015年3月5日，被告向原告发出《通知》载明：致好食汇美食广场各商户：由即日起美食广场将进行内部停业整顿并会尽快恢复营业。在停业期间，该司将对各商户以停业一天免除两天租金的方式作为补偿等。2015年3月11日，被告恢复好食汇美食广场的营业，但未有任何证据显示被告告知原告该事实。2015年3月24日，被告在涉案A10商铺内张贴《好食汇美食广场清场通知》，该通知载明：致A10商户：贵方租赁我司A10号商铺，根据你方与我方所签订合同第1.3条约定：《承租方在合同有效期内，费用不得逾期15天缴纳（包括租金、管理费、水电费等项）》，贵方并未在期限内缴纳租金、管理费、水电费，严重损害了我司的利益并构成严重的违约行为。依据双方所签合同书第1.3条约定，我司单方面解除与贵方的租赁合同，并没收贵方物业的保证金。同时，依据合同的约定请贵方于2015年3月28日自行前往清场，如贵方逾期不迁离，我司某收回租赁物业，并就逾期部分向贵方收取双倍租金，如贵方既不缴纳租金也不将物品迁出，我司将强行清场，我司视贵方放弃对铺位内所有器材，设备，装修及财产的所有权，我司可自行处置。2015年4月3日，广州市公安局越秀区分局向原告出具《报警回执》，证实原告于2015年4月3日11时许报案。原告称当日隔壁经营者通知原告在商铺内的商场被清场、变卖，故原告报警以记录相关情况。被告确认原告留置在涉案A10商铺内的所有设备及物品已于2015年4月3日被被告变卖。2015年4月15日，原告向本院提起本案诉讼。除本案以外，另有好食汇商场的五个租户就同一问题提起诉讼。2015年4月17日，广州市公安局越秀区分局出具编号穗公越消验字（2015）第0085号《建设工程消防验收意见书》，载明：广州市食如诒餐饮有限公司：根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，我局对你单位申报的食如诒餐饮内部装修建设工程进行了消防验收复验。该工程位于广州市越秀区惠福东路548-552号（双号）利福大厦（商住楼，地上共27层，高77米，总建筑面积25000平方米，属一类高层民用建筑）首层123-125铺，装修面积417平方米，装修后作餐厅使用，设置有大厦原有的室内消防栓给水系统、火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统等消防设施。根据国家工程建设消防技术标准，《建设工程消防验收评定规则》和《建设工程消防验收意见书》（穗公越消验字（2015）第0068号），经资料审查、现场抽样检查和功能测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收复验合格。1、申报竣工材料与现场实际情况相符，现场厨房门已设置乙级防火门，依据现行《建设工程消防验收评定规则》第5.2条、第5.3条、第6.4条判定为合格。2、厨房隔墙已砌至梁板底部，符合现行《高层民用建筑设计防火规范》第5.2.6条的要求。二、工程投入使用后，你单位应加强建筑消防设施维护保养、保证完好有效；要建立健全消防安全制度，落实消防安全责任制，确保安全。三、工程如需扩建、改建（含室内装修、建筑保温、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收。四、该餐厅属于公众聚集场所，投入使用，营业前应依法申请消防安全检查等。被告称涉案商铺的产权人是案外人李某，李某将涉案商铺出租给广州市食如诒餐饮有限公司，广州市食如诒餐饮有限公司再将涉案商铺转租给被告。原告对上述意见书的真实性予以认可。2015年6月18日，广州市公安局越秀区分局以穗公越消强执决字（2015）01号《行政强制执行决定书》查封了整个涉案好食汇商场。该决定书载明：被处理单位名称：广州市食如诒餐饮有限公司；单位法定代表人：卢志光；地址及联系方式广州市越秀区惠福东路548-552号（双号）123-125铺；因你单位经催告无正当理由逾期未履行公安机关于2015年1月30日作出的对广州市食如诒餐饮有限公司责令停产停业的行政处罚决定（决定书文号穗公（越）行罚决字（2015）第00480号），根据《中华人民共和国消防法》第七十条第四款之规定，决定于2015年6月18日强制执行；强制执行方式：对位于广州市越秀区惠福东路548-552号（双号）123-125铺的广州市食如诒餐饮有限公司予以查封，查封期间的消防安全由广州市食如诒餐饮有限公司负责等。原、被告双方共同确定，涉案好食汇商场目前处于被查封状态。另查明：庭审中，原、被告共同确认，原告支付涉案A10商铺租金至2015年1月31日，水电费至2015年12月31日；管理费至2015年1月31日，因此，被告的第三项反诉请求变更为：原告向被告支付2015年2月1日至2015年3月24日的物业管理费1225元。被告表示，放弃2015年3月1日起至合同解除之日止原告欠缴的水电费，并同意在扣减原告欠缴的2015年2月28日前的水电费之后，将水电煤保证金的余款无息退还原告。此外，被告向本院提交了：1、2015年1、2月的水电费发票，付款方为广州市食如诒餐饮有限公司，开票项目载明代收2015年12月25日至2015年1月25日水费835元、代收2015年1月1日至2015年1月31日电费15846.3元；代收2015年1月25日至2015年2月25日水费585元、代收2015年2月1日至2015年2月28日电费11355.5元；2、好食汇美食广场1、2月份水费、电费计算表，载明2015年1月原告承租的A10铺位欠缴电费885.88元、水费60.33元，2月欠缴电费399.85元、水费21.3元。原告称对上述证据的真实性、合法性和关联性均予以确认，并确认上述欠缴水电费数额。原告为证实其曾就涉案商铺两次无故停业提出过异议，向本院提交了：一、2015年1月14日，包括原告在内的14个商户联名签订的《函》，载明：尊敬的好食汇商场管理方：经好食汇商场商户商议，为保证商户的合法权益，特此对以下内容要求商场方给予证实的书面解释：1、关于2014年12月24日到29日商场停业给出书面的解释。2、针对问题1提出的2014年12月24日到29日商场停业针对商户的承诺问题给出书面的承诺。3、商场方必须提供商户所交所有费用的收据且加盖公章（包括水电费、公摊费、管理费），并请明确告知水电费用计算方法；4、因了解到问题1及问题2是因为商场方无合法的证照导致，为保证商户合法经营的权力（应为“权利”），特此要求商场方提供相关的证照原件，若还是办理中请提供相关证照通过审查的回执等。二、原告于2015年3月20日以EMS的方式向被告《好食汇商场租赁合同》记录通讯地址（广州市越秀区东风中路448号成悦大厦12楼）寄送的《律师函》，主要载明：原告在经营过程中，被告于2014年12月、2015年3月，在没有告知任何停业理由及停业持续时间的情况下，突然通知停业。据原告了解，商场停业是消防验收不合格而导致。原告为此多次与被告进行交涉，但被告均不能给出明确的答复，也不能保证以后不再停业。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，使原告实现不了租赁商铺使用的目的，并给原告造成了严重的经济损失。为此，被告须于收到该律师函之日起三日内，向原告作出商场停业的书面解释，并向原告提供商场消防、卫生、环保等验收合格的证明等。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，称未收到上述三份证据，称证据二律师函的收件人是卢志光，与本案无关。原告为证明其留置在涉案商铺内部分物品及设备，向本院提交了：一、设备清单；二、照片二十二张。被告对上述证据的真实性、关联性、合法性不予认可，称证据一是原告单方制作，并不能证明原告撤场时留置的物品，不能反映原告离场时物品的保留情况。证据二无法反映照片的地点和时间，与本案无关。本院认为：原、被告双方签订的《好食汇商场租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被告将好食汇美食广场A10商铺作为经营餐饮用途出租，在原告经营使用期间却未能通过消防验收，根据公安机关出具的《行政强制执行决定书》可知涉案场地已于2015年1月30日被责令停产停业，且在被告不配合停业的情况下目前已被强制查封。被告的上述行为导致合同目的不能实现已构成违约，故原告有权提出解除合同。但原告以2015年2月8日自行离场的方式解除合同，未对被告作任何通知，不发生单方解除合同的效力；被告于2015年3月24日在涉案A10商铺向原告张贴解约通知，双方就合同的解除达成一致，租赁合同自该日解除。关于场地交还的问题。虽然原、被告双方未能共同确认交场时间，但双方均确认被告于2015年4月3日将原告留置在涉案商铺内的所有设备及物品清理变卖，因此2015年4月3日后不存在场地占用费的问题，于该日视为场地已经交还。被告主张原告腾退返还涉案A10商铺的诉求，本院不予支持。关于租金及管理费的支付问题。原告的租金及管理费均支付至2015年1月31日。虽然原告于2015年2月8日已自行停业并欠缴该月租金，但由于消防未通过验收等原因，涉案场地于2015年1月30日已被公安机关勒令停业，2015年2月1日起涉案场地不具备正常经营的租赁条件，且被告自2015年3月5日至3月11日期间停业。恢复营业后，未有任何证据证明被告通知了原告，又根据被告发出的《通知》，在停业期间，被告对商户作出停业一天免除两天租金的方式作为补偿。因此，2015年1月25日至2015年3月24日期间的租金及2015年3月25日至2015年5月7日的房屋使用费，被告无权向原告收取。2015年2月1日至2月7日的管理费，原告应当向被告支付，数额为700元／月÷28天×7天=175元。至于2015年2月8日至3月24日期间的管理费，因该期间原告处于未经营状态，故被告主张原告向其支付该期间管理费的诉请于法无据，本院不予支持。关于保证金、水电煤押金（合同中为水电煤保证金）、装修补偿费的退还问题。鉴于合同解除是被告的原因导致的，非原告之责，故合同解除后，原告要求被告退回保证金、水电煤押金，合法合理，本院予以支持。因被告同意在扣减原告2015年2月28日前的水电费后退还水电煤押金余额，因此，被告应向原告返还的水电煤押金余额为5000元-885.88元-60.33元-399.85元-21.3元=3632.64元；至于装修补偿费，因上述租赁合同的租赁期为一年，虽然双方均确认原告于2015年1月28日撤场，但由于原告上于2015年3月24日前未以任何书面形式向被告作出解约的意思表示，因此根据合同约定，原告于2014年11月1日至2015年3月24日期间承租涉案商铺，实际经营期限约为4.8个月，被告应向原告返还装修补偿费为15000元／年-15000元／年÷12个月×4.8个月=9000元。关于涉案A10商铺内器具、用品的返还问题。被告已将原告留存在涉案商铺内的物品进行了清理、变卖，因此物品已无实际返还可能。原告可另行向被告主张损失赔偿，在本案中不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第一百一十条第一项、第二百一十六条之规定，判决如下：一、原告李俊安与被告广州市品鑫房地产代理有限公司于2014年11月6日签订关于广州市越秀区惠福东路548-552号123-125、126-127、128-129、130、131-132、133、134、135“好食汇”商场A10铺位的《好食汇商场租赁合同》于2015年3月24日解除。二、被告广州市品鑫房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告李俊安返还保证金22000元、装修补偿费9000元、水电煤押金3632.64元。三、原告李俊安于本判决发生法律效力之日起七日内，向被告广州市品鑫房地产代理有限公司支付2015年2月1日至2月7日的管理费175元。四、驳回原告李俊安的其他诉讼请求。五、驳回被告广州市品鑫房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费950元，反诉受理费517.5元，由原告李俊安负担100元，被告广州市品鑫房地产代理有限公司负担1367.5元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 郭 雪人民陪审员 陶茂娟人民陪审员 周小燕二〇一五年八月十九日书 记 员 戴 鹏杨艺玲 微信公众号“”