（2014（深中法房再字第35号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2016-01-11
案件名称
郑安丽与杨凤仪房屋买卖合同纠纷审判监督民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
审理程序
再审
当事人
郑安丽,杨凤仪
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014（深中法房再字第35号申请再审人（一审原告、二审上诉人）：郑安丽（原名郑珮君），女，台湾居民，。委托代理人：袁宝平，广东明根律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨凤仪，女，汉族。委托代理人：高中明，广东万乘律师事务所律师。委托代理人：魏莹，广东万乘律师事务所律师。申请再审人郑安丽因与被申请人杨凤仪房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2013）深中法房终字第1158号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2014）深中法房申字第19号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人郑安丽的委托代理人袁宝平、被申请人杨凤仪的委托代理人高中明、魏莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深圳市福田区人民法院一审查明：位于深圳市福田区景田北的幸福家园X座XX房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积245.77平方米，产权人是杨凤仪。2007年6月1日，郑安丽与杨凤仪签订一份《协议书》，约定：郑安丽向杨凤仪承租涉案房屋，房屋现状为毛坯房，租期自2007年8月1日至2012年8月1日，租赁用途为自住，每月租金4800元；郑安丽对涉案房屋进行装修应以不违反物业管理处规定为前提，装修、家私家电及其他家居用品由郑安丽负责，并且属于郑安丽的财产，杨凤仪不负责任意一项的支付义务；租赁期限到期后一周内双方应办理房屋过户登记手续，税费按法律规定承担；双方应在租赁期限届满前3个月就涉案房屋的买卖价格达成一致意见，如双方对价格分歧较大，则以评估公司出具的评估市场价格为准，评估公司应属于深圳市福田区人民法院指定评估机构入围评估公司中任意一家方可。签订合同后，杨凤仪将房屋交付给了郑安丽，郑安丽对房屋进行了装修并向杨凤仪支付了租金。租赁合同届满前三个月，双方未能对房屋转让价格达成一致意见，也未共同委托评估机构对涉案房屋进行评估。杨凤仪提交了一份日期为2012年7月30日的《补充协议（一）》，该协议的甲方为杨凤仪、乙方为郑安丽，主要内容为：双方原《协议书》租赁期限截至2012年7月30日届满，双方协商一致将租赁期限顺延2年至2014年7月30日；租金在原有基础上予以增加，即每月实收租金为1万元；在签订本协议时甲方即收取乙方1万元押金。郑安丽在该协议上作为乙方签名，杨凤仪未签名。2012年8月7日，郑安丽向杨凤仪账户付款15200元，注明为“8月租金5200元（4800元），按金1万元”。杨凤仪在8月13日通过银行转账将该15200元退回给郑安丽，并附言“退还租金和按金”。一审诉讼中，郑安丽申请对涉案房地产的价值进行评估，一审法院于2012年10月12日通过摇珠确定深圳市国政房地产评估有限公司作为评估单位，并委托其对涉案房地产的市场价值进行评估。深圳市国政房地产评估有限公司作出的评估报告确认，涉案房地产的评估单价为45000元／平方米，公开市场价值为11059650元（含地价和发生转让时应缴纳的各项税费），评估净值为8521464元。郑安丽不认可该评估报告，并提出异议。评估公司针对郑安丽的异议，到庭接受质询并作出书面回复，主要内容为：1、关于郑安丽反映的可比案例异议，由于房产市场的交易价格是业主的隐私，而且政府相关部门对房地产三级市场的交易价格也没有公开，公司在选取可比案例时尽量收集类似房地产的交易案例，如果实在收集不到可比案例的交易价格，可以收集可比案例的报盘价格，并对其内涵和可能成交的价格进行修正，作为报告的可比案例；2、关于评估采用的方法，《房地产估价规范》第51页提到，市场比较法是最能体现房地产估价原理，最直观、适用性最广、也最容易准确把握的一种估价方法，估价时应首选市场比较法。由于近年深圳市房地产投资市场过热，导致住宅类物业租售比严重失衡，通过市场客观租金收益难以反映估价对象在估价时点的真正市场价格水平。收益法评估，是《房地产估价规范》中的要求，同一估价对象应同时选用两种以上估价方法进行评估，但最终估价结果的确定，是估价人员根据客观情况、市场信息综合分析而得，可以淘汰不适宜的估价方法估算出来的结果；3、本次估价对象为带屋顶花园的复式住宅，而且是四层使用，所送面积较多，不是一般的二层复式楼，其价格自然会比普通的复式住宅高。经一审法院询问，郑安丽不同意按该评估报告的价格进行涉案房屋的交易，杨凤仪同意按评估报告的价格进行交易。郑安丽的一审诉讼请求为：1、判令杨凤仪将位于深圳市福田区景田北幸福家园X座XX的房产按深圳市福田区人民法院指定评估机构的评估价格转让并过户给郑安丽，过户登记所产生的税费按照法律规定承担；2、判令杨凤仪在将房产过户至郑安丽名下前继续按其与郑安丽签订的《协议书》履行出租义务并立即恢复供水供电。深圳市福田区人民法院一审认为，郑安丽与杨凤仪签订的《协议书》是双方的真实意思表示，内容合法有效。该协议包含了两个法律关系，一是房屋租赁合同关系，二是房屋买卖合同关系。协议明确了具体的房屋、交易税费的负担原则、价格的确定等。即在房屋租赁期限届满前3个月，双方应协商确定房屋买卖价格，如有分歧，应选择入围该院名单中的评估机构进行价格评估。该协议就买卖房屋的主要条款达成了一致，属于本约合同。双方应按协议的约定履行各自的义务。在双方就价格不能达成一致意见，且不能共同委托评估机构的情况下，该院按照协议的约定，通过摇珠确定了深圳市国政房地产评估有限公司作为评估单位，对涉案房屋的价值进行评估。虽然郑安丽对该评估报告提出了异议，但评估公司对郑安丽的异议给予了回复，该院认为评估公司的回复内容合理可信，该评估报告可以采用。郑安丽经该院询问，不同意按该评估报告的价格进行交易，因此，郑安丽诉请将涉案房屋过户给其的请求，该院不予支持。郑安丽与杨凤仪的租赁合同关系已于2012年8月1日届满，如继续建立租赁关系，应有双方的合意。杨凤仪已明确表示不再出租涉案房屋给郑安丽，故郑安丽的第二项诉请，没有依据，该院不予支持。杨凤仪的答辩有理，该院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回郑安丽的诉讼请求。本案案件受理费22620元（已由郑安丽预交），因适用简易程序减半收取11310元，保全费5000元、评估费37816元（均由郑安丽预交），由郑安丽负担。郑安丽不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、重新委托评估机构对涉案房产进行评估；3、判令杨凤仪按新的评估价将涉案房产转让并过户给郑安丽；4、判令杨凤仪在将涉案房产过户至郑安丽名下前继续按其与郑安丽签订的《协议书》履行出租义务并立即恢复供水供电；5、本案一、二审诉讼费、评估费由杨凤仪负担。本院二审查明，一审认定事实清楚，二审予以确认。本院二审认为，一审法院认定“郑安丽与杨凤仪签订的《协议书》是双方的真实意思表示，内容合法有效”正确。郑安丽与杨凤仪签订的《协议书》明确约定“在房屋租赁期限届满前3个月，双方应协商确定房屋买卖价格，如有分歧，应选择入围一审法院名单中的评估机构进行价格评估”，一审法院依据该约定以及郑安丽的诉讼请求委托了相关的评估机构对涉案房屋的价格进行了评估。郑安丽对评估结果提出了异议，评估机构也按照评估程序给予了回复。结合评估程序合法、评估报告已经双方质证等情形，二审认为，一审法院采信该评估报告并无不当，即使存在质询方面的瑕疵亦不能影响本案的处理结果，郑安丽主张该评估报告不应采信的依据不足，二审不予支持。综上，一审法院驳回郑安丽的诉讼请求正确，郑安丽的上诉理由不能成立，其上诉请求二审不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22620元，由郑安丽负担。郑安丽不服本院二审判决，向本院申请再审，请求：撤销二审判决，对本案重审。主要理由如下：在本案一审中，一审法院委托深圳市国政房地产评估有限公司对涉案房产进行评估。该公司作出了评估报告。在收到该报告后，郑安丽以该评估报告所采用的评估方法不符合规定、实际评估人与签字的评估师不是同一人、评估价格没有案例参考而是凭空臆造、评估价格未扣除装修价值、评估结果严重背离市场实际价格、评估师不出庭接受质证等理由提出了异议。评估公司对郑安丽的上述异议虽作出了书面回复，但其解释既不符合法律规定也极不符合常理。郑安丽随后申请重新委托评估机构进行评估，但被一审法院拒绝。一审法院在评估师不出庭接受质询、评估结果严重不符合实际的情形下，认定评估报告可以采用，显然有失公允。郑安丽上诉后，二审法院以“即使存在质询方面的瑕疵，也不影响本案的处理结果”为由，不予采纳郑安丽的主张，显然不当。因为：1、由于双方约定，涉案房屋的成交价即为评估价，因此，涉案房屋的价格评估是否公正、准确，就成了本案争议的焦点。由此可见，评估报告的任何瑕疵都将影响本案的处理结果。更何况涉案评估报告不仅只是质询上有瑕疵，而是评估方法上存在重大的可以直接影响评估结果的瑕疵。2、一审判决认定涉案《协议书》合法有效且属于本约合同，同时认定《协议书》包含两个法律关系：一是房屋租赁合同关系，二是房屋买卖合同关系。那么，依据合同约定，杨凤仪就应当将房产转让并过户给郑安丽。郑安丽不同意按不公正的评估价购买该房，只是表明郑安丽对评估报告的价格有异议，并不表示其放弃购买该房产。一审判决曲解郑安丽的意思，以郑安丽不同意按评估报告的价格进行交易为由驳回郑安丽的诉讼请求，显然不当。二审法院对郑安丽的此项上诉理由未予审查就直接驳回郑安丽的上诉请求，显然错误。3、涉案房产租赁期间虽然届满，但在因杨凤仪违约致使郑安丽未能按期取得上述房产所有权的情形下，双方的租赁关系应当延至郑安丽取得该房产时终止。一审判决割裂了租赁与买卖之间的联系，以纯粹租赁关系来判定，显然不当。二审法院对郑安丽的此项上诉理由未予审查就直接驳回郑安丽的上诉请求，显然错误。被申请人杨凤仪答辩称：1、一审法院对于涉案房屋的价格评估程序合法，所评估的价格也符合市场实际，是公正的。同时，一审中郑安丽对评估公司作出的评估报告提出书面异议后，评估公司对郑安丽提出的异议均给予了书面答复，一审法院也严格依照法定程序组织评估单位及双方进行了两次质询，所以郑安丽认为评估报告不公正、不准确是不成立的。2、郑安丽认为依据双方所签订的房屋买卖合同，杨凤仪就应当将涉案房产过户给郑安丽的观点与双方所签订的协议约定不一致，也违背了双方签订的协议书的真实意思表示。双方是基于租赁关系而签订的协议，并且在协议中约定了租赁房产的买卖意向，但是合同当中明确约定如果双方能够对房产价格达成一致，就按照该价格进行交易，并且必须是在租赁关系期满前3个月内由双方约定。本案纠纷之所以发生，就是因为在合同约定的期限内双方未能就涉案房产的交易价格达成一致。在此情况下，按照合同的约定应当由入围一审法院名册的评估公司评估涉案房产的价格。一审法院通过摇珠选出评估公司，作出了客观公正的评估价格，但当一审法官询问郑安丽是否同意按照该评估价格购买涉案房产时，郑安丽明确表示不同意，应视为其撤回了买卖涉案房产的意思表示。3、郑安丽认为在涉案房产的租赁期限届满后，是由于杨凤仪的违约致其无法取得涉案房产不符合事实。因为涉案房产没有达成交易，是由于郑安丽不接受评估价格，而双方的协议约定如果对价格发生争议，就应当按照评估价格进行交易，所以违约方是郑安丽，而不是杨凤仪。郑安丽认为在其没有取得涉案房产的所有权的情况下，租赁关系应当延续至其取得该房产时终止的观点没有任何法律依据，也不存在一审法院割裂租赁关系和买卖关系的事实。二审对一审所涉及的全部事实及证据都进行了全面的审查，对案件所涉及的争议焦点也组织双方发表了辩论意见，二审维持原判符合法律规定。综上，请求驳回郑安丽的再审请求。本院再审查明，一审评估报告作出后，郑安丽对该评估报告提出异议，评估机构深圳市国政房地产评估有限公司分别于2012年10月31日和2012年12月12日两次对其异议进行书面回复。2012年11月30日，一审法院组织评估机构深圳市国政房地产评估有限公司的法定代表人陈邵萍、估价师周业平出庭接受郑安丽与杨凤仪的质询。当郑安丽询问为何按照装修现状进行评估时，估价师周业平答复称由于委托方没有要求按照毛坯房评估，所以按照现状进行评估。再审庭审时，郑安丽确认其在申请一审法院委托评估机构对涉案房产进行评估时，并未明确要求按照毛坯房进行评估。另查，再审庭审时，当法官再次询问双方是否愿意按照一审评估报告所确定的评估价格买卖涉案房产时，郑安丽明确表示不同意。原审判决查明的其他事实清楚，再审予以确认。本院再审认为，结合双方的诉辩意见，本案主要争议焦点在于一审评估报告能否采信问题。依据郑安丽与杨凤仪签订的协议书，在双方就涉案房产的买卖价格未能达成一致的情况下，应由具有相应资质的评估机构确定评估市场价，并以此作为最终交易价格。由于双方就涉案房产的买卖价格一直未能达成合意，一审法院根据郑安丽的申请，委托具有相应资质的评估机构对涉案房产进行评估，确定了评估价格。但郑安丽认为，该评估价格未扣除装修费用且采用的评估方法不当，导致评估价格过高，故不愿按该评估价格购买涉案房产，并要求重新评估。而杨凤仪认为，一审评估程序合法，评估价格也符合客观实际，郑安丽不愿以该评估价格购买涉案房产，违反双方约定。对此，本院评析如下：首先，郑安丽主张该评估报告不能采信的理由之一是该评估报告未扣除装修价值。本院再审认为，郑安丽的上述主张不能成立，理由如下：一方面，双方在协议书中仅约定在双方对涉案房产的买卖价格不能达成一致时，应以评估公司出具的评估市场价格为准。该协议并未约定评估时只对涉案房产的毛坯房价格进行评估，也未约定最终交易价格应在评估价格的基础上再扣除相应的装修费用。因此，按照一般交易习惯及通常理解，上述评估价格应指评估时涉案房产的现状价值。另一方面，郑安丽向一审法院申请委托评估机构对涉案房产的价格进行评估时，并没有明确要求仅评估涉案房产的毛坯房价格。因此，评估机构根据涉案房产的现状确定评估价格，并无不当。郑安丽在评估机构出具评估报告后，以评估价格未扣除装修费用为由对评估报告不予认可，不仅不符合协议书的约定，而且有违诚实信用原则。其次，郑安丽主张一审评估报告未采用收益法，而采用市场比较法确定评估价格，存有不当，故对该评估价格不予认可。对此，本院再审认为，第一，市场比较法系《房地产估价规范》明文规定的估价方法之一，并规定有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。第二，《房地产估价规范》规定评估机构对于估价方法的采用具有选择权。第三，本案中，评估机构在就郑安丽所提异议作出的书面回复中，已详细阐述了未采用收益法的理由，即近年深圳市房地产投资市场过热，导致住宅类物业租售比严重失衡，通过市场客观租金收益难以反映估价对象在估价时点的真正市场价格水平。因此，评估机构根据客观情况、市场信息综合分析，未采用收益法，而采用市场比较法估算出涉案房产的交易价格，并无不当。郑安丽对此不予认可，理据不足，本院再审不予支持。最后，关于程序方面，一审法院选定评估机构的程序合法，评估机构出具评估报告的程序也符合法律规定，且评估机构的法定代表人及估价师出庭接受了当事人质询，并通过书面形式对当事人所提异议进行了回复。因此，郑安丽主张一审评估报告存在程序性瑕疵，不应予以采信的主张，理由不能成立，本院再审不予支持。据此，本院再审认为，在一审评估报告可予采信的情况下，由于郑安丽在本案原审及再审过程中多次明确表示不愿意按照该评估报告所确定的评估价格购买涉案房产，因此，郑安丽要求将涉案房产过户至其名下的主张，依据明显不足，本院再审不予支持。另外，由于涉案房产的租赁期限已经届满，双方未就续租事宜达成一致，且郑安丽明确表示不愿意按评估价格购买涉案房产，故郑安丽要求杨凤仪继续按原约定履行出租义务并恢复供水供电的主张，本院再审不予支持。综上，郑安丽的再审请求，依据不足，本院再审不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2013）深中法房终字第1158号民事判决。再审案件保全费5000元，由郑安丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭亮代理审判员 李力代理审判员 刘真二〇一五年八月十九日书 记 员 任洲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 来源：百度“”