（2015）碚法民初字第04865号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-10-16
案件名称
重庆泰渝物业管理有限公司与秦兴炳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市北碚区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2015）碚法民初字第04865号原告重庆秦渝物业管理有限公司北碚分公司。住所地重庆市北碚区歇马镇冯时路***号附*号。组织结构代码58429663-3。法定代表人翟福森，该公司经理。委托代理人张婧，重庆扬义律师事务所律师。委托代理人古德先，重庆扬义律师事务所律师。被告秦兴炳，男，汉族，1964年1月23日出生，住重庆市北碚区。委托代理人彭智奎，重庆市北碚区水土法律服务所法律工作者。原告重庆秦渝物业管理有限公司北碚分公司（以下简称秦渝物业北碚分公司）诉被告秦兴炳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月3日受理后，依法由审判员卫珊珊适用简易程序于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告秦渝物业北碚分公司的委托代理人张婧，被告秦兴炳及其委托代理人彭智奎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告秦渝物业北碚分公司诉称：秦兴炳在2013年1月24日与秦渝物业北碚分公司签订《前期物业服务协议》，约定由秦渝物业北碚分公司为秦兴炳居住的xxx小区提供物业服务，其类型为联排别墅，物业管理费为每月4.5元／平方米（不含电梯运行维护费及能耗费）。合同签订后秦渝物业北碚分公司一直为秦兴炳居住的xxx小区提供物业管理服务，履行合同义务，秦兴炳于2013年3月29日收到被告缴纳的当季度物业服务管理费，但自2013年9月起，截止到原告起诉之日被告未缴纳物业管理费，现欠物业管理费26077.09元。现要求被告秦兴炳支付从2013年9月至2015年5月所欠原告的物业管理服务费26077.09元，并从逾期之日起按每天万分之五计算违约金，本案诉讼费由秦兴炳承担。被告秦兴炳辩称：秦渝物业北碚分公司所述不属实，在2013年3月29日、2013年4月5日、2014年3月5日分别向原告缴纳了3840.63元、6000元（此款系装修保证金转为物管费）、3261.05元共计13101.68元物管费。所以原告所述被告尚欠物管费26077.09元是错误的，同时原告请求支付违约金过高，违反法律规定，请求法院依法调整。秦渝物业北碚分公司在收取了较高标准的物业管理费后没有尽到物业管理责任，未做好清洁卫生、设施维护及安全保护工作，未实现其承诺的商业服务、超大会所、公共交通、医疗服务、社区活动等，没有达到收取物业管理费的条件，所以，秦兴炳不应当缴纳物业管理费，请求驳回秦渝物业北碚分公司的诉讼请求。经审理查明，2013年1月24日，秦渝物业北碚分公司与秦兴炳签订《前期物业服务协议》，约定由秦渝物业北碚分公司对秦兴炳居住的xxx小区进行前期物业管理，其联排别墅住宅的物业服务费为每月每平方米4.5元（不含电梯运行维护费及能耗费）；别墅的装修保证金为6000元一户，装修完毕，经验收物业主体结构和共用设备、设施合格并符合消防主管部门的有关规定，装修保证金于验收合格之日起三个月后无息退还；物业管理处安排专业垃圾清运人员到装修垃圾集中堆放处清运装修垃圾，清运装修垃圾的费用按建筑面积收取（不含拆除墙体部分），具体收费标准以装修协议为准；若乙方违反协议，不按本协议的约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。另查明，秦兴炳是重庆市北碚区xxxxx幢x号房的业主，该房屋建筑面积为284.49平方米。2013年3月29日，秦兴炳缴纳了物业服务费3840.63元，2013年4月5日，秦兴炳缴纳了装修保证金6000元，2014年3月5日，秦兴炳缴纳了2013年7月-2013年9月的物业服务费共计3261.25元，截止到2015年5月31日秦兴炳共欠物业服务费26077.09元。现秦渝物业北碚分公司与秦兴炳因物业服务费的缴纳发生纠纷，秦渝物业北碚分公司遂于2015年7月起诉来院。上述事实，有《临时管理规约》、《前期物业服务协议》、接房通知书、收款收据、欠费明细、照片等以及原、被告双方在庭审中的陈述记录等载卷为据。本院认为，秦渝物业北碚分公司与秦兴炳签订《前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。秦渝物业北碚分公司按合同内容提供了相关服务，其要求物业业主秦兴炳支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对秦兴炳辩称秦渝物业北碚分公司没有尽到物业管理义务，未提供夜间维修人员值班、上门收取垃圾、公共交通和医疗等服务以及外墙材料脱落等设施设备维护不到位以及因电梯质量问题引起的一连串问题从而免交物业服务费的抗辩理由，因秦兴炳提交的证据并不足以证明其抗辩理由，故本院对此不予支持。对秦兴炳辩称的其已经缴纳的装修保证金6000元均应作为物业服务费用于抵扣的抗辩理由，本院认为装修保证金与物业服务费在收费的用途及性质上均有明显不同，在庭审中秦渝物业北碚分公司也不同意进行抵扣，故本院对秦兴炳的抗辩理由不予支持，双方可就上述费用的缴纳及退还问题自行协商，协商不成可另案起诉。关于秦渝物业北碚分公司要求秦兴炳按每天万分之五交纳违约金的诉讼请求，本院认为，该违约金过高，可按秦兴炳未缴纳的物业服务费26077.09元为基数，在同期银行贷款利率的基础上上浮50%，计算出违约金为2035.6元。综上所述，秦兴炳应给付从2013年7月起至2015年5月所欠的物业服务费26077.09元及违约金2035.6元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告秦兴炳于本判决生效之日起十日内支付原告重庆秦渝物业管理有限公司北碚分公司物业服务费26077.09元及违约金2035.6元。二、驳回原告重庆秦渝物业管理有限公司北碚分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费446元，减半收取223元，由被告秦兴炳负担200元，原告重庆秦渝物业管理有限公司北碚分公司负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，在收到缴费通知后七日内未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审判员 卫珊珊二〇一五年八月十九日书记员 潘 静 关注公众号“”