（2015）金民初字第647号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-10-28
案件名称
宁夏佳诚信远商贸有限公司与银川市金凤区华美餐厅、李桂华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
银川市金凤区人民法院
所属地区
银川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁夏佳诚信远商贸有限公司,银川市金凤区华美餐厅,李桂华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民初字第647号原告宁夏佳诚信远商贸有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人段龙华，该公司董事长。委托代理人李婷，宁夏方和圆律师事务所律师。被告银川市金凤区华美餐厅。住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。经营者丁小红，该餐厅业主。被告李桂华，男，1979年11月14日出生，汉族，福建省福清市人，个体工商户，住福建省福清市。二被告共同委托代理人李鸿，宁夏诚托律师事务所律师。原告宁夏佳诚信远商贸有限公司（以下简称佳诚信远公司）诉被告银川市金凤区华美餐厅（以下简称华美餐厅）、李桂华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月25日立案受理，依法由审判员林楠适用简易程序，于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告佳诚信远公司的委托代理人李婷，被告华美餐厅的委托代理人李鸿到庭参加了诉讼。庭审中，原告以被告的实际经营者为李桂华，本案的审理结果与李桂华确有利害关系为由，申请本院追加李桂华为共同被告，本院照准。后依法组成合议庭，于2015年6月10日公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告佳诚信远公司诉称，2012年7月，被告进驻原告负责水、电、物业、电梯供给维护的金凤文化商业广场装修，并于装修完成后开始对外营业。原告在被告装修期间即保证了水、电、物业的供应及服务，并于2012年12月22日正式开业时为被告提供电梯服务，但从被告开始装修截至起诉时，上述费用被告均未向原告缴纳过，给原告造成巨大的经济损失，原告作为金凤区文化商业广场的管理者，是电费代收代缴的单位，被告应当对自己所用的电费承担缴纳义务；同时对原告提供服务的物业费及电梯使用费承担支付义务，而被告以种种理由推诿缴纳，故诉至法院，请求依法判令被告支付原告欠付的电费535260元（2012年7月至2015年2月11日）、利息27802.32元（后续利息继续计算）、物业费59566.5元（2012年7月至2015年2月）、电梯使用费49959元（2012年12月22日至2015年2月22日），以上共计672587.82元；本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《委托管理协议》一份（复印件），据以证明宁夏某房地产开发有限公司于2012年11月20日与原告签订《委托管理协议》，将被告所处的金凤文化商业广场委托给原告经营管理，原告有权对包括被告在内的金凤文化商业广场各个商户行使管理权利，包括物业管理的权利及水电费的代收代缴；2、宁夏电力公司电力专用发票四张（复印件），据以证明原告作为电费代收代缴单位履行代缴义务全部发票中的四张，其中包括被告的用电。其次该证据还证明银川供电公司从2014年1月开始变更电费收取方式，采用阶段计收方式收取电费；3、被告电费统计表及电费调整通知各一份（打印件加盖印章），据以证明截止2015年2月11日，被告共计使用电量547400度，电费单价分别为调整前的0.90元及调整后的1.05元，被告共拖欠电费总金额为535260元；4、原告与案外人签订的《物业管理协议》一份、案外人电费收取单二张、案外人缴纳电费的收据三份（均为复印件），据以证明原告收取被告及该广场内所有商户电费标准为0.90元／度及1.05元／度，没有区别待遇，这也是与原告代缴的电费数额相吻合的，该广场内其他所有单位均履行了偿付原告代缴电费的义务，只有被告至今不予偿付其使用的原告代缴的所有电费，给原告造成了巨大损失。同时证明原告向其他单位均每月一收电费，不存在不向用电户收取电费的情况；5、证明一份（原件），据以证明被告所使用的房屋面积为549平方米；6、物业费专用发票五张（复印件），据以证明原告基于物业服务者身份与案外人签订的物业服务合同，其中物业费3.5元／平方米／月，电梯使用费3.5元／平方米／月，案外人所缴纳的费用与合同完全吻合，被告应当按照其他商户同等标准向原告缴纳物业费及电梯使用费；7、照片二张（打印件），据以证明被告的德克士餐厅系开在商场内部，且二楼大门一直敞开，在使用商场内的电梯，需要说明的是我方提交的照片拍摄于2015年3月18日，被告代理人对楼上大门被封的说法是歪曲事实；8、原告公司设立在被告位于餐厅的门口之上的监控器拍摄的视频资料（光盘一张），拍摄时间分别为2015年2月至3月、5月至6月，据以证明被告一直在使用位于原告商场内的门用于客户进出，其应当对相应的电梯费承担责任；9、原告公司的物业部经理发给被告李桂华本人的短信资料一份（手机经质证后退还原告），据以证明该短信显示因为双方的物业纠纷及水电费纠纷，该物业部经理于2013年12月5日即向李桂华本人发送信息要求支付；10、城市快讯第877期报纸、承诺书各一份（提交复印件，原件经当庭质证后退还原告），据以证明原告商场的开业时间是2012年12月20日，即被告德克士餐厅实际占有该物业的时间是2012年7月15日之前。被告华美餐厅辩称，一、关于原告诉请的事实部分作如下说明：2011年1月28日，李桂华与宁夏某房地产开发有限公司签订了《商品房买卖协议》，李桂华购买位于银川市金凤文化商业广场商品房九间，在该买卖合同中约定由开发商宁夏某房地产开发有限公司选择某物业公司为该商品房提供物业服务，同时也约定由于该房处于一、二楼，面积相对独立，不从商场通过，所以约定物业费每月由业主承担300元。双方签订合同涉及的房屋现由本案被告华美餐厅使用，但是餐厅是由李桂华与德克士合作经营的，约定向业主李桂华只交付房屋使用费，水电、物业等费用由业主李桂华承担，并且无电梯使用费。因为存有以上事实，被告认为原告诉请的被告不是适格主体，本案是物业服务合同纠纷，物业合同的双方当事人系物业服务公司与业主，《物业管理条例》规定物业费用应当由业主承担，而被告并不是物业合同当事人，原告无权向合同以外的第三方主张物业费用。即使被告是房屋的使用人，也只按照与房屋所有权人的约定向其承担相应费用。而本案的事实，我们约定物业费用并不由使用人承担，因此原告无权向被告主张物业费。被告没有应诉的资质及权能，因为无论是华美餐厅还是丁小红本人，与原告之间均无物业服务合同，不可能知晓他们对物业合同的约定，不知物业费按什么标准、以什么方式、包括哪些内容以及如何缴纳，故原告对被告提起诉请，被告也只能无奈，一问三不知。从原告名称上看，原告并不是具有资质的物业公司，更不是房屋买卖合同上约定的提供服务的物业公司，其不具备资质，无权主张物业费用。二、关于原告诉请的各项费用，被告不知道其计算的标准，是否应当由自己承担，在法庭辩论时再陈述。被告华美餐厅为支持其抗辩意见，向法庭提交以下证据：1、宁夏某房地产开发有限公司与李桂华签订的《银川市商品房买卖合同》九份（原件经当庭质证后退还被告），据以证明本案涉诉的房屋所有权人系李桂华，而非本案被告。该合同中约定的物业服务企业为某物业服务有限公司（合同第二十一条），而非本案原告，因此，原告无权向被告主张物业的相关费用，应当向李桂华主张相关费用；2、宁夏某房地产开发有限公司与李桂华签订的《协议书》一份（原件经当庭质证后退还被告），据以证明双方在本协议中约定李桂华作为业主需要承担的物业服务费为每月300元，从该证据的附件中可以看出德克士餐厅自己斥资制作独立的上下楼梯，不使用商场的电梯。被告李桂华辩称，我与佳诚信远公司无物业合同关系，佳诚信远公司无权向我主张物业费。我购买商铺的合同中并没有约定我应当承担商场电梯使用费用，收取电梯使用费于法无据。购买该商铺时与开发商约定：由我出资10万元，开发商为我建造上下楼楼梯用于客人上下楼，德克士餐厅客人的进出有独立通道。二楼通道为按照要求设立的消防通道。故我与其他经营户不同，不使用商场电梯通道。开发商并未与我约定收取电梯使用费，故佳诚信远公司向我收取电梯使用费于法无据。我的电费是由原告公司还是由原开发商公司垫付，我并不清楚，只是对收费标准有异议，开发商及原告一直没有向我公示正常的收费标准，加上双方另有争议，所以该费用一直未予支付。被告李桂华为支持其抗辩意见，向法庭提交以下证据：1、《商品房买卖合同》九份（复印件），据以证明1、开发商宁夏某房地产有限公司在商品房销售合同中承诺为李桂华房产提供服务的前期物业服务公司为某物业服务有限公司并非本案原告；2、证明本案原告与被告无物业服务合同关系；3、双方合同并未约定收取电梯使用费；2、《协议书》一份（复印件），据以证明1、开发商宁夏某房地产开发有限公司与房屋业主约定的物业费为每月300元；2、证明双方约定由被告李桂华出资10万元为该房屋室内建筑使用的楼梯，并未约定收取电梯使用费；3、房屋竣工验收备案表一份（复印件，原件在银川市仲裁委），据以证明被告购买的涉案商品房通过竣工验收备案日期为2013年4月22日，根据《银川市物业管理条例》第30条之规定，在2013年5月22日之前的物业费用应当由建设单位（宁夏某房地产开发有限公司）承担。原告无权主张2013年5月22日之前的物业费。经审理查明，2012年11月20日，原告佳诚信远公司与案外人宁夏某房地产开发有限公司签订了一份《委托管理协议》，该协议约定：“委托方（甲方）：宁夏某房地产开发有限公司，受托方（乙方）：宁夏佳诚信远商贸有限公司，为了将“金凤文化商业广场”打造为金凤区域文化商业中心，集购物、娱乐、餐饮、文化休闲一体的商业广场，为广大市民提供一个最佳购物休闲场所，使它真正成为金凤区具有特色的标志性建筑。根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，鉴于文化广场产权结构的实际情况，同时也为保证甲方文化商业广场的正常运行。甲、乙双方经过充分协商，本着自愿守信、平等互利的原则，甲方自愿委托乙方对金凤文化商业广场进行资产管理，特订立以下委托管理条例以便双方遵守、履行。一、乙方资产管理场所：银川市金凤区北京中路655号金凤文化商业广场。二、乙方必须是依法登记注册，根据有关法律法规的要求能在该场地进行合法经营管理的企业。三、甲方将金凤文化商业广场七层某号30平方米建筑场地，以年租金14400元的标准租赁给乙方作为办公场所，按2012年11月1日双方签订的房屋租赁合同执行，其余楼层涉及甲方产权部分提供给乙方无偿使用。甲方产权所涉及的税费由乙方代替甲方缴纳。……六、乙方要依法遵守和履行物业服务合同，支付物业费用。……。”该协议签订后，原告入驻金凤文化商业广场进行经营管理，现原告以作为金凤文化商业广场的管理者，是电费代收代缴的单位，被告应当对自己所用的电费承担缴纳义务及对原告提供服务的物业费及电梯使用费承担支付义务为由诉至本院，请求判如所请。另查明，（一）2011年1月28日，被告李桂华与案外人宁夏某房地产开发有限公司签订了九份《银川市商品房买卖合同》，购买位于银川市金凤文化商业广场商品房9套，该九份合同第二十一条第（一）项均约定前期物业服务企业为：某物业服务有限公司；当日，双方还签订了《协议书》一份，该协议书第二条约定房屋售价：1、该房屋单价为12232.4元／平方米，总价款为RMB6715590元，即人民币陆佰柒拾壹万伍仟伍佰玖拾元，总价款中已经包含乙方所要求的180KW电力，其中106830元用于上下楼梯及1、2楼隔断、上下水、电缆做好时……，第四条双方约定的其他事宜：1、该房屋增设上下楼梯，由乙方（李桂华）按规范设计，甲方（宁夏某房地产开发有限公司）负责施工及费用。……5、该房屋安装独立的水、电表。水电费由乙方承担。6、每月物业服务费为300元。……（二）2012年5月15日，被告李桂华与案外人天津某餐饮服务咨询有限公司签订了《特许经营合同》，约定在银川市金凤区某商业广场经营德克士餐饮；（三）2012年7月25日，被告李桂华作为德克士银川餐厅的业主向宁夏某房地产开发有限公司出具书面《承诺书》，承诺于2012年8月10日前一定进入金凤文化商业广场进行装修，45天内完成全部装修；（四）被告李桂华所经营的华美餐厅自入驻以来，未向供电部门缴纳过电费，原告为该区域的电费代收代缴单位，故被告自入驻以来，电费均由原告垫付；（五）原告向法庭提交的照片及光盘，仅能看到被告李桂华经营的德克士餐厅情况，无法认定被告一直在使用位于原告商场内的电梯；（六）原告提交的证据四即原告与案外人银川新华百货东桥电器有限公司签订的《物业管理服务协议书》，因合同具有相对性，故仅能证明原告与他人间存在物业服务的法律关系；（七）原告提交的短信，因短信内容含糊，本院无法认定其所主张的观点；（八）原告提交的第877期城市快讯，欲证明被告德克士餐厅实际占有该物业的时间是2012年7月15日之前，与其提交的被告李桂华作为德克士银川餐厅的业主向宁夏某房地产开发有限公司出具书面承诺书时间不吻合，故本院无法认定其主张的观点；（九）位于银川市金凤区某商业广场的银川市金凤区华美餐厅属个体经营，实际经营者为李桂华；（十）被告李桂华购买位于银川市金凤文化商业广场商品房9套房屋时，合同明确约定由某物业服务有限公司提供物业服务，但实际上该公司并未按约提供相应的物业服务。以上事实有原告的陈述，被告的答辩以及原告提交的委托管理协议、承诺书、物业管理服务协议书、第877期城市快讯及被告提交的银川市商品房买卖合同、协议书、特许经营合同等在卷为凭，予以证实。本院认为，被告李桂华经营的德克士餐厅，自入驻银川市金凤区某商业广场以来，未向供电部门缴纳过电费，因原告为该区域的电费代收代缴单位，被告因经营所产生电费均由原告代付，且代付时间长达近3年，故被告应按供电部门的计费标准向原告支付已代缴的电费及所产生的利息，原告的该项诉请成立，本院予以支持。原告与被告李桂华间未签订书面的物业服务合同，仅依据与案外人银川某电器有限公司签订的《物业管理服务协议书》，要求被告支付物业费的诉请，经查，原告无据证实其向被告提供了物业服务，且因合同具有的相对性，故本院对原告的该项诉请不予支持。原告有关要求被告支付电梯使用费49959元的诉请，因原告向本院提交的照片及光盘，仅能看到被告李桂华经营的德克士餐厅情况，无法认定被告一直在使用位于原告商场内的电梯，故对该项诉请本院不予支持。被告银川市金凤区华美餐厅有关餐厅是由李桂华与德克士合作经营的，约定餐厅向业主李桂华只交付房屋使用费，水电、物业等费用由业主李桂华承担，并且无电梯使用费的辩解，经查属实，故本院予以采信。被告李桂华有关电费是由原告公司还是由原开发商公司垫付，其并不清楚，并对收费标准有异议的辩解，经查，有关代付电费，均依据供电部门每月出具的缴费单上所列收费标准收取，故被告李桂华的辩解不能成立，本院不予采信。因华美餐厅是由被告李桂华与德克士合作经营的，故被告李桂华应承担相应的民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告李桂华于本判决生效后十日内支付原告宁夏佳诚信远商贸有限公司代付电费535260元（2012年7月至2015年2月11日），利息27802.32元；二、当事人的其他诉讼请求本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10256元，由原告宁夏佳城信远商贸有限公司负担2491元，由被告李桂华负担8035元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 林 楠人民陪审员 杨民生人民陪审员 马俊川二〇一五年八月十九日书 记 员 杨 培附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。