（2015）穗中法民五终字第1558号

裁判日期: 2015-08-18

公开日期: 2015-08-27

案件名称

蔡菊琴与广州市东新实业发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

蔡菊琴,广州市东新实业发展有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第1558号上诉人（原审原告）：蔡菊琴，住广东省增城市。委托代理人：廖纪源，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托代理人：林丽蓉，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市东新实业发展有限公司，住所地广东省增城市。法定代表人：宋伟东，该公司执行董事。委托代理人：李剑铭，广东正大方略律师事务所律师。委托代理人：梁瀚昕，广东正大方略律师事务所实习律师。上诉人蔡菊琴因与被上诉人广州市东新实业发展有限公司（以下简称“东新公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第972号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年10月19日，蔡菊琴（乙方、买方）与东新公司（甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……xx花园…1幢4层404房（下称该商品房）……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）455901元……第十三条房屋��付甲方应当在2011年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交楼的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交楼，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。……第二十一条双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：……。2.乙方委托甲方办理。甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条……2.乙方委托甲方办理产权登记的。如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。……乙方要求��续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。……第二十九条关于通知的约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……。”该合同附件七为本合同补充协议，约定“……4、因买方原因，致使该房地产延误交付使用或无法按法定期限办理或领取《房地产权证》的，其后果及责任由买方承担。……9、……如买受人在出卖人发出的该商品房《交付使用通知书》之日起三十天内，仍未前往出卖人处办理该商品房的交接手续，则视为出卖人已实际把该商品房交付买受人使用。……11、买受人的通讯地址以合同记载的地址为依据，如迁移通讯地址，应立即以挂号邮件通知出卖人，否则因此而引致任何邮递错误责任，概由买受人负责。出卖人根据买受人最后登记地址寄出的挂号邮件，则以挂号回执上注明的投递日期为送达的日期。12、本《补充协议》作为《商品房买卖合同》的组成部分，具同等法律效力，……。”签订上述《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议）后，蔡菊琴已足额支付涉案房屋的房价款。2011年12月14日，东某公司向增城市城乡建设管理局交付完毕办理竣工验收备案所需文件，后者于2011年12月30日出具涉案房屋所涉工程的《竣工验收备案表》。2012年3月6日，东某公司向蔡菊琴邮寄了《xx花园催收（楼）通知书》。2013年4月16日，蔡菊琴接收了涉案房屋。2013年7月11日，增城市国土资源和房屋管理局就涉案房屋核发了产权人为蔡菊琴的《房地产权证��。蔡菊琴于2014年7月17日向原审法院提交起诉材料，提起本案诉讼，请求判令，一、东某公司立即支付蔡菊琴延期交楼违约金42626.74元；二、东某公司立即支付蔡菊琴延迟办证违约金38523.64元；三、诉讼费用由东某公司负担。东某公司原审辩称：蔡菊琴的诉讼明显超过诉讼时效。蔡菊琴未能举证证明王某是真实存在以及王某身份，王某没有取得东某公司的授权，即使是真实存在，也不能代表东某公司与蔡菊琴进行谈判。同时，采取非法手段进行录音，而且大部分是诱惑的言语，故录音来源不合法，不能作为证据。涉案房屋实际交付给蔡菊琴的时间为2013年4月16日，因此，办证时间从2013年4月16日起算，蔡菊琴房地产权证交付时间为2013年7月11日，因此，东某公司不存在延期办证。另外，根据合同第二十一条约定，蔡菊琴是可以自己单方面自行办证的，其没有自行办证��止损失的扩大，其损失应由其自己承担。本案一审中，一、蔡菊琴与东某公司均确认，涉案房屋的收楼时间以《房屋交接书》为准，若东某公司庭后无法提供《房屋交接书》的，则东某公司同意蔡菊琴主张的收楼时间。二、蔡菊琴与东某公司均确认，涉案房屋在增城市城乡建设局核发《竣工验收备案表》的日期即2011年12月30日符合交楼条件。因此，逾期交楼违约金的起算日期为2011年10月1日。而对于逾期交楼违约金的截止日期，蔡菊琴认为应计至其实际收楼之日，东某公司则认为，对于在2011年12月30日收楼的业主（购房人，下同），东某公司同意逾期交楼违约金计算至2011年12月30日，而对于2011年12月30日之后收楼的业主，如果东某公司依约向业主发出《xx花园（催）收楼通知书》，但业主逾期不来，则按补充协议第9条的约定，在东某公司发出《交付使用通知书》之日起三十天内，业主仍未前往东某公司处办理该商品房的交接手续，则视为东某公司已实际把该商品房交付业主使用，故逾期交楼违约金计算至视为业主收楼之日。三、蔡菊琴陈述在2014年3月14日，潘xx、杨xx、刘xx、蔡菊琴、潘xx与东新公司的员工“王某”在增城市xx大道xx花园一号xxx酒家就逾期办证及交楼问题进行商谈，并提供上述谈话录音和文字整理资料，以证明蔡菊琴多次要求东某公司支付逾期交楼违约金及逾期办证违约金并就此问题进行多次协商。东某公司对上述谈话录音不予确认。四、蔡菊琴于2014年6月13日，向“王某”邮寄《律师函》，载明“……贵方在2014年6月18日前根据双方签署合同之约定向潘先生支付延期交楼及延期办证违约金……”，上述《律师函》由“叶某”收取。东某公司对上述《律师函》不予确认，并否认“叶某”是其员工。五、蔡菊琴陈述，��之所以延迟收楼，是因为在2011年12月30日前涉案楼盘未取得《竣工验收备案表》，不符合收楼的法定条件。涉案楼盘在2011年12月30日取得《竣工验收备案表》后，已经符合了交楼条件。因此蔡菊琴之后才接收涉案房屋，现蔡菊琴已经入住涉案房屋。六、关于延迟交楼的原因，东某公司认为是蔡菊琴接到通知后拖延收楼导致。七、蔡菊琴主张办理及交付房地产权证的时间从2012年4月4日次日起计210个工作日，违约金从逾期交付之日计至房地产权证出证之日止。东某公司对蔡菊琴计算延迟办证违约金的起算时间及截止时间无异议，但是认为东某公司不存在违约。八、东某公司认为，其是无偿为蔡菊琴办理涉案房屋房地产权证，同时依据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条的约定，如果从2013年4月16日次日起计210个工作日届满后，东某公司未能为蔡菊琴办好涉案房屋的房地产权证，蔡菊琴应当自行办理，但蔡菊琴不去自行办理，具有放任扩大损失的意思，因此对扩大损失部分，东某公司不承担赔偿责任。原审法院另查明，从2013年4月16日次日起计算210个工作日截止日期为2014年2月18日。原审法院认为：蔡菊琴与东新公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应依约履行。关于蔡菊琴要求东某公司支付延期交楼违约金的诉讼请求应否支持的问题。依据合同第十三条的约定，东某公司应当在2011年9月30日前将涉案房屋交付蔡菊琴使用。蔡菊琴与东新公司均确认涉案房屋在取得增城市城乡建设管理局核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后才符合交楼条件，但东某公司直至2011年12月14日才向增城市城乡建设管理局交付完毕办理竣工验收备案所需文件，后者于2011年12月30日出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。东某公司延期办理竣工验收备案以致未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交楼的违约责任。在本案中，蔡菊琴在2011年10月1日开始，即应知晓其依据合同约定所享有的在2011年9月30日收取涉案房屋的权利受到侵害，后东某公司在取得《竣工验收备案表》后，于2012年3月6日向蔡菊琴发出收楼通知书，而蔡菊琴却于2013年4月16日才收楼，且蔡菊琴未提出延迟收楼的正当理由，故依据补充协议附件七第9条“……如买受人在出卖人发出的该商品房《交付通知书》之日起三十天内，仍未前往出卖人处办理该商品房的交接手续，则视为出卖人已实际把该商品房交付买受人使用。”的约定，可视为蔡菊琴在2012年4月5日收取涉案房屋并认可涉案房屋符合交楼条件，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”的规定，蔡菊琴向某公司主张支付逾期交楼违约金的起止时间为2011年10月1日至2012年4月5日止。蔡菊琴主张权利的诉讼时效的起算点应为2012年4月6日，截止日期为2014年4月5日。但蔡菊琴直至2014年7月17日才向本院主张权利，且蔡菊琴无证据证明存在诉讼时效中断、中止的法定情形，故蔡菊琴的关于逾期交楼违约金的请求权显然已过诉讼时效。至于蔡菊琴提供��王某”的录音谈话，拟证明其向某公司就延期交楼违约赔偿问题持续主张权利，并未超过诉讼时效的主张。但蔡菊琴并无证据证明“王某”是东某公司的员工，亦无证据证明东某公司指派“王某”与蔡菊琴就上述逾期交楼问题进行协商。且从谈话内容可知，亦无法证明东某公司同意赔偿蔡菊琴逾期交楼违约金或就此达成赔偿协议。综上，东某公司认为逾期交楼违约金已经超过诉讼时效的抗辩，于法有据，本院予以采纳。对于蔡菊琴要求东某公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求，本院予以驳回。关于蔡菊琴要求东某公司支付逾期办证违约金的诉讼请求是否支持的问题。根据合同约定，东某公司应在收楼之日起210个工作日内将房地产权证办妥并交付给蔡菊琴。现蔡菊琴因自身原因导致收楼延迟，故计算办证期间的起始时间应为蔡菊琴实际收楼之日2013年4月16日，计算210个工作日为2014年2月18日，而增城市国土资源和房屋管理局就涉案房屋核发《房地产权证》的时间为2013年7月11日，故东某公司不存在逾期办证的违约行为。对蔡菊琴要求东某公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月18日作出判决如下：驳回原告蔡菊琴的诉讼请求。案件受理费915元，由原告蔡菊琴负担。判后，上诉人蔡菊琴不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据一审法院认定的事实，东某公司已构成迟延交楼，依法应当向蔡菊琴支付迟延交楼违约金。二、关��本案是否超过法定诉讼时效的问题，从蔡菊琴提供的谈话录音的内容来看，蔡菊琴委托的业主代表一直就迟延交楼与东某公司进行协商，本案诉讼时效因蔡菊琴提出主张而重新起算。通话录音中东某公司的代表王某的陈述表明，东某公司同意通过以管理费或者购买车位的方式抵扣应付的迟延交楼违约金。东某公司在诉讼时效期间届满后作出同意履行的意思表示，不得再以诉讼时效期间届满为由进行抗辩。原审法院认定蔡菊琴起诉超过法定诉讼时效属于认定事实和适用法律错误。三、蔡菊琴有理由认为王某的行为代表东某公司。包括蔡菊琴在内的业主因迟延交楼问题到东某公司办公地点维权时，东某公司安排王某负责处理，蔡菊琴有理由相信王某的行为代表东某公司。王某一直以东某公司代表的身份与业主就迟延交楼问题进行协商，且业主委托律师向某公司注册地址发出律师函时，注明收件人为“王某”，单位为“广州市东某实业发展有限公司”，该律师函由中国邮政送到东某公司注册地址后由“叶某”签收，说明王某代表东某公司。四、一审法院认定计算办证期间起始时间有误，属于认定事实错误。一审法院既然认定2012年4月5日视为蔡菊琴收取涉案房屋并认可涉案房屋符合交楼条件，即认定2012年4月5日为交楼时间，则办证期间的起始时间就应该以该交楼日期起计算210个工作日，而不应以2013年4月16日为计算办证期间的起始时间，故东某公司构成迟延办证，应当向蔡菊琴支付迟延办证违约金。上诉请求：1、撤销原审判决；2、东某公司支付蔡菊琴延期交楼违约金42854.69元；3、东某公司支付蔡菊琴延期办证违约金38295.68元；4、一、二审诉讼费由东某公司承担。被上诉人东某公司答辩称：同意一审判决，不同意蔡菊琴的上诉请求��理由，二审答辩意见与一审答辩意见一致。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。蔡菊琴一审中提交的2014年3月14日谈话录音的文字整理资料显示：一、“王某”明确表示以业主同意以抵物业管理费或其他方式比如“买车位的时候可以扣减”，即“不支付现金”为前提，并明确“不同意按合同”、“肯定要低于合同的标准”，但没有明确扣减的金额。当“王某”询问“业主代表”是否同意“不支付现金”这一前提条件时，“业主代表”并没有表明同意该“不支付现金”的前提条件。二、当“业主蔡菊琴”提出要求“王某”提供东某公司的授权委托书时，“王某”当即拒绝，并离开谈话现场。二审中，针对上述谈话录音的文字整理资料中“业主蔡菊琴”要求提供书面委托书的问题，蔡菊琴表示：之前多次谈判东某公司都只有口头承诺没有书面答复��只是说可以抵物业管理费，但是没有说抵多少，也提出可以在业主买车位时折价，具体数额双方还没有达成一致，究竟是抵物业管理费还是购买车位折价双方也没有确定。二审期间，蔡菊琴提供了以下证据：证据1、案外人与东某公司签署的《xx花园认购书》4份，认为该4份认购书的复核人处或优惠打折处有王某签名字样，拟证明王某为东某公司员工，其在收楼过程中作为东某公司管理人员履行过工作职责，其后王某作为东某公司的谈判代表与业主代表进行多次协商沟通，依法构成诉讼时效中断；并申请对《xx花园认购书》上的签名字样进行笔迹鉴定。证据2、王某的名片；证据3、商事登记信息和公司对照表，证据2、3拟证明王某名片上载明的三家公司与东某公司是关联公司，四家公司的法定代表人、股东及公司地址存在明显直接的关联。东某公司的质证意见为：1、��上述证据1的真实性无异议，但该4份认购书的当事人均非蔡菊琴，复核人及打折优惠签名均不是王某而是肖某，当时王某是增城市碧桂园物业发展有限公司员工，不是东某公司的员工；2、对证据2王某名片真实性不予确认，即使名片真实，名片也载明王某不是东某公司员工及管理层；3、对证据3真实性无异议，但只能证实相关公司之间的股东有交叉，根据公司法规定，股东只对出资部分承担权利义务，故该证据与本案无关联性。东某公司在二审期间提供了以下证据：证据1、肖某出具的《声明》，拟证明蔡菊琴等业主主张的《xx花园认购书》中的签名“王某”实际上是“肖某”，并证明肖某当时是广州市东某实业发展有限公司的员工；证据2、王某出具的《声明》，拟证明王某自始至终都没有在东某公司工作过，其只是在涉案楼盘销售时协助过销售工作，蔡菊琴等业��主张的《xx花园认购书》中的签名“王某”并非为其本人所签，也非“王某”；证据3、增城市社保局出具的《缴费历史明细表》，拟证明王某一直都没有在东某公司工作，涉案楼盘销售时其也在增城市碧桂园物业发展有限公司工作。蔡菊琴的质证意见为：1、对东某公司提供的证据1的真实性不予确认，东某公司拒不承认王某在其公司任职，自始至终没有尽到法律规定的证明责任，对其所掌握的员工信息的企业资料未及时对法院提交、说明，肖某出具的说明属于证人证言，证人未经出庭所作的证言依法不具法律效力，请求法院责令肖某出庭以查清事实，同时责令东某公司提交肖某的社保记录、工资单等以查明肖某的真实身份。2、东某公司提供的证据2的性质同证据1，请求法院责令王某出庭以查清事实。3、对证据3的真实性没有异议，对关联性有异议，该社保记录不能��实王某本人在2010年没有在东某公司工作，王某本人承认在xx花园售楼期间其在xx花园协助销售，而该期间的社保记录的缴费单位为碧桂园公司，可见王某的缴社保单位与用工单位在本案中是不一致的，实际的用工单位应该为东某公司，至于王某在哪个公司购买社保与其实际就职的单位并无关联，该社保记录可以证实在2014年3月份是东某公司的全资关联公司-增城市增林贸易有限公司为王某购买社保，增城市增林贸易有限公司的主要股东是顺林公司及东某公司的大股东控股的，王某当时名片上载明的就职单位是多家与东某公司关联或股东基本一致的单位，其当时代表东某公司进行谈判既是事实也符合常理，也与快递单据等相互印证，形成完整证据链。本院认为，本案的争议焦点在于：一、蔡菊琴提出的逾期交楼违约金请求有无超过诉讼时效期间；二、蔡菊琴要求东某��司支付逾期办证违约金的主张是否成立。关于蔡菊琴提出的逾期交楼违约金请求有无超过诉讼时效期间的问题。蔡菊琴向某公司主张支付逾期交楼违约金的起止时间为2011年10月1日至2011年12月30日止。原审法院认定蔡菊琴主张权利的诉讼时效的起算点应为2011年12月31日，截止日期为2013年12月30日，并无不当。蔡菊琴为证明其曾向某公司主张过逾期交楼违约金，在原审期间提供了2014年3月14日的谈话录音以及2014年6月13日向“王某”发出的《律师函》，其中谈话录音资料内容显示“业主代表”要求“王某”提供授权委托书但遭“王某”拒绝，“业主代表”亦没有同意“王某”提出的“不支付现金”的前提条件，该等证据仅能证明“业主代表”曾与“王某”多次商谈，并不足以证明商谈时间发生在诉讼时效期间届满前，亦不足以证明“王某”受东某公司的委托向业主作出同��支付逾期交楼违约金的承诺，故蔡菊琴主张构成“诉讼时效中断”的上诉理由依据不足，本院不予支持。蔡菊琴无证据证明东某公司在诉讼时效期间届满后，作出过同意支付逾期交楼违约金的意思表示，原审法院以超过诉讼时效期间为由驳回其提出的逾期交楼违约金请求，并无不当。蔡菊琴二审期间提供的案外人签署的《xx花园认购书》、王某的名片、商事登记信息和公司对照表等证据材料，均不属于二审程序新证据，且均不足以证明其上诉主张，故对上述证据以及蔡菊琴就该《xx花园认购书》中的签名提出的笔迹鉴定申请，本院均不予采纳。关于蔡菊琴要求东某公司支付逾期办证违约金的主张是否成立的问题。鉴于东某公司在取得《竣工验收备案表》后，于2012年3月6日向蔡菊琴发出收楼通知书，而蔡菊琴却于2013年4月16日才收楼，且未提出延迟收楼的正当理由，原审法院依据补充协议附件七第9条“……如买受人在出卖人发出的该商品房《交付通知书》之日起三十天内，仍未前往出卖人处办理该商品房的交接手续，则视为出卖人已实际把该商品房交付买受人使用。”的约定，认定视为蔡菊琴在2012年4月5日收取涉案房屋并认可涉案房屋符合交楼条件，合理有据。该补充协议附件七第9条的约定，旨在督促购房人及时办理收楼手续，以免东某公司因购房人延迟收楼而承担延期交楼违约责任，但该约定的“视为实际交付”并非现实中的实际交付。鉴于蔡菊琴因自身原因导致收楼延迟，原审法院以蔡菊琴实际收楼之日即2013年4月16日作为办证期间的起算时间，认定东某公司不存在逾期办证的违约行为，驳回蔡菊琴要求东某公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人蔡菊琴的上诉理由均不能成立，其上诉请��应予驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1830元，由上诉人蔡菊琴负担。本判决为终审判决。审判长　　万力平审判员　　蔡粤海审判员　　李　静二〇一五年八月十八日书记员　　邹凌青来源：百度搜索“”