（2015）朝民三终字第434号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2016-01-21
案件名称
朝阳兴隆宝通房地产开发有限公司与孙翠玲房屋买卖合同纠纷案件二审民事判决书
法院
辽宁省朝阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省朝阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朝阳兴隆宝通房地产开发有限公司,孙翠玲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第二条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民三终字第434号上诉人（原审被告）朝阳兴隆宝通房地产开发有限公司，住所地朝阳市龙城区七道泉子镇北三家村。法定代表人柳山，总经理。委托代理人李弘熙，该公司职工。委托代理人段金玲，该公司职员。被上诉人（原审原告）孙翠玲。上诉人朝阳兴隆宝通房地产开发有限公司因与被上诉人孙翠玲房屋买卖合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2015）朝双民初字第00759号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朝阳兴隆宝通房地产开发有限公司的委托代理人段金玲、李弘熙，被上诉人孙翠玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙翠玲在一审中起诉称，2013年2月28日，原告与被告签订了兴隆D7街商铺定购书，约定被告将其开发建设的位于朝阳市文化路与柏山街交汇处的兴隆D7街一层031号商铺出售给原告，认购价476，307元。定购书约定原告向被告交付256，307元（含已交的诚意金）作为定金。2012年9月29日和2013年2月28日，原告分两次向被告交款256，307元，被告开具收据。签订兴隆D7街商铺定购书时，被告口头承诺2013年10月1日开业，但时至起诉时仍未开业且无法交付商铺。直到2015年1月20日原告才得知被告未取得预售许可证，故诉至法院，要求确认原、被告双方签订的合同无效；被告返还已付房款256，307元；被告按人民银行规定的逾期贷款利率赔偿利息损失；被告双倍返还定金；被告承担诉讼费用。朝阳兴隆宝通房地产开发有限公司在一审中答辩称，原告与被告签订的兴隆D7街商铺定购书属于预约合同，并非商品房预售合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，只规定了未取得预售许可的商品房预售合同无效，未规定认购书无效。第四条规定，因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，按照法律关于定金的规定处理。上述司法解释将认购书认定为预约合同性质，将其与本约即商品房预售合同做了区别。认购书作为担保合同不受预售合同影响。双方约定了定金条款，符合法律规定，理应有效，原告已交纳定金，认购书生效，具有约束力。在执行认购书过程中，被告无违约行为，现已取得预售许可，多次要求原告签署正式的商品房预售合同，但被告推脱，属原告单方违约，原告无权要求返还定金、购房款及损失。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。一审法院审理查明，被告朝阳兴隆宝通房地产开发有限公司建设朝阳兴隆D7街商场。2013年2月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订兴隆D7街商铺定购书，约定原告购买被告开发建设的兴隆D7街一层031号商铺，套内面积约8.775平方米，认购价476，307元。又约定，2013年2月28日前，乙方支付商铺首付256，307元给甲方作为定金（含已交的诚意金），贷款金额210，000元。签订定购书前，2012年9月29日，原告向被告交款100，000元，被告向原告出具收款收据一张，收款事由为诚意金。签订定购书当日，原告向被告交款156，307元，被告开具收据，收款事由为房款。审理地过程中，原告认为诚意金既是定金，被告认为所收款项均为定金。另查明，原、被告签订兴隆D7街商铺定购书时，被告尚未取得商品房预售许可证。原告提起本案诉讼时间为2015年1月22日，被告于2015年1月29日取得商品房预售许可证，发证有效期为2015年1月26至2015年7月26。一审法院判决认为，原告与被告签订兴隆D7街商铺定购书，被告向原告收取定金和房款，并出具收款收据，双方已达成了预订房屋协议。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。兴隆D7街商铺定购书，记载了商铺的认购人、商铺具体位置、面积、房款数额等，且原告已按约定向被告交款256，307元，所以应认定双方形成了商品房买卖合同关系。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的预售合同，应当认定无效，所以双方形成的商品房买卖合同无效。合同法规定，无效合同自始无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案兴隆D7街商铺定购书因签订时尚未取得商品房预售许可证明而无效，主合同无效，有关定金的约定属于从合同范围，也应无效，不能适用定金规则，应按实交数额返还。被告作为开发单位，签订此无效合同存在过错，应适当赔偿原告损失，即给付原告已交款的银行利息。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、原告孙翠玲与被告朝阳兴隆宝通房地产开发有限公司于2013年2月28日签订的兴隆D7街商铺定购书无效。二、被告朝阳兴隆宝通房地产开发有限公司于本判决生效后5日内，退还原告孙翠玲256，307元，并自2013年2月28日起至全部退还之日止，按商业银行同期同类贷款利率计付利息。三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，815元（原告预交，已减半收取），由被告朝阳兴隆宝通房地产开发有限公司负担。上诉人兴隆宝通房产公司不服一审法院民事判决，向本院提起上诉。其主要理由是：一审判决缺乏事实依据。双方签订的不是正式的商品房预售合同，双方约定另行签订正式的买卖合同。上诉人已经取得预售许可证，发证时间是2015年1月26日至2015年7月26日。请求依法改判为双方签订的《定购书》合法有效，上诉人不返还被上诉人已交的购房款、不赔偿被上诉人利息损失。被上诉人孙翠玲服从一审法院上述判决，要求维持原判。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人当庭陈述笔录，兴隆D7街商铺《定购书》、收据和商品房预售许可证等载卷为凭。本院认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，如果认购合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购合同应认定为商品房买卖合同。兴隆D7街商铺《定购书》，明确了商铺认购人、具体位置、面积、房款数额等，且被上诉人已按约定交款256307元，故该定购书具备了合同的主要条款，应认定为商品房买卖合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的预售合同，应当认定无效。本案上诉人至提起诉讼之日，尚未取得商品房预售许可证，故该商品房买卖合同应认定为无效，依该合同获取的财产，应依法予以返还。上诉人在签订时尚未取得预售许可证，对造成合同的无效有过错，应适当赔偿被上诉人损失。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5630元由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 张九东审判员 刘玉华审判员 汪 江审判员 徐淑艳审判员 王海娇二〇一五年八月十八日书记员 孙海燕 来源：百度搜索“”