（2015）靖民一初字第235号

裁判日期: 2015-08-18

公开日期: 2016-06-15

案件名称

靖宇县民政局与纪忠荣租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

靖宇县人民法院

所属地区

靖宇县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

靖宇县民政局,纪忠荣

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

吉林省靖宇县人民法院民事判决书（2015）靖民一初字第235号原告（反诉被告）：靖宇县民政局，所在地靖宇县靖宇镇，组织机构代码01357XXXX。法定代表人：初永春，系局长。委托代理人：郑希涛，吉林泉成律师事务所律师。委托代理人：金弘文，住所地靖宇县。被告（反诉原告）：纪忠荣，住所地靖宇县。委托代理人：岳雪松，吉林显尊律师事务所律师。原告靖宇县民政局与被告纪忠荣租赁合同纠纷一案，本��于2015年5月11日受理后，2015年6月3日，被告向本院提交反诉状，本院于同日受理后，将本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑希涛、金弘文、被告委托代理人岳雪松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。靖宇县民政局起诉称：2012年9月12日，原、被告签订了《协议书》，原告将所属的殡仪服务中心餐厅承包给了被告，承包期限为三年，时间自2012年5月1日起至2015年5月1日止。承包期满后，被告没有将租赁的房屋完好的返还给原告。综上，原告要求1、被告立即将承包使用的殡仪服务中心房屋腾空，将所承包占用的房屋返还；2、原告要求被告按照租金标准即每日为54.79元赔偿原告自2015年5月2日至被告实际返还房屋之日止的损失。纪忠荣答辩称：对原告陈述的原、被告所签订《协议书》时间��期限、内容无异议。在协议约定的期间一直是由被告经营使用。在协议期限届满后，被告关于继续承包的问题找原告进行过协商，因为效益不好，被告明确表示不再承包。被告自2015年5月1日起从来没有去过租赁的房屋，没有对房屋进行管理，也没有对协议中的房屋与原告进行交接，没有与原告进行过归还房屋的行为。自2015月5月1日起，被告不清楚谁在经营，具体是谁在使用、占用该房屋与被告无关，因此原告无权向被告要求损失。原、被告签订的协议不是平等民事主体之间的协议，殡仪服务中心是原告的下属部门，原告对该部门进行管理，在工作上进行指导。在承包期间长达10年中，被告没有独立注册工商执照，对外承担责任的为原告单位的领导。在协议履行期间，被告除了完成合同之内的义务，同时按照原告的要求进行了大量的投入。且被告经营期间，原告定期��常性的对被告所经营的场所进行检查打分，如打分不合格，原告要接受上级民政机关的处罚。被告认为，如果经营权是独立的，不存在原告对被告检查、打分的行为，这严重打扰了被告的独立经营权。综上，原告所称被告一直占据殡仪服务中心没有证据，希望法院驳回原告的诉讼请求。纪忠荣反诉称：被告经营期间，原告要求被告买东西，曾经承诺要对买的东西报销，但是没有签订书面协议。原告2012年对陵园施工，对殡仪服务中心餐厅前的路进行维修，原告在修路的时候从开工到结束用了2年的时间，原告修这条路的目的不是为了改善经营场所的条件，而是为了方便进出陵园方便，跟被告无关，但该行为直接影响了被告经营场所的正常出入，给被告造成了损失。因消防不合格造成被告停业改造，虽然被告与原告没有达成过约定，但是事实存在，被告按照��际发生计算损失。根据公平原则，被告现要求原告赔偿在承包殡仪服务中心餐厅期间按照原告要求的投入。被告在经营期间投入为455500元，其中包括发电机、铝合金梯子5000元；麻将机3万元（12台）；纱窗3000元；LED屏3800元；冰柜1.2万元；展柜1200元；电脑2500元；遮阳伞1500元；监控摄像头2600元；消防手续和器材3.66万元；防盗门0.5万元；单人铁床7650元；双人铁床1600元；灶台8**元；水泵电机500元；射灯700元；陵园施工造成营业损失、修道50000元；煤棚、材禾棚1万元；改门、换门1500元；调料、货1万元；彩钢瓦3000元；电视6000元；热水器1600元；洗衣机1200元；电饭锅500元；白钢排风罩3600元；因消防不合格造成停业改造损失24万元；钢管大棚4000元；白板500元；白钢、洗碗池、瓷缸4000元。靖宇县民政局针对被告的反诉答辩称，1、原、被告之间是一种平等民事主体��的租赁合同关系，被告自主经营、自负盈亏，原告没有要求过被告对餐厅房屋进行正规化改造，也没有要求被告买东西，对被告主张的所谓各项损失不承担任何赔偿义务。本案中被告租赁原告的房屋从事饭店经营，只要交纳租金、履行房屋维修义务即可，原告不是被告的上级行政主管单位，无权也没有对被告提出过任何行政要求。原告没有定期到被告经营的场所检查、打分。2、被告在饭店经营时招来众多用餐的顾客，使租赁的房屋成为公众聚集场所，按照消防规定公众聚集场所应通过消防检查，达到消防要求应当是被告的义务。因申请或没有通过消防检查造成的损失，应由被告自行承担的3、被告主张的所谓455500元的损失，都是经营过程中购买或使用的物品以及经营饭店必须的投入，是其自主经营活动中必要的支出，所有权也是被告自己的，在不会对房屋造成损坏的前提下，被告在租赁期间届满后都可以全部带走，所以对于被告主张的购买的冰柜、麻将机、电脑、电视、洗衣机、电饭锅、床、厨房的灶台、调料和剩的米面肉菜等全部投入物品原告没有赔偿义务。2012年陵园进行过施工和改造，道路是在殡仪服务中心餐厅前的路，当时用了1天时间铺设柏油路，是为了改善道路情况，但是不会对被告造成任何影响，因为改造不是在饭店内部改造。对于被告是否购买的各项物品及其价值都不清楚。综上，请求人民法院驳回被告的反诉请求。庭审中，本院根据双方意见，归纳本案争议焦点：一、原、被告签订的协议履行期间，原告是否要求被告购买发电机、铝合金梯子、麻将机、纱窗、LED屏、冰柜、展柜、电脑、遮阳伞、监控摄像头、防盗门、单人铁床、双人铁床、灶台、水泵电机、射灯、煤棚、材禾棚、改门��换门、彩钢瓦、电视、热水器、洗衣机、电饭锅、白钢排风罩、钢管大棚、白板、白钢、洗碗池、瓷缸，原告是否承诺给被告以上物品的花费由原告承担，被告是否实际购买了以上物品，花费的具体数额是多少？二、被告在协议约定的经营管理期间是否因消防不合格进行过营业改造，是否因办理消防手续和购买消防器材花费36600元？三、被告是否因原告进行陵园施工改造及维修殡仪服务中心餐厅前道路造成其经营损失，损失的具体数额是多少？2015年5月1日协议到期后，被告因经营所购买的调料等各项物品是否有剩余，剩余价值是多少？并确定以上焦点问题均由被告负责举证。庭审中，被告针对焦点问题出示证据如下：一、2002年1月21日靖宇县人民政府令第1号文件等复印件1份，共计11页，1、其中靖宇县人民政府令第1号文件证明靖宇县人民政府以政府文件形式规范殡葬管理行为。2、靖宇县人民政府令第1号文件第4章丧事合同管理中第20条明确规定，政府要求殡葬一体化服务，证明被告经营行为是受到政府及政府行政部门也就是原告的行政管理，从而确定原、被告之间不是平等的主体，被告经营权受到原告行政权力控制的管理。3、2004年4月15日，李作来在全县民政工作会议讲话，第13页明确要求全面启动殡仪服务中心，证明被告经营行为是受到政府及政府行政部门也就是原告的行政管理，从而确定原、被告之间不是平等的主体，被告经营权受到原告行政权力控制的管理。4、2006年3月21日，李作来在全县民政工作会议讲话，第9页明确正数第4行开始，明确要求重新启动殡仪服务中心正常运行，证明被告经营行为是受到政府及政府行政部门也就是原告的行政管理，从而确定原、被告之间不是平等的主体，被告经营权受到原告行政权力控制的管理。5、白山市民政局（2005）第8号通知，第1页明确要求规范殡仪服务中心管理，证明被告经营行为是受到政府及政府行政部门也就是原告的行政管理，从而确定原、被告之间不是平等的主体，被告经营权受到原告行政权力控制的管理。6、吉林省殡葬工作检查评分细则，其内容证明民政机关对被告所经营的场所进行检查、评分，例如被告经营场所的奖惩制度中，证明被告经营行为是受到政府及政府行政部门也就是原告的行政管理，从而确定原、被告之间不是平等的主体，被告经营权受到原告行政权力控制的管理。二、1、2014年1月1日的收据和19号照片，证明购买了发电机和铝合金梯子。2、2013年11月5日的收据和26号照片，证明购买麻将机数额为3万元。3、2014年5月10日的收据和17号照片，证明购买纱窗花费3000元。4��2013年12月11日的收据和22、24号照片，证明LED屏花费3800元的事实。5、2013年1月2日的收据和38号照片，证明买冰柜花费12000元。6、2014年2月8日的收据和38号照片，证明买展柜花费1200元。7、2014年6月12日的收据和20、21号照片中床下红色物品是遮阳伞，证明买遮阳伞花费1500元。8、2013年12月11日的收据和5、22、24、28号照片，证明买摄像头花费2600元。9、2013年4月7日靖公消安检许字（2013）第0012号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证1份、2013年2月6日购买防火工程收据1张、2013年2月7日的收据2张和照片8、30号，证明由于原告所提供的房屋消防手续不合格，导致被告经营房屋被消防机关处罚，罚款30000元，并进行整改增添了消防器材花费6600元，共计花费36600元。10、2013年6月20日的收据和20、21号照片，证明买单人铁床17套花费7650元。11、2013年6月9日的收据和24号照片，证明买双人铁床花费1600元。12、2014年6月13日的收据，因为该电机是埋在井里，水下部分无法照片证明，证明买水泵电机花费500元。13、2013年12月6日的收据和39号照片，证明买射灯花费700元。14、2014年4月18日票据1张，证明陵园施工造成损失8000元。其他的42000元是被告按照实际经营损失每日60元进行计算。15、2013年10月2日的收据和7、9、10、18号照片，证明煤棚、材禾棚花费10000元。16、2014年7月8日的收据和2号照片，证明改门、换门花费1500元。17、2015年出具收据，没有具体时间和16、27号照片，证明剩余的调料和货价值10000元。18、2014年7月8日的收据，证明买彩钢瓦花费3000元。19、2013年12月11日的收据和6、24号照片，证明买3台电视花费6000元。20、2014年3月12日的收据和31号照片，证明买热水器花费1600元。21、2014年6月7日的收据和36号照片，证明买洗衣机花费1200元。22、2015年3月20日的收据和38号照片，证明买电饭锅花费500元。23、2013年8月15日的收据和34号照片，证明买白钢排风罩花费3600元。24、因消防不合格导致的营业损失，停业2个月，这两个月死亡人数比较集中，按照实际发生每个月造成12万元的损失，每天按照2个人的死亡计算，每个人按照2000元计算，可以参照靖宇县死亡记载。25、2014年3月2日的收据和17号照片，证明买钢管大棚花费4000元。26、2013年12月10日的收据和25号照片，证明买白板花费500元。27、2014年7月8日的收据和14、33、35号照片，证明买白钢、洗碗池、瓷缸花费3600元。票据中记载4000元是包括400元人工费。28、关于灶台的800元请求没有证据出示。29、关于防盗门的5000元请求没有证据出示。原告针对以上证据质证认为，对第一组证据的真实性和证明问题均有异议，被告提供的该组证据都是复印件，没有制作单位和保管��位的印章，不能证明合法来源。而且材料都不完整。原告从来没有向被告传达过这些文件以及要求遵照执行，相关文件中也未规范像本案当中这种租赁房屋从事饭店经营的行为，原、被告是平等主体民事关系，协议中也约定了被告有权自主经营、自负盈亏，也就是说原告对被告的经营活动无权管理。被告经营饭店的行政主管部门是工商、税务、卫生、消防等单位，原告没有此项行政职权，所以该组证据不能作为被告向原告主张赔偿的依据。对第二组证据的照片的真实性没有异议，对消防安全检查合格证的真实性也没有异议，对25张收据的真实性有异议，这些票据都不是正规票据，不具有客观真实及合法性，不具备证据的法定形式，消防安全检查合格证上场所使用情况注明了一层饭店，也就是说是被告将租赁房屋用于饭店经营成为公众聚集场所，当然应当按照消防要求通过消防检查，并支付相关的费用，因此造成的损失也应当自负承担。原告作为房屋出租人，也从来不知道被告办理消防检查的事情，被告经营饭店期间购买的各项物品及支出的各笔款项都是租赁房屋在成为饭店经营过程中的正常投入，所有权都归被告，至于被告主张的维修房屋支出那是其按照协议应当履行的义务。另外，被告主张的部分损失，根本没有证据证明，租赁期间届满以后，被告在不毁坏房屋的前提下应当将其购买的冰柜、麻将机、电脑、电视、洗衣机、电饭锅、调料和剩余的米面、啤酒等等其它物品或者设施全部带走，无权向原告主张任何权利。本院对原告出示的证据审核、认定认为，原告出示的证据一不能证明原告对被告提出过文件中的各项要求，故本院不确认其证明力。证据二中消防安全检查合格证来源、形式合法，与本案相关联，��院确认其证明力。原告对被告出示的照片的真实性没有异议，该照片记录了被告经营场所的现状，但被告出示的票据均不是正规税务发票，无法确认其物品的价值，故本院不确认其证明力。经审理查明，2012年9月12日，原、被告就原告下属的殡仪服务中心餐厅签订协议书，协议中记明：1、原告将其下属的殡仪服务中心承包给被告，承包期限为3年，时间为2012年5月1日至2015年5月1日，因维修殡仪服务中心餐厅盖房和电路，故2012年5月1日至2013年5月1日期间，被告不向原告交纳任何费用。自2013年5月1日至2014年5月1日，被告向原告交纳承包费2万元整。2014年5月1日至2015年5月1日，被告向原告交纳承包费2万元整。2、被告自主经营、自负盈亏，承包期间水、电等各种税费由被告交纳，殡葬管理所取暖费面积由原告支付，服务中心餐厅取暖费由被告支付。3、被告在承包期间负责对殡仪服务中心房屋进行维修，如因管理不善导致火灾和房屋损坏由被告赔偿，但因不可抗拒的自然灾害除外。4、承包期间未经原告同意，被告不得转让餐厅的经营权。5、承包期满后经原、被告协商，被告在同等条件下可优先承包经营。2012年5月1日至2015年5月1日期间，协议中的殡仪服务中心餐厅一直由被告经营。2012年殡仪馆的陵园进行过施工改造，协议履行期间原告对殡仪服务中心餐厅前的路进行过维修。2015年5月1日之后，原、被告没有就房屋进行交接，被告也没有与原告进行过归还房屋的行为。另查明，2013年4月7日，靖宇县公安消防大队为靖宇县殡仪服务中心颁发靖公消安检许字（2013）第0012号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。本院认为，本案是租赁合同纠纷。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使��，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原被告之间的租赁协议到期，被告应当将房屋完好地归还原告，双方在租赁协议中并没有约定返还时的状态，而双方在协议中明确被告租赁房屋用于经营餐厅，故原告要求被告腾空房屋的主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告在合同到期后没有向原告交付租赁的房屋，原告要求被告按照租金标准每天54.79赔偿原告自2015年5月2日起至返还租赁房屋之日止的损失符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的一方当事人承担不利后果。”关于被告反诉要求原告承担的殡仪服务餐厅添附物品损失因被告未提供有力的证据证明该行为系原告要求并承诺支付被告添附款，且被告未提供正规纳税收据证明物品价值，故本院不予支持。对于被告反诉请求的因陵园修路造成的营业损失、因消防问题造成的停业损失，因没有充分有力的证据予以证明，本院不予支持。依据以上法律、法规和司法解释的规定，判决如下：1、被告纪忠��于本判决生效后十日内将殡仪服务中心餐厅完好地归还给被告靖宇县民政局，并按照每日54.79元支付原告自2015年5月2日起至归还房屋之日止的损失。2、驳回原告靖宇县民政局的其他诉讼请求。3、驳回被告纪忠荣的反诉请求。本诉案件受理费100元、反诉案件受理费4066元由被告纪忠荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生效力后，权利人可在判决书确定的履行期限界满后二年内向本院申请执行。审　判　长　　张　雪代理审判员　　邵长慧代理审判员　　刘　龙二〇一五年八月十八日书　记　员　　于称雄更多数据：