（2015）长民四终字第485号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2016-01-13
案件名称
长春市二道区荣顺发综合市场有限公司与刘景兰租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长春市二道区荣顺发综合市场有限公司,刘景兰
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长民四终字第485号上诉人（原审被告）：长春市二道区荣顺发综合市场有限公司。住所：长春市二道区。法定代表人：葛发，该公司总经理。委托代理人：张会娟，该公司职员。委托代理人：郭淑荣，该公司职员。被上诉人（原审原告）：刘景兰，女，1976年1月24日生，汉族，个体经营者，现住长春市二道区。上诉人长春市二道区荣顺发综合市场有限公司（以下简称荣顺发公司）因与被上诉人刘景兰租赁合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2015）二民初字第203号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人荣顺发公司法定代表人葛发及委托代理人张会娟、郭淑荣，被上诉人刘景兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘景兰在原审诉称：2014年11月22日，刘景兰与荣顺发公司签订《摊位租赁合同》。刘景兰交纳了一年的租金及押金。2014年12月7日，荣顺发公司市场开业，仅经营了40天，2015年1月16日晚，市场内发生大火，刘景兰存放在该市场柜台内的工业缝纫机、熨斗在遭到火与水的共同侵害后，已无法正常使用。火灾后荣顺发公司市场停业，导致刘景兰无法正常经营，荣顺发公司严重违反合同约定，导致无法实现合同目的，故依据相关法律规定，诉至法院要求：1.判令解除刘景兰与荣顺发公司签订的《摊位租赁合同》；2.判令荣顺发公司返还刘景兰租金17000元、押金3000元；3.判令荣顺发公司赔偿刘景兰经济损失3320元；4.案件受理费由荣顺发公司承担。荣顺发公司在原审辩称：第一，不同意解除租赁关系。虽然2015年1月16日市场发生火灾，但是火灾是由于卖日杂的业户插排失火引起，二道公安分局消防机构出具的《火灾事故认定书》已认定，起火事件为晚上9点21分，业户都已经下班，导致扑救不及时才殃及刘景兰，但失火属法律上的不可抗力，不能预见，不能避免，不能克服。双方所签订的《摊位租赁合同》第十三条已约定“如遇不可抗拒的自然灾害或国家政策变化而发生的合同变更，甲乙双方不承担任何责任”，由此可见，火灾属于不可抗力，不能成为解除合同的理由。第二，刘景兰受火灾影响较小，不能成为解除合同的理由。商场虽然发生了火灾，但刘景兰的经济损失仅为136.7元，根本不能构成影响正常营业的程度，刘景兰要求赔偿3320元没有依据。荣顺发公司同意赔付停业的时间，同意顺延停业的15天，不可抗力就是恢复原样，赔偿损失不能成为解除合同的理由。第三，合同一旦签订受法律保护，非经法定程序不能任意解除，商场发生火灾后，荣顺发公司已采取多种办法补救，重新修复，赔偿损失，并于2015年2月1日试营业，2月4日重新开业，至于刘景兰拒绝恢复营业属于个人问题，重新开业后，其拒绝营业，已在其他业户中造成极坏影响，违反了商场的管理制度，市场根据甲乙双方签订的合同第十条、第十一条之规定进行处理，依据双方签订的《经营保证书》进行处罚，法律规定，损失发生后，受害人没有采取积极措施挽救损失的，扩大的部分应由受害人个人承担。综上，荣顺发公司不同意解除租赁合同，请法院驳回刘景兰的诉讼请求。原审法院经审理查明：2014年11月22日，刘景兰与荣顺发公司签订了一份《摊位租赁合同》，约定：荣顺发公司将其市场内的一处摊位租赁给刘景兰，用于经营针织、小百、服装裁剪，租期自2014年12月7日起至2015年12月6日止，年租金17000元，保证金3000元；合同期满后，如无遗留问题，保证金将在30日内返还。合同签订后，刘景兰依约将租金17000元及经营保证金3000元交付给了荣顺发公司。2015年1月16日晚21时10分许，荣顺发公司市场内发生火灾，烧毁了市场内的部分货架、日杂等物品，荣顺发公司市场因此停业整顿，导致刘景兰无法继续经营。2015年1月27日，刘景兰发出《解除租赁合同通知》，并将该通知贴于荣顺发公司市场门口，载明：“长春市二道区荣顺发综合市场有限公司：我于2014年11月22日与你公司签订柜台租赁合同书，经营针织／小百／裁剪。1.由于你公司在开业40天就发生火灾，导致我无法经营并造成我的财产和营业损失。2.为此根据《合同法》第九十三条规定通知你公司：解除我与你公司2014年11月22日签订的柜台租赁合同。特此通知。刘景兰。2015年1月27日”。庭审期间，荣顺发公司否认收到该通知。2015年1月29日，长春市公安局二道分局东站派出所出具东公消火认字（2015）第0001号《火灾事故认定书》，认定起火原因可排除纵火、飞火和自燃物引发火灾，不排除电气线路故障印染周围可燃物导致火灾发生。2015年2月1日，荣顺发公司开会通知刘景兰及其他业户，市场将于2015年2月4日重新开业，要求刘景兰及其他业户按时回来继续经营。刘景兰认为荣顺发公司没有做好市场内的安全防火工作，市场内的电气线路存在故障，不同意继续履行租赁合同。2015年2月3日，刘景兰诉至法院，要求解除双方签订的《摊位租赁合同》，由荣顺发公司返还租金17000元、押金3000元并赔偿经济损失3320元。另查明：2015年3月30日下午15时30分许，刘景兰回到其承租的市场摊位时，发现其摊位已被占用，摊位内堆放了很多大米、白面等物品，同时发现了一份荣顺发公司张贴在其摊位上的《通知》，载明：“业户刘景兰：根据甲乙双方所签订租赁合同书，第十条、第十一条之规定，长期不来经营，你户违反了甲乙双方共签合同书之规定，荣顺发市场将与你户解除合同，市场要求你户在七日内清理摊位物品，七日后如你户不清理市场有权进行清理物品，市场将对你户物品进行保管，保管费用归你户承担。你户如对市场处理有意见，可到有关部门进行咨询。特此通知。荣顺发市场。2015年2月15日。”原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”及第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”当事人可以解除合同之规定，本案中，刘景兰与荣顺发公司之间的租赁合同在部分履行后，因荣顺发公司市场内的电气线路故障引发火灾，导致刘景兰在荣顺发公司停业期间无法继续经营、租赁权益受到损害，虽然荣顺发公司在重新开业后同意通过延长租赁期限的方式补偿，但此种补偿方式，刘景兰有权选择接受或者拒绝。现刘景兰认为荣顺发公司市场的电气线路存在安全隐患，荣顺发公司未尽到充分的安全保障义务，已构成违约，要求解除双方之间的租赁合同。荣顺发公司认为刘景兰长期不来经营，违反合同约定，也于2015年2月15日向刘景兰发出解除租赁合同的通知，并要求刘景兰在七日内清理摊位内的物品。刘景兰在2015年3月30日收到荣顺发公司发出的解除租赁合同通知，同时发现其承租的摊位在荣顺发公司的授意下已由其他业户堆放了其他物品。此时，尽管双方主张解除租赁合同的事由不同，但双方在事实上已均认可解除租赁合同，基此，对刘景兰请求判令解除双方的《摊位租赁合同》的诉求，予以支持。荣顺发公司应当将其收取的经营保证金3000元及未到期的租金退还给刘景兰。租金一年17000元，自2014年12月7日起至2015年3月30日，扣除荣顺发公司停业的15天后，刘景兰实际租用荣顺发公司摊位99天，荣顺发公司应返还的租金数额为（365-99）天×（17000元÷365天）=12389.04元。关于刘景兰要求赔偿其因火灾造成的经济损失3320元，庭审期间刘景兰虽然提供了其购买缝纫机、电熨斗的票据，金额为3320元，但并未提供相关证据证明上述物品是否在火灾中受到损害，损害的具体程度如何，故该主张因证据不足，不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：解除刘景兰与长春市二道区荣顺发综合市场有限公司之间的《摊位租赁合同》；长春市二道区荣顺发综合市场有限公司于本判决生效后立即返还刘景兰摊位租金12389.04元、经营保证金3000元；驳回刘景兰的其他诉讼请求。宣判后，荣顺发公司不服，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销原审判决第二项即荣顺发公司返还刘景兰租金12389.04元、保证金3000元；维持原审判决第一、三项；诉讼费由刘景兰承担。理由：原审判决认定事实不清，适用法律不当。1.刘景兰与荣顺发公司都同意解除摊位租赁合同，但其租金17000元、押金3000元，应按照双方的经营保证书第11条、租赁合同第11条、第16条约定履行，原审判决剥夺荣顺发公司辩论权，违反了双方的合同约定，应撤销。2.荣顺发公司在发生火灾后，并未导致无法经营，而是在事件发生后第一时间将市场恢复经营。刘景兰在接到荣顺发公司继续经营的通知后，不配合市场管理，拒不经营，并擅自单方发通知要求解除租赁合同，实属刘景兰单方违约。应按照违约条款在解除租赁合同的前提下，不退还租金及经营保证金。本案不是合同目的不能实现，不是荣顺发公司未尽到安全保障义务市场电路存在安全隐患，而是刘景兰租赁摊位后返悔，单方违约。3.原审法院剥夺荣顺发公司的辩论权，荣顺发公司并非经合法传唤拒不到庭，原审违法判决，损害了荣顺发公司权益。刘景兰辩称：原审判决正确，荣顺发公司上诉理由不成立。请求维持原判。在二审庭审中，荣顺发公司提供如下证据：2015年3月12日拍摄的四张照片，证明：刘景兰的摊位已打扫干净，但其并未经营，外借给对面摊位刘某。刘景兰质证意见：2月1日我确实对摊位进行了收拾，但是1月30日确实没去开会，我和刘某无关。本案经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。另查明：2015年3月30日，刘景兰向长春市公安局二道区分局东站派出所报案，该所报警回执中记载：“2015年3月30日15时30分许长春市公安局二道区分局东站派出所接到刘景兰报警称在和顺街与荣光路路口荣顺发市场内的一行天下服装裁剪摊床被市场占用了，放的一些大米。民警到场了解，卖粮的称是市场的工作人员让他放的。”荣顺发市场对刘景兰摊位存放了粮食没有异议。本院认为：关于荣顺发公司是否应返还给刘景兰租金12389.04元、保证金3000元的问题。1.荣顺发公司提出刘景兰单方违约，不应返还租金及保证金。荣顺发公司的市场在发生火灾后，停业至2015年2月4日正式营业，双方对该事实无异议。2015年2月1日，荣顺发公司召开业户大会提出租期顺延租赁合同继续履行，刘景兰虽然参加了业户大会，但并没有在2015年2月1日试营业期间重新营业，即没有以自己的行为表明接受荣顺发公司提出的方案，也没有以口头或书面形式明确表示同意该方案，并于2015年2月3日向原审法院提起诉讼，要求解除与荣顺发公司的摊位租赁合同。双方摊位租赁合同第十一条约定“合同签订后，任何一方不得无故变更或解除，乙方自行终止合同或严重违纪被市场或有关部门吊销营业执照，合同即行废止，保证金、柜台费不予退还。”荣顺发公司市场发生火灾后，停业十余天，刘景兰的经营受到影响，其对荣顺发公司提出的继续履行合同方案未接受，在此情况下其提出解除原租赁合同，不属于无故解除合同。故刘景兰不存在单方违约行为。另外，依据2015年3月30日长春市公安局二道区分局东站派出所出具的报警回执及荣顺发公司庭审陈述，能够确认刘景兰的摊位存在被其他业户使用的事实。据此，原审判决荣顺发公司返还刘景兰租金12389.04元、保证金3000元并无不当。2.关于荣顺发公司提出原审剥夺其辩论权违法判决的问题。在二审庭审中，荣顺发公司陈述因原审记录有差错与法官发生争执，其代理人退庭。荣顺发公司对此未能提供证据予以证明，亦未能证明其中途退庭是经法庭许可，故原审依法缺席判决并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费185元，由上诉人长春市二道区荣顺发综合市场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 白业春代理审判员 谷 娟代理审判员 张兴冬二〇一五年八月十八日书 记 员 丁 伟 更多数据：搜索“”来源：