（2015）惠中法民一终字第699号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2017-09-08
案件名称
惠东县水泥二厂、肖长思房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
惠东县水泥二厂,肖长思,肖佛球,张庆威
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第699号上诉人（原审原告）：惠东县水泥二厂。住所地惠东县大岭镇平新一路。法定代表人：叶杏球，总经理。委托代理人：黄达群，该厂职工。委托代理人：黄旭辉，广东力臣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖长思，男，1974年6月28日出生，汉族，住惠东县。委托代理人：欧阳武，广东广惠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖佛球，男，1973年10月30日出生，汉族，惠东县多祝镇多祝居委瓦窑下村新联路。原审第三人：张庆威，男，1974年10月5日出生，汉族，广东省惠东县人。上诉人惠东县水泥二厂因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠东县人民法院（2014）惠东法民一初字第556号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审意见惠东县水泥二厂向原审法院提起诉讼，请求二审法院判令：1、二被告限期退出原告被占用的机修车间、五金仓等约3700平方米厂房。2、二被告连带赔偿原告的厂房占用费80万元(参照同期租赁市场价，以每年20万元计算，暂从2010年3月16日计至2014年5月26日）。3、本案诉讼费由被告承担。主要事实和理由：原告于2010年8月10日与被告肖长思、肖佛球订立了《租赁协议》，约定“将原告土地82359平方米出租给肖长思、肖佛球两人使用，租期从2011年1月19日起至2019年1月20日止，为期8年，月租金为28000元／月”。因在签订本协议前两被告己实际使用该土地，故从2010年9月至2011年1月18日期间的租金计为l.4万元／月。2010年12月20日，原告与肖长思、肖佛球又订立《租赁补充协议》，约定“将租期从原协议约定的8年变更为l3年”。2012年3月5曰，原告再次与肖长思、肖佛球订立《租赁补充协议书》，约定“乙方(被告)在该地新建临时建筑物及设施等，由乙方自行拆除”。原告于2010年5月27日与被告肖长思订立《水泥仓库综合楼租赁合同》，将原告所属的水泥仓库、综合楼部分出租给肖长思使用，租期从2010年8月1日起至2019年8月1日止，为期8年，月租金为4000元／月。2010年9月28日，原告与肖长思又订立《补充协议》，补充了部分未约定的事宜。2010年12月20日，原告与肖长思订立了《综合楼门面租赁合同》及其《租赁补充协议》，约定门面出租事宜。2010年3月15日，原告与第三人张庆威、被告肖佛球(乙方)订立了《企业国有产权转让合同》，对原告所属的生产设备及五金仓库的所有物资进行了转让，委托受让方张庆威、肖佛球对原告原机修车间、五金仓等约3700平方米的房屋进行拆除，开始拆迁的时间为2010年3月16日。这些房屋原告至今拥有产权证。但在合同的履行过程中，第三人张庆威、被告肖佛球却未按约拆除，反而由二被告将上述房屋整修后对外出租。因而形成了无偿使用这些房屋的事实，并产生了一定的经济利益。由于二被告私自处分(对外出租)原告这些房屋的行为，缺乏相应的合同和法律依据，故其收受的租金应属产权人原告所有，二被告应参照租赁市场价同期的出租价值对原告进行赔偿，并承担连带责任。被告肖长思对原告惠东县水泥二厂的诉讼请求争议为：1、本案涉及的企业资产转让合同及一系列的租赁协议及租赁补充协议，均属合法有效的协议，答辩人不存在违约的情形。2、机修车间及五金车库的拆迁及使用现状是被答辩人验收同意的，其租用是有偿的，不存在答辩人“未按约拆迁”或“无偿使用”的情形。3、在2010年5月27日《水泥仓库综合楼租赁合同》中答辩人有偿租用了被答辩人（含机修车间、五金库在内）共计7000平方米的仓库、楼房面积；在2010年8月10日的《租赁合同》中答辩人又有偿租用了被答辩人整个生产厂区（含机修车间、五金库在内）的全部场地，不存在“无偿使用”或“私自处分”的情形。4、被答辩人要求退还机修车间、五金库等约3700平方米房屋及要求赔偿房屋占用费的理由不能成立。5、被答辩人的起诉已经超过法定的诉讼时效，且无延长或中断时效的事由及证据。本案涉及的租赁问题，原告方通过原告的租委会讨论了，有会议纪要，关于出租的范围以及租赁的事项，原告方是知道的，所以不存在原告诉请的这样一个事实；被告方支付给原告的租金，原告方将会议纪要逐一给了原告的各个工人，原告现今提出被告方占用其厂房，这个原告是知悉的，租赁的面积也是知道的，因其请求法庭驳回原告的诉请。肖佛球未到庭参加诉讼，亦未做答辩。张庆威未到庭参加诉讼，亦未做答辩。原审法院查明的事实原审法院经审理查明，2010年3月15日，原告惠东县水泥二厂（甲方）与被告肖佛球、第三人张庆威（乙方）签订《企业国有产权转让合同》，约定“第一条转让标的，本合同的转让标的为：惠东县水泥二厂年产40万吨立窑水泥生产设备及五金仓库的所有物资……。第三条2、由乙方负责拆除机械设备和相关的建筑物，爆破拆除的一切相关手续由乙方自行办理，废旧钢筋归乙方所有（其他未关联到主要机械设备的建筑物如综合楼、水泥仓库、水泵房不拆除，保留原状）……。第四条1、转让方式和价格，甲方将本合同第一条规定的转让掉地以人民币10100000元……。第六条拆迁工程的期限和实施1、乙方定于二0一0年三月十六日开始拆迁，于二0一一年一月二十日前完成全部拆迁工程，其中前二个月内要将主要生产设备（包括六磨、四窑、二台包装机）拆迁完毕并运离出厂区。如在二0一一年一月二十日到期没完成，甲方每天向乙方计收场地占用费1000元。2、拆迁工程完工后，由甲方负责验收，不合格则由乙方负责翻工直至合格。合格标准为建筑物拆平到地面，坑予以回填。”，该合同还约定其他事项。2010年5月27日，原告惠东县水泥二厂（甲方）与被告肖长思（乙方）签订《水泥仓库综合楼租赁合同》，约定“一、甲方将水泥仓库（含占地）、综合楼（白粉楼）出租给乙方使用，面积共约7000平方米，租期暂定八周年，即从2010年8月1日起至2019年8月1日止。二、从2010年9月1日起计租，月租金为4000元。……”。2010年8月10日，原告惠东县水泥二厂（甲方）与被告肖长思、肖佛球（乙方）签订《租赁协议》，约定“二、甲方同意将生产区内的土地租用期限定为：自原《企业国有产权转让合同》到期之日起至2019年1月20日止，共八年。三、租用总面积：82359平方米，实际可使用面积约20000平方米。四、场地租用费：2010年9月至2011年1月，每月1.4万元/月，2011年2月1日起计28000元/月，乙方在每月5日前付清当月租金。……”。2010年9月28日，原告惠东县水泥二厂（甲方）与被告肖长思（乙方）签订《补充协议》，约定：一、甲方原生产区土地已由乙方租用（总面积82359平方米）‘经甲乙双方协商达成一致，为配合政府对富祥路的建设，对排水系统进行改造，提高该地利用率，同意此宗地，现有的鱼塘（原砖瓦厂挖泥湖），由乙方负责填土、平整，由乙方使用。从而发生一切费用均由乙方负担。该协议还约定其他事项。2010年12月20日，原告惠东县水泥二厂（甲方）与被告肖长思、肖佛球（乙方）签订《租赁补充协议》，约定“经甲乙双方协商同意，租金不作调整，并根据2010年8月10日签订的《租赁协议》第七条的规定，达成如下补充协议：之第一条、第二条和第六条第3款内容进行修改补充，其他条款内容不变，继续遵照执行。一、第二条内容修改补充为：甲方同意将生产区的土地租赁期限暂定为：自原《企业国有产权转让合同》到期之日起至2024年12月20日止，共13周年。从2019年1月20日起，每月租金为38000元，协议还约定其他事项”。同日，原告惠东县水泥二厂（甲方）与被告肖长思又签订另一份《补充协议》，约定：经甲乙双方协商同意，租金不作调整，并根据2010年5月27日签订的《水泥仓库综合楼租赁合同》第九条的规定，达成如下补充协议：之第一条、第二条和第三条内容进行修改补充，其他条款内容保持不变，继续遵照执行。一、第一条、第二条和第三条内容修改补充为：甲方同意将水泥仓库、综合楼、（白粉楼）含土地租赁期限暂定为：自原《企业国有产权转让合同》到期之日起至2024年12月20日止，共13周年。从2019年1月20日起，每月租金为8000元，协议还约定其他事项”。2012年3月5日，原告惠东县水泥二厂（甲方）与被告肖长思（乙方）签订《租赁补充协议书》，约定：甲、乙双方于2010年8月10日签订《租赁协议》，为了使双方更好地履行协议，双方同意就《租赁协议》的有关条款作进一步说明，对有关事宜进行约定。经平等协商，双方达成如下补充协议：一、《租赁协议》第六条第3款的内容修改为：租赁期间，如果政府需要征用或征收时，乙方必须履行，双方不追究违约责任，乙方在该地上新建临时建筑物及设施等，由乙方自行负责拆除，甲方不作任何经济补偿和赔偿。拆除时间暂定自甲乙双方协商一致签订拆迁协议之日起6个月内予以拆除完毕。该协议还约定其他事项。2014年6月5日，原告以被告及第三人未按约定拆除机修车间及五金仓库而转租他人为由，向本院提起诉讼，提出上述诉请。另查：2010年11月10日，原告向惠东县国有资产监督管理办公室出具《拆迁水泥生产机械设备及相关建筑物工程验收合格证明》，内容为：由受让方（乙方）张庆威、肖佛球负责拆迁我厂水泥生产机械设备和相关建筑物工程已于十月二十一日完成。我厂根据《企业国有产权转让合同》有关条款的规定，组织人员对拆迁工程进行现场验收。乙方应拆的建筑物已拆至地面，坑已回填，通过验收合格。特此证明。本案在审理过程中，原告表示整个厂区的土地租给被告使用，机修车间、五金仓库在厂区范围内，当时双方约定由被告负责拆除该房屋，拆除费用由被告自行负责，但被告未拆除，而是转租给他人。被告肖长思表示原告租给被告的7000平方米房屋包括五金仓、电房等一栋房子连在一起，机修车间、五金仓库包括进去都不能达到合同约定的7000平方米。综合楼、水泥仓库、机修车间、五金仓库是连在一起，当时约定不能拆除。原审判决理由和结果原审法院认为，原告惠东县水泥二厂与被告肖长思、肖佛球及第三人张庆威所签订的企业国有产权转让合同、租赁协议、租赁补充协议、租赁补充协议书、水泥仓库综合楼租赁合同、补充协议、综合楼门面租赁合同及其租赁补充协议未违反法律、法规的规定是合法有效，受法律保护，予以确认。根据原告出具给惠东县国有资产监督管理办公室的证明内容可证实原告根据《企业国有产权转让合同》相关条款的规定，已组织人员对被告拆除工程作出验收合格即被告对该合同的拆除义务已履行完毕。另外，原、被告签订的水泥仓库综合楼租赁合同约定，原告出租给被告肖长思的水泥仓库、综合楼约7000平方米，但原告无证据证实除要拆除的房屋外有该合同约定的出租面积，因此，对被告辩称租赁7000平方米房屋包含机修车间、五金仓等约3700平方米厂房，理由充分，予以采信。原告请求二被告限期退出原告被占用的机修车间、五金仓等约3700平方米厂房；二被告连带赔偿原告的厂房占用费80万元，理由不充分，不予支持。被告肖佛球、第三人张庆威经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条和《民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：驳回原告惠东县水泥二厂的诉讼请求。案件受理费11800元，由原告惠东县水泥二厂负担。当事人二审意见上诉人惠东县水泥二厂不服原审判决上诉称，一审判决认定事实不清、证据不足，判决有误。一、2010年3月15日双方订立的《企业国有产权转让合同》，首先，合同第一条约定了转让的标的物：水泥生产设备及五金仓库的物资。其次，合同第三条第2款约定“乙方(被上诉人)负责拆除机械设备和相关建筑物”，此处所称的“相关建筑物”显然是和设备有关的建筑，就是第一条设备、物资所在的房屋，即原机修车间和五金仓库，需要拆除的部分很明确。再次，合同第三页倒数第四行，双方已明确“其他未关联到主要设备的建筑物如综合楼、水泥仓库、水泵房不拆除；保留原状”，合同约定不用拆的部分也很明确。而一审判决主要依据是：上诉人出具给惠东县国有资产监督管理办公室的证明内容，即《拆迁水泥生产机械设备及相关建筑物工程验收合格证明》(以下简称《拆迁证明》)，里面上诉人已认可对拆迁验收完毕。但上诉人质证时已明确表示“该证明所指已拆迁验收的部分不包括原机修车间和五金仓”。最主要的是：一审法院为谨慎起见，曾亲临上诉人厂区现场，确认了原机修车间和五金仓等建筑物没有被拆除的事实，但一审法院仍然依照《拆迁证明》来认定事实和判决依据，是为不尊重事实。二、争议的3700平米房屋上诉人至今拥有产权证，也没列入双方租赁范围，现被被上诉人无偿占用，不交租难于服众。上诉人于2010年5月27日与被上诉人肖长思订立《水泥仓库综合楼租赁合同》，将上诉人所属的水泥仓库、综合楼约7000平米部分出租给肖长思使用，没有涉及到原机修车间和五金仓。“机修车间和五金仓”至今上诉人拥有完全的产权证，没有注销，房屋还在，上诉人拥有占有、使用、收益和处分的权利。至于被上诉人抗辩所称“上诉人提供的租赁物不到7000平米”的观点，完全可以另行主张权利，申请法院对租金进行调整，但不能当然地把“机修车间和五金仓”纳入到合同的标的物中来，也不能当作本案“无偿占用”合法的抗辩理由。现“机修车间和五金仓”已被被上诉人无偿使用、对外出租多年，没有相应的合同依据和法律依据，已极大地损害了上诉人全体工人的切身利益。为此，这些工人多次信访国资委等部门，均没有得到有效解决。恳请二审法院依法纠正一审法院的错误，依法判令：l、撤销原审判决，支持上诉人一审的诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人肖长思答辩称,上诉人的上诉意见不成立。上诉人向惠东国有资产管理办公室出具相应证明是验收合格，包括出租屋的范畴。双方间签订了《水泥仓库、综合楼门租赁合同》和补充协议，而补充协议仅是租赁期限及租金的变更，合同写明了租赁标的物的范畴。说明上诉人对租赁标的物是清楚的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉上诉。被上诉人肖佛球、原审第三人张庆威未作陈述。本院查明的事实、判决理由和结果经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人陈述的观点，本院归纳本案二审争议的焦点是：被上诉人是否占用合同约定之外的3700平方米土地。我国《民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，上诉人为证明被上诉人占用了合同约定之外的3700平方米土地，提交的依据是其与被上诉人肖佛球、原审第三人张庆威于2010年3月15日签订的《企业国有产权转让合同》第三条第2款约定的“由乙方负责拆除机械设备和有关的建筑物，爆破拆除的一切相关手续由乙方自行办理，废旧钢筋归乙方所有(其他未关联到主要机械设备的建筑物如综合楼、水泥仓库、水泵房不拆除，保留原状。)”和3700平方米土地上的原机修车间、五金仓库的产权证仍在上诉人名下。上诉人在庭审中认为合同第三条第2款约定的“由乙方负责拆除机械设备和有关的建筑物”的“有关的建筑物”指的是原机修车间和五金仓库，该原机修车间和五金仓库是应该拆除的部分，理由是：原机修车间和五金仓库里是没有机械设备的和合同约定的无需拆除的建筑物只是综合楼、水泥仓库、水泵房。但根据转让合同第三条第2款的约定，被上诉人负责拆除的包括机械设备和安装该机械设备有关的建筑物，如按上诉人的说法，原机修车间和五金仓库内是无机械设备的，那么，显然与合同约定拆除的内安装了机械设备的“有关的建筑物”无关。另外，更为关键的是：上诉人在其于2010年11月10日向惠东县国资委监管办公室出具的《拆迁水泥生产机械设备及相关建筑物工程验收合格证明》中承认：由受让方肖佛球、张庆威负责拆迁的水泥生产机械设备和相关建筑物工程，已于2010年10月21日完成。综上分析，本院认为，被上诉人在与上诉人签订转让合同后已依约拆除了合同约定拆除的建筑物，被上诉人不存在占用合同约定应该拆除的3700平方米土地建筑物的行为。上诉人认为被上诉人未履行合同约定的拆除义务，缺乏依据，本院不予采信。同理，因被上诉人不存在占用合同约定之外的3700平方米土地的行为，故上诉人请求被上诉人支付占用原机修车间、五金仓库的费用80万元的理由亦不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实和实体处理均正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案受理费11800元，由上诉人惠东县水泥二厂负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑 杰审 判 员 邓耀辉代理审判员 寇 倩二〇一五年八月十八日书 记 员 肖 湘彭科梅附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第一款第(一)项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 更多数据：