（2015）穗中法民五终字第4002号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-09-01
案件名称
广州市越秀区第三土地房屋管理所与吴志权房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴志权,广州市越秀区第三土地房屋管理所
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4002号上诉人（原审被告、反诉原告）吴志权，住广州市越秀区。委托代理人薛宝荣、许文华，均系广东芳华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）广州市越秀区第三土地房屋管理所，住所地广州市越秀区。法定代表人梁青，该所所长。委托代理人劳绮玲、郑海涛，该所职工，地址同原告。上诉人吴志权因与被上诉人广州市越秀区第三土地房屋管理所（以下简称第三房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1591号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员岳为群担任审判长、审判员郑怀勇、助理审判员柳玮玮组成的合议庭对本案进行了审理，书记员张旭燕担任法庭记录。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市越秀区农林下路39号1103房是第三房管所管辖的房屋，吴志权是该房屋的承租人。2012年5月15日，第三房管所（甲方）与吴志权（乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定甲方同意将坐落在越秀区农林下路39号1103房出租给乙方，作住宅用途，建筑面积20.69平方米；租赁期限从2012年4月1日至2014年6月30日，月租金87.6元/月；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；需要对房屋进行扩、加、改建（含改变内间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议，且甲方有权对工程进行监督，装修房屋时装饰房屋时，装饰面板不得将受力构件隐蔽，确需加装饰面板的，必须留检查口，因装修造成毗邻房屋漏裂的，由乙方负责修复和赔偿；乙方擅自对房屋进行扩、加、改建（含改变内间隔）、室内装修或增加设备的，甲方可终止本合同并收回房屋，因此造成安全隐患或事故问题由乙方承担全部的经济、法律责任；乙方拆除自己增设的设施、设备时，应通知甲方管理人员到场，因擅自拆除造成房屋结构损坏的，应负责修复和赔偿；合同第二十条记载乙方同意并确认以下事项：……3、本人或共同居住人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同的第二十一条第2项即租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。据查册时间为2014年5月26日，房产登记号为2011登记字8023113号房地产登记簿查册表记载，海珠区沥滘西村大街37号之一，建筑面积466.994平方米，规划用途住宅，登记时间2011年9月8日，使用性质居住用房，产权人吴志权，占有部分全部。2014年5月20日，第三房管所向吴志权发出《关于收回房屋的通知》，要求吴志权于2014年5月26日前，将农林下路39号1103房交回给第三房管所，并办理退租手续，否则第三房管所将通过法律途径收回房屋，并自通知送达之日起，按2013年广州市房屋租金参考价的标准，收取房屋使用费。现涉讼房屋由吴志权使用，第三房管所按合同约定收取吴志权租金至2014年12月。第三房管所于2014年7月1日向原审法院起诉，提出上述请求。庭审中，吴志权向原审法院出示证据1、2013年8月16日吴志权与广州建邦建筑工程有限公司签订的《装修施工合同书》，记载涉讼房屋装修工程内容为楼面地面工程、天花及墙柱面工程、零星构造及装饰工程、室内水电安装工程等，合同总价79800元；2、成立日期为2013年11月22日的广州建邦建筑工程有限公司的企业法人营业执照；3、吴志权分别于2013年10月18日、2014年1月26日、2014年4月28日及2014年7月16日支付农林下路39号1103房装修费的收款收据及开票时间为2014年7月16日的农林下路39号1103房装修费分别为40000元和39800元的发票二张。第三房管所对上述证据的真实性无异议，但装修公司在2013年11月成立，装修合同是在2013年8月签订的，收据上的日期是在2013年10月，吴志权在装修公司没有成立的情况下就与装修公司签订合同明显是不真实的。本案在审理期间，吴志权于2014年8月6日向原审法院提出对广州市越秀区农林下路39号1103房的装修价值评估的申请，原审法院依法委托广东高迪评估咨询有限公司对涉讼房屋的装修现值进行评估，该公司于同年12月19日作出了高迪评估【2014】078号《价格评估结论书》，记载委托人于2013年10月进行装修，未居住过；价格评估结论为评估标的房屋的装修价值为人民币46070元。第三房管所认为涉讼房屋装修价值高低与本案无关，房屋交付给吴志权使用时已经具备居住条件，吴志权对涉讼房屋装修仅是其单方面的行为，且吴志权未经第三房管所书面同意擅自对涉讼房屋进行装修而要求第三房管所予以赔偿，无法律依据。吴志权认可上述价格评估结论书的价格，但吴志权认为装修价值应加上电器的价格，吴志权的反诉请求是包括装修的价值及电器等添附物。因本案纠纷，第三房管所于2014年7月1日向原审法院起诉请求：1、判令吴志权腾空广州市越秀区农林下路39号1103房交还给第三房管所；2、吴志权支付2014年7月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费（按2013广州市房屋租金参考价的标准，48元/平方米计）。吴志权原审辩称其不同意第三房管所的诉讼请求并反诉要求第三房管所支付房屋的添附补偿费79800元。第三房管所原审对吴志权反诉的辩称由于吴志权的违约导致合同的解除，第三房管所无需对涉讼房屋的装修行为进行赔偿，且租赁合同约定涉讼房屋需经第三房管所同意才能装修，吴志权没有通知第三房管所就对涉讼房屋进行装修，吴志权的行为是违约的。原审法院经审理认为：广州市越秀区农林下路39号1103房是第三房管所管辖的产业，第三房管所与吴志权就涉讼房屋签订的合同是双方当事人的真实意思表示，为有效合同。合同约定的租赁期已届满，双方没有重新续签合同，作为承租人的吴志权仍继续使用，第三房管所作为出租方没有提出异议，并继续收取吴志权的租金至2014年12月止，根据法律规定，原租赁合同继续有效，租赁期为不定期，当事人可以随时解除合同。上述合同明确约定，承租人即吴志权如有自有产权房屋的，应将涉讼房屋交回第三房管所，经查广州市海珠区沥滘西村大街37号之一是第三房管所自有的房屋，故第三房管所要求吴志权交回承租房屋的请求符合双方合同的约定，原审法院予以支持。在双方的租赁合同关系解除前，吴志权向第三房管所支付的租金应按照合同约定标准计算，解除后第三房管所要求参照房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计付房屋使用费的请求，合法合理，原审法院亦予以支持。至于吴志权反诉要求第三房管所赔偿涉讼房屋装修添附进行补偿一节，吴志权在承租期间多次对涉讼房屋进行装修，第三房管所虽未提出异议，但吴志权作为使用人在使用房屋时，同时也享受了装修，房屋的电器等添附物可拆除，且合同明确约定，吴志权装修须经第三房管所同意，故吴志权要求第三房管所赔偿涉讼房屋的装修费用的请求没有法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，于2015年6月4日判决：一、自本判决发生法律效力之日，广州市越秀区第三土地房屋管理所与吴志权就广州市越秀区农林下路39号1103房房屋的租赁合同予以解除。二、自本判决发生法律效力之日起30日内，吴志权户迁出广州市农林下路39号1103房屋，将房屋腾空交还给广州市越秀区第三土地房屋管理所。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，吴志权将从2014年12月起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月87.6元计）支付给广州市越秀区第三土地房屋管理所；自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费，由吴志权逐月支付给广州市越秀区第三土地房屋管理所（每月按房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计）。四、驳回广州市越秀区第三土地房屋管理所的其他诉讼请求。五、驳回吴志权的反诉请求。吴志权如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，反诉费898元，评估费3450元，合计共4448元，由广州市越秀区第三土地房屋管理所负担50元，吴志权负担4398元。判后，吴志权不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实和理由如下：一、一审判决对争议的房屋出租交付时的初始状态认定错误，认定“房屋交付给吴志权使用进已经具备居住条件”没有事实依据。纵观双方证据可见吴志权提供房屋装修的证据与其主张涉讼房屋交付时为毛坯是一致的，而第三房管所主张房屋已经满足居住条件没有任何证据支持。二、一审判决认定吴志权的装修行为违反租赁合同的约定错误。首先，第三房管所对吴志权装修行为事前明知，吴志权没有违反租赁合同的约定。其次，吴志权的装修行为，第三房管所将实际受益。最后，吴志权的装修是为了实现合同目的的善意装修，且在装修后吴志权也未实际享受，根据公平原则，装修费用理应由受益方承担。三、一审判决适用法律错误。首先，若法庭认为双方租赁合同应当终止，则本案应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》第十一条的规定。其次，若由于吴志权取得自有房屋而致使租赁合同终止，则属于客观事件即不可归责于双方的事由而终止，吴志权不存在违约行为。最后，若双方的租赁合同因吴志权名下自有产权房屋而终止，则本案应当适用上述司法解释第十一条第四项规定，即因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。吴志权上诉请求撤销一审判决第五项，改判第三房管所对吴志权的承租房屋上总价46070元的添附进行补偿。第三房管所二审答辩称吴志权认为房屋交付时不具备居住条件，但根据本案一审时已经查明事实，第三房管所交付房屋时已经具备居住条件，且交付房屋时吴志权也是认可的。吴志权装修的行为违反了双方的约定，租赁合同中对此已作明确约定，吴志权未经第三房管所同意擅自装修，现要求进行补偿是没有法律依据的。吴志权进行室内装修需经第三房管所书面同意才可以进行装修改建，否则，第三房管所是可以终止合同并收回房屋的。吴志权认为一审适用法律错误，但第三房管所认为一审适用法律正确，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第11、13条的规定，本案审理应该适用该两条规定。第三房管所不同意吴志权的上诉请求，原审法院适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院对原审查明的事实予以确认。二审期间，本案双方均无新的证据提交本院。本院认为，根据吴志权的上诉请求和第三房管所针对对方的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：第三房管所是否需要对吴志权46070元的装修添附进行补偿？对吴志权的上诉，分析如下：广州市越秀区农林下路39号1103房是第三房管所管辖的产业。第三房管所与吴志权于2012年5月15日所签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》中约定，吴志权装修须经第三房管所书面同意并签订书面的协议，但吴志权并未依该约定取得第三房管所书面同意并签订书面协议即进行装修，已违反合同约定。另上述合同中第十条还约定了经房屋安全鉴定部门鉴定房屋不符合安全使用标准的，吴志权应及时配合第三房管所开展房屋修缮。为此，有关涉案房屋的修缮责任应由第三房管所承担。从本案吴志权所进行的装修内容及支出来看，亦非为了继续安全使用房屋，而是为了改善居住而为，故其装修添附损失应由其自行承担。原审法院认为吴志权要求第三房管所赔偿涉讼房屋的装修费用的请求没有法律依据而不予支持，并无不妥，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，吴志权的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由951元，由吴志权负担。本判决为终审判决。审 判 长 岳为群审 判 员 郑怀勇代理审判员 柳玮玮二〇一五年八月十八日书 记 员 璩方慧 搜索“”