（2015）厦民终字第2439号

裁判日期: 2015-08-18

公开日期: 2015-10-13

案件名称

李建军、蔡正英与福建中联盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省厦门市中级人民法院

所属地区

福建省厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李建军,蔡正英,福建中联盛房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省厦门市中级人民法院民事判决书（2015）厦民终字第2439号上诉人（原审原告）李建军，男，1977年9月13日出生，汉族。委托代理人蔡正英，系李建军之妻。上诉人（原审原告）蔡正英，女，1978年1月13日出生，汉族。被上诉人（原审被告）福建中联盛房地产开发有限公司。法定代表人何飞，总经理。委托代理人张照东、张薇，福建天衡联合律师事务所律师。上诉人李建军、蔡正英因与被上诉人福建中联盛房地产开发有限公司（以下简称“中联盛公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2015）集民初字第117号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李建军、蔡正英于2014年12月24日向原审法院起诉，请求判令中联盛公司支付延期办理土地房屋权证违约金计8463.72元。原审判决查明，2011年6月27日李建军、蔡正英与中联盛公司签署商品房买卖合同，约定由李建军、蔡正英购买中联盛公司开发的位于海上五月花（3-6子地块）3#楼（T2）11层02单元的房屋，总价918350元，李建军、蔡正英采用按揭方式付款，签订合同当日支付不低于总价款30%的房款，并于签订合同当日办理完成相关的按揭手续，其余价款自签订合同之日起30日内向银行贷款支付完毕。合同补充条款第九条约定：出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记期限由商品房交付使用后60日，改为商品房交付使用后120日。……对于按揭付款的，买受人需要按贷款银行及出卖人的要求，履行相关义务，由出卖人提供权属登记相关资料报产权登记机关备案后100天之内协助买受人办理完毕《土地房屋权证》，买受人承担相关费用。2013年9月28日中联盛公司交付了房屋，12月19日厦门市土房局收取了中联盛公司递交的办理房屋所有权初始登记的文件，2014年2月7日完成了初始登记。2014年5月30日中联盛公司收取了李建军、蔡正英的申请办理分户产权的文件，7月18日厦门市土房局收取了中联盛公司递交的所有权分户登记的文件，7月30日办理了分户所有权登记，8月6日李建军、蔡正英取得了土地房屋权证。原审判决查明以上事实，有李建军、蔡正英提供的商品房买卖合同，缴费发票，中联盛公司提供的初始登记收件收据，个贷客户资料交接表，分户登记收件收据以及双方的当庭陈述为证。原审判决认为，双方当事人签署的商品房买卖合同及其补充约定系双方对权利义务之约定，其效力不及于第三方，不能为第三方设定权利义务。双方关于办理权利初始登记120日的约定和分户登记100日的约定不应涉及土地房屋权属登记部门，因此双方在此期限履行完毕义务即视为履行合同完毕，权属登记部门设定的登记时间和发放权属证书的时间不在本合同约定范围之内。自2013年9月28日交付房屋之日起至12月19日中联盛公司申请办理初始登记，未超过合同约定的120日的期限。2014年2月7日即初始登记的取件时间是由登记部门确定，非双方合同约定，没有超出履行期限。此后办理分户权属登记需要出卖方和买受方相互配合，根据个贷客户资料交接表，买受方在2014年5月30日才将买卖合同和备案证明，发票等原件资料交予出卖方，此时才可能具备申请办理分户权属登记的条件，而此时距离2014年2月7日已经超过100天，若据此认为出卖方过错造成迟延办理分户权属登记显然缺乏正当性，亦不符合双方约定。根据李建军、蔡正英提供的缴费票据和个贷客户资料显示，至2014年5月30日李建军和蔡正英已经履行了办理分户权属登记的义务，此后为出卖方即中联盛公司的协助义务，中联盛公司在2014年7月18日送件申请办理分户权属登记，并于7月30日办理完成权属证书，未超过双方约定的100天的期限，没有违反合同约定，不应承担违约责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回李建军、蔡正英的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由李建军、蔡正英负担。宣判后，李建军、蔡正英不服，向本院提起上诉。上诉人李建军、蔡正英上诉称，请求依法撤销原审判决，改判支持上诉人原审全部诉讼请求。事实理由如下。一、原审法院对于案涉协议关于产权登记的约定认定错误。讼争的房屋买卖合同中第十四条关于产权登记的约定中明确约定“如因出卖的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋产权证书的，双方同意按下列第2项处理”，补充协议更改成220日内。根据法律及双方合同的约定，被上诉人应在约定的220天期限内，协助上诉人取得房屋权属证书。从交房之日至上诉人取得房屋权属证书已有312天，被上诉人逾期92天。原审法院认定错误。二、原审法院根据被上诉人提供的个贷客户资料交接表认定上诉人于2014年5月30日将买卖合同和备案证明、发票等原件资料交于被上诉人，上诉人于2014年5月30日才履行完办理分户记权登记的义务，进而认定被上诉人办理权属证书未超过双方约定的100天，原审法院认定事实错误。因上诉人是按揭客户，被上诉人给付上诉人的代办产权资料清单上明确显示这些资料是由被上诉人统一提供，这也是被上诉人协助办证的义务之一。2014年5月30日是被上诉人与厦门招商银行之间交接21个个贷客户资料，不是上诉人提供资料，原审法院认定错误。2013年9月28日，上诉人与被上诉人办理交接房屋手续时，上诉人根据被上诉人给付的海上五月花收楼服务流程中第三项要求规定并按被上诉人给付的代办产权资料清单中的要求提交了代办产权的资料并缴纳相关代办费用（产权证印花税、产权证工本费、房屋、土地登记费），2014年2月7日被上诉人初始登记取件后通知上诉人交纳代办产权的契税费用，上诉人于2014年2月12日交纳契税费用13799.55元给被上诉人。上诉人依被上诉人的要求及时履行了办理分户权属登记的全部义务。从2014年2月7日至上诉人于2014年8月6日取得权属证书，被上诉人办理权属证书明显超过100天。三、上诉人于2014年8月6日才取得房屋产权证书，系被上诉人没有按法律规定及合同的要求及时提交办证所需的的文件造成的，被上诉人应承担违约责任。按照补充协议约定上诉人应在合同约定商品房交付使用后220天内取得房屋产权证书。2013年9月28日被上诉人交付房屋，2014年8月6日上诉人取得房屋产权证书中间已有312天，被上诉人逾期92天。此系被上诉人没有按法律规定及合同的要求及时提交办证所需的的文件造成的，被上诉人违约应承担违约责任支付上诉人违约金。综上所述，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人中联盛公司答辩称，一、关于办证义务的合同约定。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第九条约定，被上诉人协助买受人办理完毕《土地房屋权证》的时间由220天在加上不确定的时间构成。二、被上诉人的实际履行并没有违反合同约定。首先，关于初始登记的义务。本案中，被上诉人于2013年9月28日向上诉人交付了房屋，12月19日厦门市国土资源与房产管理局向被上诉人收取了办理房屋所有权初始登记的文件，并向被上诉人出具《收件收据》。这时，被上诉人办理初始登记相关义务视为已经完成。其次，关于分户产权证的协助义务。根据约定是在出卖人提供权属登记相关资料报产权登记机关备案后100天之内办出即可；被上诉人于2015年7月18日向厦门市土房局递交所有权分户登记的文件，并于7月30日办理了分户所有权登记，因此，被上诉人也在100天内履行完协助办证的义务。退一步说，根据约定，针对按揭付款的分户权证办理的，买受人需要按贷款银行及出卖人的要求，履行相关义务，出卖人才能协助办理分户权证。被上诉人协助办证时，是需要上诉人向被上诉人提供其抵押在银行的买卖合同原件、发票和备案证明等材料被上诉人才能够协助办证。而上诉人于2014年5月30日人才将买卖合同和备案证明、发票等原件资料交予被上诉人，此时被上诉人才具备申请办理分户权属登记的条件，因此，在协助办理分户权证的义务履行过程中，被上诉人也并没有任何过错。综上，被上诉人并不存在违约行为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院维持原判。经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实除上诉人认为“上诉人于2014年5月30日将买卖合同和备案证明、发票等原件资料交于被上诉人”有异议外，对其余事实均无异议，本院予以确认。本院认为，首先，被上诉人中联盛公司已经按照合同约定履行了初始登记，上诉人李建军、蔡正英对此无异议。其次，根据合同补充条款约定，被上诉人只需在提供权属登记相关资料报产权机关备案后100天之内协助买受人办理完毕《土地房屋权证》，而对于被上诉人提供相关资料给产权机关的时间未作约定。上诉人认为，应以合同约定的初始登记时间即商品房交付使用后的120日加上上述条款约定的100天，计算得出被上诉人应办理讼争房产《土地房屋权证》的时间为220天，该主张缺乏相应合同依据，系上诉人的单方理解，依法不能采信。最后，上诉人主张2014年5月30日系被上诉人与厦门招商银行之间交接21个个贷客户资料，与上诉人无关，也缺乏直接证据予以佐证，对该主张亦不予采信。综上分析，并无充分有效证据证明被上诉人违反合同约定逾期办理《土地房屋权证》。李建军、蔡正英的上诉理由，缺乏事实和法律依据，不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由李建军、蔡正英负担。本判决为终审判决。审判长　曾　聆审判员　胡林蓉审判员　洪德琨二〇一五年八月十八日书记员　王兴胜附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审法院重审。原审法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度搜索“”