（2015）怀民初字第03352号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-12-25
案件名称
常财春与北京京北鑫民房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市怀柔区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
常财春,北京京北鑫民房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十九条，第十八条第一款；《城市房地产开发经营管理条例》：第三十三条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2015）怀民初字第03352号原告常财春，男，1972年9月19日出生。被告北京京北鑫民房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇经纬工业区。法定代表人刘振辉，总经理。委托代理人肖丽建，北京王晓玉律师事务所律师。委托代理人刘恋，北京王晓玉律师事务所律师。原告常财春与被告北京京北鑫民房地产开发有限公司（以下简称鑫民公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王跃霖独任审判，公开开庭进行了审理。原告常财春、被告鑫民公司委托代理人肖丽建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常财春诉称，2014年3月，原告购买被告开发建筑的位于北京市怀柔区北房镇驸马庄村的裕华园一区楼房一套。后在被告的建议下，原告按照被告提出的5288元每平米的价格购买了楼房附属的地下室一间，具体位置为×号楼×单元地下×室。原告于2014年3月10日向被告支付地下室房款80007元，后补交了53元，共付房款80060元。原告付款后，被告以尚在施工为由阻止原告实地查看已购买的地下室情况。2014年5月6日，当原告从被告拿到地下室钥匙实地查看时，发现被告承诺的地下室面积与实际使用面积有较大出入。公摊面积较大，实际使用面积不足建筑面积一半。后了解到被告销售本案争议地下室并未经过相关行政部门许可。原、被告虽未签订书面合同，买卖地下室合同已经实际履行。被告至今未给原告办理房屋所有权证书，合同是否有效原告不清楚，认为应当解除地下室买卖合同。故诉至法院要求：1、解除原、被告的地下室买卖合同；2、被告返还原告地下室购房款80060元及利息（利息以购房款为基数自原告第一次给付购房款之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际给付之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告鑫民公司辩称，被告认为买卖合同有效，且不同意解除。地下室作为配套库房，无需办理预售许可，我们交付房屋时房屋已经竣工，销售的是现房。即使被告没有获得大产权，双方对地下室买卖是真实意思表示，不影响合同效力。被告在2014年4月向怀柔区建委办理备案手续，建委于2014年9月22日备案完毕，并向被告出具《房屋登记表》。地下部分已经交纳出让金。被告已经向土地相关部门申报大产权，正在办理过程中，北京市土地局经地价款核实后，被告到怀柔区建委备案就可以取得大产权。虽然没有获得大产权和销售许可，但是不影响合同有效。原告已经交付地下室购房款，被告已经实际交付地下室。单价为5288元每平米。面积按照建筑面积计算。房屋经过专业机构测绘，建筑面积没有争议。买卖房屋按照建筑面积计算单价也没有问题。原告以没有获得个人的产权证为由要求解除合同，没有法律依据，不同意原告的诉讼请求，被告认为合同有效，暂不要求原告腾退房屋。经审理查明，2014年3月，被告公司以组织抓阄的形式，对外出售位于北京市怀柔区北房镇驸马庄村裕华园一区楼房地下室。购房人现场抓阄确定所购房屋、面积、每平米单价、房屋总价。原告抓阄后确定允许其购买北京市怀柔区北房镇驸马庄村裕华园一区×号楼×单元地下×室。并且所持可购房凭证上注明：7日内将购房款存入指定被告账户，逾期视为自动放弃购房资格。原告于2014年3月10日交付购房款80007元，又于2014年5月6日补交购房款53元，两次共计支付被告全部购房款80060元。被告于2014年5月6日将地下×室房屋交付原告。原、被告双方确定购房时，确定以每平米5288元计价，面积约为15.14平米。未签订书面购房合同。被告未向原告说明所售房屋价款计价面积所指建筑面积或套内面积。被告交付房屋前一直以尚未竣工验收为由，拒绝原告看房直至交房之日。本案争议地下×室房屋已于2013年10月26日竣工验收，经测绘建筑面积为15.14平米，其中套内面积9.3平米，分摊共有共用建筑面积5.84平米。直至法庭调查结束，被告尚未取得争议地下室权属证书，原告亦无法办理争议地下室所有权登记。2015年5月19日，原告持诉称理由诉至本院。上述事实，有双方当事人陈述、相关书证等证据在案佐证。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，原告以组织抓阄的形式对外出售地下室，原告已于2014年3月10日交付大部分购房款，虽未签订书面合同，可以认定原、被告之间于2014年3月10日订立了地下室买卖合同，确定由原告购买位于北京市怀柔区北房镇驸马庄村裕华园一区×号楼×单元地下×室。双方协商确定购房时，被告未取得商品房预售许可证明，争议房屋已经竣工验收，可以认定为现房销售。因被告尚未取得争议地下室权属证书，导致原告至今无法办理争议地下室所有权登记，故原告要求解除与被告之间的地下室买卖合同，本院予以支持。合同解除后，被告应返还原告全部购房款，并赔偿相应损失。原告分两次支付的购房款，故其主张的利息损失，应分别以实际支付之日起计算。被告坚持认为合同有效，不同意解除，暂不要求原告腾退房屋，故可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：一、解除原告常财春与被告北京京北鑫民房地产开发有限公司之间关于买卖位于北京市怀柔区北房镇驸马庄村裕华园一区×号楼×单元地下×室房屋的合同。二、被告北京京北鑫民房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告常财春购房款八万零六十元。三、被告北京京北鑫民房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告常财春利息损失（以八万零七元为基数，自二○一四年三月十日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止；以五十三元为基数，自二○一四年五月六日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九百零二元，由被告北京京北鑫民房地产开发有限公司负担（于判决生效后七日交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 王跃霖二〇一五年八月十八日书 记 员 马小玲 微信公众号“”