（2015）界民一初字第01192号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-09-25
案件名称
徐静与界首市嘉得莱置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
界首市人民法院
所属地区
界首市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐静,界首市嘉得莱置业发展有限公司,徽商银行股份有限公司阜阳界首支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书（2015）界民一初字第01192号原告：徐静，女，1980年6月14日出生，汉族，安徽省界首市人。委托代理人：刘军，河南恪信律师事务所律师。被告：界首市嘉得莱置业发展有限公司。法定代表人：郑韬，董事长。委托代理人：董卫东，男，1958年1月2日出生，汉族，安徽省界首市人。系界首市嘉得莱置业发展有限公司法务部工作人员。第三人：徽商银行股份有限公司阜阳界首支行。负责人：马杰，该行经理。委托代理人：康晨，男，1991年12月10日出生，回族，安徽省界首市人，徽商银行股份有限公司阜阳界首支行员工。委托代理人：师冬松，该行法律顾问。原告徐静与被告界首市嘉得莱置业发展有限公司、第三人徽商银行股份有限公司阜阳界首支行商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理后，依法由审判员张涛担任审判长，与审判员王永、人民陪审员吕世宇共同组成合议庭，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告徐静及其委托代理人刘军、被告界首市嘉得莱置业发展有限公司的委托代理人董卫东、第三人徽商银行股份有限公司阜阳界首支行的委托代理人康晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐静诉称：2013年6月13日，原、被告签订商品房买卖合同，被告以370888元将大唐国际城3幢1单元503号房产出售给原告。当日，原告付清首付180888元，余款190000元由原告向第三人办理按揭贷款。从2013年8月至2015年5月，原告已向第三人偿还贷款本息共计28776.64元。根据原、被告签订的合同约定，被告应于2014年12月31日前将商品房交付给原告使用，逾期超过90天后，原告有权解除合同。截止到2015年4月，被告仍不能向原告交付商品房。综上，原告认为，因被告未按约定履行义务，原告有权解除商品房买卖合同。合同解除后，被告除应返还原告首付款、已偿还第三人的贷款等费用外，还应赔偿因其违约行为给原告造成的损失。原告为维护自己的合法权利，特提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、判令被告返还原告首付款180888元并按银行同期贷款利率支付资金使用费；3、判令被告支付原告违约金2100元；4、判令被告赔偿原告抵押费、办证费、契税等损失共计3909元；5、判决令被告偿还原告已向第三人支付的贷款本金及利息28776.64元；6、依法解除原告与第三人签订的个人住房抵押借款合同；7、依法判令被告返还未偿还的贷款本金及利息；8、本案的诉讼费用及其他费用由被告承担。原告于2015年6月5日向本院提出变更诉讼请求的申请，将原诉讼请求的第三项变更为依法判令被告支付违约金3708.80元；第七项变更为依法判令被告返还原告未偿还的按揭购房款179932.58元并按原告与第三人签订的个人住房抵押承担利息、罚息及实现债权的费用。原告徐静为支持自己的诉讼请求所依据的事实，向本院提供如下证据：1、原告的身份证复印件一份，证明原告的基本身份信息。2、商品房买卖合同复印件一份及收据两份，证明2013年6月13日，原、被告签订了商品房买卖合同，被告以370888元将大唐国际城3幢1单元503号房产出售给原告。原告于2013年5月18日和6月13日分两次付清首付款180888元，余款19000元由原告通过按揭贷款的方式支付给被告。根据合同约定，被告应于2014年12月31日前将商品房交付给原告使用。逾期90日，原告权解除合同。截止到起诉之日，被告已逾期交房174天，被告应当退还原告全部购房款，并按付款总额的1％支付原告违约金。3、个人住房抵押借款合同复印件一份，证明2013年6月26日，原告与第三人签订抵押借款合同，通过按揭贷款的方式将剩余的购房款190000元支付给被告。原、被告商品房买卖合同解除后，原告与第三人之间的抵押借款合同的目的也无法实现法院应当解除该合同。合同解除后，被告应当返还取得的按揭购房款，并承担给原告造成的损失。4、徽商银行对账单一份，证明截止到2015年5月，原告已向第三人偿还购房贷款本息28776.64元。其中本金10067.42元，利息18709.22元。原告已偿还第三人的按揭购房款和利息，被告应予返还。因被告的违约行为，导致抵押借款合同的目的无法实现，被告还应返还原告未偿还的按揭购房款，并按原告与第三人的借款合同约定承担利息、罚息及实现债权的费用。5、界首市非税收入管理局收据、契税发票、被告出具的收据一张，证明原告为购房缴纳房产证书、契税、抵押费支出情况，原告支出的费用，被告应予赔偿。6、解除合同通知书一份，证明原告已根据合同约定，书面通知被告解除合同。被告界首市嘉得莱置业发展有限公司辩称：对于原告陈述的事实没有异议，原告虽有解除合同的理由，但是被告正在积极施工，争取早日交房，不同意解除合同。被告界首市嘉得莱置业发展有限公司为支持自己反驳诉讼请求所依据的事实，向本院提供了被告的营业执照副本和组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书各一份，证明被告的诉讼主体资格。第三人徽商银行股份有限公司阜阳界首支行辩称：1、第三人在个人住房抵押借款合同中无任何违约行为，原告向第三人提出有关诉讼请求，故第三人认为本案实际存在两种法律关系，即原告与被告之间的商品房买卖合同关系和第三人与原告之间的个人住房抵押贷款合同关系，这两者之间具有密切联系但又相互独立的合同关系。第三人作为后一种合同关系中的贷款人，为了解决原告购房资金不足的困难，在与原告签订的个人住房贷款合同后，严格按约履行发放贷款190000元的合同义务（根据原告的授权，该贷款发放至指定的账户）。第三人认为，个人住房贷款合同系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律法规规定，合法有效。第三人无任何违约行为。该合同第十九条至二十一条分别约定了原告的各种违约行为、对原告的违约救济措施及本合同效力的独立性。如原告不履行或者迟延履行按期还款义务构成根本违约，第三人依法保留通过诉讼追究其违约责任的权利。2、原告和被告应共同承担归还第三人贷款本息及实现债权费用的民事责任。第三人认为如原告关于解除上列两份合同的诉讼请求得到贵院支持，由于第三人无任何违约行为，故依法依约应由原告的和被告共同承担归还第三人全部贷款本息及实现债权费用的民事责任。第三人依法依约保留对违约方追究违约责任的权利。综上，第三人认为，第三人无任何违约行为同，原告和被告应共同承担归还第三人贷款本息及实现债权费用的民事责任。第三人徽商银行股份有限公司阜阳界首支行未向本院提供证据。对于原告所举证据，被告及第三人均无异议，本院对上述证据的证明效力均予以认定。对于被告所举证据，原告及第三人亦无异议，本院对其证明效力亦予以认定。经庭审举证、质证，结合认定的证据，本院查明的事实是：2013年6月13日，原告徐静与被告签订了商品房买卖合同（合同编号：201306130015）。原告购买被告建设的大唐国际城（东区）第3幢1单元5层1-503号房，单价4593.04元／平方米，建筑面积为80.75平方米，总金额370888元。合同第六条约定：付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款…3.其他方式客户于2013年6月13日交清首付款180888.00元，余款190000元在七日内向银行办理按揭贷款手续。第八条约定：交付期限出卖人应当在2014-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。…第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金…。原告于2013年5月18日，向被告支付了购房定金20000元。合同签订当日即6月13日支付首付款160888元。2013年6月13日原告缴纳房产证明费40元并支付被告预告、预抵押费160元。2013年7月15日，原告缴纳契税3709元。2013年6月26日原告与徽商银行股份有限公司阜阳界首支行签订个人住房抵押借款合同，办理了房屋按揭贷款，借款金额为190000元。至2015年6月5日，原告共计向徽商银行阜阳界首支行支付购房按揭款本金10067.42元、利息18709.22元。因至合同约定的2014年12月31日，被告未能按约将合同约定的商品房交付给原告，原告于2015年4月2日向被告邮寄了解除合同通知书。2015年5月29日，原告向本院提起诉讼。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，不损害他人及社会公共利益，合法有效。双方应按合同约定全面履行各自的义务。在原告及第三人履行付款义务后，被告应按约定履行交房义务。按合同约定，被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。因被告已超过约定交房日期90日未能交房，双方约定的解除合同的条件已成就，原告提出解除合同的诉讼请求应予支持。合同解除后，被告应返还原告购房款及其他费用。被告未按约定日期交付房屋构成违约，应承担违约责任，按约定向原告支付不能按期交付房屋的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加。双方约定的违约金以买受人累计已付款的1%计算，低于被告占用原告购房款期间的利息损失，因此，原告提出的判令被告支付购房款资金使用费的诉讼请求应予支持，该费用应按中国人民银行同期贷款利率计算。因原告请求解除《商品房买卖合同》，致使《个人住房（商业用房）抵押借款合同》的目的无法实现，原告向第三人提出的解除《个人住房（商业用房）抵押借款合同》的诉讼请求应予支持。被告应将原告剩余借款返还第三人并支付相应利息。关于原告提出的判令被告支付原、被告与第三人签订的个人住房抵押借款合同中约定的第三人实现债权的费用的诉讼请求，因该笔费用至原告起诉时并未实际支付，对该项请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告徐静与被告界首市嘉得莱置业发展有限公司签订的编号为201306210048的商品房买卖合同。二、解除原告徐静与被告界首市嘉得莱置业发展有限公司及第三人徽商银行股份有限公司阜阳界首支行签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》。三、被告界首市嘉得莱置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告徐静返还购房款180888元及资金使用费（自2013年6月13日起至付清之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。四、被告界首市嘉得莱置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告徐静返还已向徽商银行股份有限公司阜阳界首支行偿还的借款本金及支付的利息（以第三人徽商银行股份有限公司阜阳界首支行向原告徐静实际收取的数额为准）。五、被告界首市嘉得莱置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告徐静返还契税、房产证明税、办理预告、预抵押登记费共计3909元。六、被告界首市嘉得莱置业发展有限公司于本判决生效后十日内向第三人徽商银行股份有限公司阜阳界首支行返还原告徐静剩余借款本金及利息（以第三人徽商银行股份有限公司阜阳界首支行的结算单为准）。七、驳回原告徐静的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件审理费7258元，由被告界首市嘉得莱置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长 张 涛审 判 员 王 永人民陪审员 吕世宇二〇一五年八月十八日书 记 员 王 芬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 关注公众号“”