（2014）云民初字第2703号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2016-01-28
案件名称
原告姚蕾、姜开军、姜凯歌、甄文煜、金建中诉被告夏冰房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
徐州市云龙区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姚蕾,姜开军,姜凯歌,甄文煜,金建中,夏冰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2014）云民初字第2703号原告姚蕾。原告姜开军。原告姜凯歌。原告甄文煜。原告金建中。五原告共同委托代理人张莉，江苏它石律师事务所律师。五原告共同委托代理人葛献立，江苏它石律师事务所律师。被告夏冰。委托代理人王小鹏，江苏苏彭律师事务所律师。原告姚蕾、姜开军、姜凯歌、甄文煜、金建中诉被告夏冰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李守忠独任审判，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚蕾、甄文煜、金建中及五原告共同委托代理人张莉、葛献立，被告夏冰及其委托代理人王小鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五原告诉称，2006年，原告在馨园小区门前各自购买了一套门面房，购买后在两套房子前面新建了九间平房。后原告姚蕾的丈夫姜书华先后将该两套门面房和其中的四间平房租给被告使用，且一直由姜书华向被告收取房租。2012年5月7日，姜书华向被告出具了12万元的收条作为房屋租金，并记载房屋租赁期限自2011年11月30日起算。2012年9月姜书华病故，原告为与被告明确相关租赁事宜，于2013年10月5日与被告重新签订租赁合同，约定租赁期限为2011年12月1日至2014年1月31日，租金为每年71000元。房屋租赁期限届满后，因被告拖欠房屋租金，双方亦未就续租事宜达成一致，租赁合同终止，原告向被告发出腾退房屋及催交租金通知书后，被告仍占据房屋不予归还。原告多次与被告协商未果。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的合同期内租金33833.34元及违约金6766.67元；2、被告向原告返还房屋；3、被告向原告支付从2014年2月1日至2014年11月28日的房屋租金149604元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告夏冰辩称，被告对起诉的原告主体有异议，被告主体也不适格。对于原告所主张的房屋面积仅为房屋管理机构所登记的200多平方米（以房证为准），其他房屋系原、被告共同出资违法建设，其产权无法认定，也不是人民法院受理的范围。经审理查明，原告甄文煜、金建中系夫妻关系。原告姚蕾与姜书华系夫妻关系。坐落于徐州市云龙区馨园小区3#-4-103室的房屋产权登记在姜书华名下，建筑面积149.05平方米。坐落于徐州市云龙区馨园小区3#-4-102室的房屋产权登记在原告金建中名下，建筑面积149.05平方米。2012年5月7日被告向姜书华支付房租12万元，姜书华向被告出具收条一份，收条载明：“今收到夏冰2011年11月30日至2014年11月30日，江苏省徐州市云龙区民祥园路馨园小区大门北侧，前排4小间，后排2大间的房租壹拾贰万元整（￥120000.00元）”。2006年8月15日，徐州市云龙区黄山街道办事处与姜书华签订协议书一份，约定：姜书华将位于黄山办事处磬园小区3号楼西侧9间门面房的最南头两间门面房约50平方米无偿提供给黄山办事处使用二十年，两间门面房的产权属于姜书华所有，黄山办事处无偿使用，房屋的水、电、卷帘门姜书华负责安装，确保正常使用，黄山办事处协助姜书华积极协调有关事宜。2013年10月5日，原告甄文煜（出租人，甲方）、姚蕾（出租人，乙方）与被告夏冰（承租人，丙方）三方签订房屋租赁合同一份，合同约定：租赁房屋坐落于江苏省徐州市云龙区民祥园路馨园小区大门北侧，前排4小间，后排2大间，建筑面积约为420平方米；租赁期限自2011年12月1日至2014年1月31日，年租金71000元，每季度的季末前十五日内现金预交次季度的租金；丙方经甲方和乙方同意可以对租赁房屋进行装修，但不得毁坏现有墙体和承重结构，若有毁坏，丙方负责修复，并保证其完整性；租赁期限届满，丙方有意继续租赁房屋的，应提前三十日与甲方和乙方续签合同，租金价格按市场价随行就市；丙方擅自对租赁房屋进行装修、改善或增设他物的，甲方和乙方可以要求丙方恢复原状和赔偿损失；丙方应对基于自身过失造成的租赁房屋及配套设施损害承担赔偿责任；未按照约定时间支付租金或提供租赁房屋的，应按照应交租金总额的20%的标准向对方支付违约金，并按银行贷款年利率支付滞纳金。2014年8月2日，原告金建中书面声明对上述2013年10月5日原告甄文煜、姚蕾与被告签订合同租赁房屋的事实知晓并认可。2014年8月10日，原告姜开军、姜凯歌书面声明对上述2013年10月5日原告甄文煜、姚蕾与被告签订合同租赁房屋的事实知晓并认可。2014年2月13日，原告甄文煜、姚蕾向被告邮寄送达腾退房屋及催交租金通知书，通知被告于2014年2月16日前腾退房屋并尽快交纳2013年8月10日至返还房屋之日的租金和违约金。2014年2月19日，被告向原告甄文煜发送手机短信称：我今天收到了你的快递！我不知什么意思？我总共给了姜书华十五万五千元房租钱。每年租金七万一千元钱、三年二十一万三千元。我还缺五万八千元。你有权势力大、市政府我也怕！我就想说一句你们卸磨杀驴过河拆桥！房钱我不会拖欠你的，随时都可以来拿，我租谁的房子都不会少房钱，你们的房钱我都提前支付。请让姜嫂子来拿房租钱。来之前打个电话，想提醒一句！虽然老金在市城管！你在市政府！我当时租的是框架！你们太厉害了！我不会走的。2012年9月8日姜书华因病去世。原告姜开军、姜凯歌系原告姚蕾与姜书华的婚生子女。姜书华的父母均先于姜书华去世。被告提供徐州市云龙区黄山街道办事处民强社区居民委员会于2014年10月21日出具的证明一份，内容为：“我社区馨园1#-1-201夏某自2005年至今在磬园西门口门面房内经营古槐园网吧”。原告质证称，对证明形式真实性无异议，但对证明的内容原告不知情，即使证明内容真实也只能说明被告在未经原告同意的情况下擅自转租，而在原、被告多次交涉协商及租赁合同履行的过程中被告从未向原告透露过有夏某的存在，原告与夏某从不相识。被告提供述称由姜书军（甲方、出租方）与案外人夏某（乙方、承租方）于2006年11月20日签订的房屋租赁合同复印件一份，合同第一条约定：甲方将坐落于云龙区黄山垄磬园小区门面房，实用面积约为160平方米，租给乙方网吧使用；第二条约定：对于双方出资自建的房屋前排由北向南第二间、第三间、第四间，后面和甲方有房证的房子连在一起的一大间，实用面积约180平方米归乙方所有；第三条约定：对于双方出资自建的由北向南第一间、第五间至第九间归甲方所有；第四条约定：甲方出租给乙方的有证房屋租赁期为10年，租期从2006年11月30日至2016年12月1日，前三年租金每年3.5万元，三年后每年递增5%，每年年初一次性付清；第五条约定：乙方在承租期内，遵纪守法，如有违法行为责任自负，自建房的一切房屋维修及邻里之间的事宜由乙方承担。原告质证称，该证据系复印件不符合证据形式，另外原告从未与夏某签订过该份合同，而且原告已与被告针对房屋租赁于2013年10月5日重新达成了房屋租赁合同，对于第三方夏某与姜书华签订的租赁合同即使如被告方所说存在，也不影响被告租赁原告房屋的事实；这个合同内同是不对的，租赁的房屋面积是400平方米，但这份合同上写的是180平方米，根本与本案房屋没关系；这份合同我们也没有见过，这份合同从未执行过，我们曾多次找夏冰要与姜书华签订的合同，夏冰一直不提供，所以才签订的新合同。经被告申请，案外人夏某出庭作证称：夏冰是我弟弟，姚蕾是姜书华的对象，甄文煜我见过，金建中没见过，我通过夏冰认识的姜书华，姜书华和夏冰关系很好。2006年时，姜书华找到我帮忙托关系在小区建房子，我说出钱找关系，把房子建好，但是我说有条件就是我要用。姜书华给我承诺让我想怎么用就怎么用。当时说好的盖好房子我们分。当时我又拿的钱，我让我弟弟出面给我建的房屋，前面九间，后面一大间。平房是我和姜书华两个人的，前面的四间和后面一大间归我。平房我用了三间半，一间做网吧前台，一间出租给一个投资公司，一间出租给卖五金的。平房出租是姜书华出租的。我跟姜书华签订的房屋租赁协议，我就把网吧搬过来了。签合同租的两套房子，都有房证，一套是姜书华的，一套是金建中的，通过姜书华租的金建中的房子。当时我签的是10年的合同，每年租金35000元，3年后每年的租金年递增百分之五，合同原件现在已经找不到了。12万元是我给夏冰让他帮交的房租，姜书华跟我弟弟关系很好，所以我一忙起来就把钱给夏冰。我知道姚蕾、甄文煜2013年去找过夏冰，但她们根本就不跟我说话，所以2013年10月5日这份合同我不知道怎么回事，我不认可这份合同。网吧是我经营的，有营业执照，但上面的名字是谁我忘记了。原告质证称证人与被告是兄弟，其证言不能作为定案证据使用。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、房屋所有权证、结婚证、声明、火化证、居委会开具的证明、户籍信息证明、协议书、腾退房屋及催交租金通知书、邮件查单、收条、手机短信、房屋图片，被告提供的居委会开具的证明、房屋租赁合同，证人夏某证言，以及原、被告的当庭陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为，姜书华把坐落于徐州市云龙区民祥园路馨园小区大门北侧，前排4小间，后排2大间的房屋（包括产权登记在姜书华名下149.05平方米和产权登记在金建中名下149.05平方米）出租给被告夏冰使用，由被告向姜书华支付租金，姜书华与被告之间存在租赁合同关系。姜书华去世后，作为姜书华配偶的姚蕾和作为金建中配偶的甄文煜与被告就上述房屋重新签订租赁合同，但部分出租房屋系未取得建设工程规划许可证的房屋，虽经金建中和作为姜书华其余继承人的姜开军、姜凯歌对重新签订的租赁合同书面予以追认，但该合同仍然无效，被告应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。合同期内房屋占有使用费共计153833.33元，被告已向姜书华支付2011年11月30日之后的房屋占有使用费12万元应予扣除，被告还应向原告支付房屋占有使用费33833.33元。因合同无效，原告按合同约定主张逾期支付租金的违约金没有法律依据，本院不予支持。合同于2014年1月31日到期后，双方未续签合同，被告应向原告返还房屋，被告拒绝腾退房屋，应向原告支付房屋占有使用费，按合同约定的租金标准计算为宜，经计算从2014年2月1日至2014年11月28日的房屋占有使用费为59166.67元。被告主张实际承租人为夏某且夏某为自建平房的共有人，但其提供的证据不足以支持，本院不予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告夏冰于本判决生效之日起十日内向原告姚蕾、姜开军、姜凯歌、甄文煜、金建中支付所欠合同期内的房屋占有使用费33833.33元。二、被告夏冰于本判决生效之日起十日内返还其所承租的坐落于徐州市云龙区民祥园路馨园小区大门北侧，前排4小间，后排2大间的房屋（包括产权登记在姜书华名下149.05平方米和产权登记在金建中名下149.05平方米）。三、被告夏冰于本判决生效之日起十日内向原告姚蕾、姜开军、姜凯歌、甄文煜、金建中支付从2014年2月1日至2014年11月28日的房屋占有使用费59166.67元。四、驳回原告姚蕾、姜开军、姜凯歌、甄文煜、金建中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，由原告负担2095元，由被告夏冰负担2005元（案件受理费原告已预交，被告夏冰负担的2005元随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省徐州市中级人民法院的开户银行为：建行徐州市永安支行，账号为：32×××02）。审 判 长 李守忠人民陪审员 路振亚人民陪审员 张 惠二〇一五年八月十八日书 记 员 安 琪 更多数据：